Руководство для арендаторов жилья, права и обязанности собственников

Дорогой читатель

Для большинства из нас решение о том где нам жить наиболее значительное решение которое мы принимаем, а стоимость жилья составляет наибольшую часть нашего бюджета. Наш дом это место где мы проводим большинство нашего времени, и мы хотим чтобы это время было лишено неприятностей.

День новоселья отмечает начало важных взаимоотношений между жильцом и собственником. Для помощи жильцам и собственникам в их взаимоотношениях мы предлагаем это руководство

Данный буклет это источник практики для обоих - собственника и нанимателя. Здесь предоставлена информация о договоре аренды, незаконной дискриминации, депозите, ответственности за ремонт, повышении арендной платы, прекращении срока найма и предупреждение о выселении. Здесь так же имеется список оборудования необходимого для комфортного проживания и при возврате помещения собственнику

Введение

Что должен делать жилец если его или её жильё нуждается в ремонте? Может ли собственник принудить жильца съехать? За сколько дней жилец должен уведомить собственника прежде чем жилец съедет? Может ли собственник повышать жильцу аренду? Это руководство отвечает на эти вопросы и многие другие.

Для обоих, жильца арендующего комнату, квартиру, дом или дуплекс, и собственника жилья, взаимоотношения управляются законами (федеральными, законами штата и местными). Это руководство концентрируется на действующих законах, которые руководят взаимоотношениями жилец собственник, и предлагают советы, которые могут сделать взаимоотношения собственника и жильца лучше.

Жилец и собственник должны обсуждать условия и ответственность прежде чем они подпишут договор аренды. В случае возникновения проблем жилец и собственник должны пытаться решить проблему открытым обсуждением. Честное обсуждение проблемы может показать какая сторона не права и найти путь честного разрешения проблемы.

Если проблема одна из тех, за которую отвечает собственник, собственник может захотеть скорректировать проблему или выработать решение без дальнейшего участия со стороны жильца. Если проблема в сфере компетенции жильца, жилец может согласиться скорректировать её, т.к. понимает заинтересованность собственника. Если стороны не могут достичь решения сами, они имеют возможность решить их проблему обращением в третейский суд. В некоторых ситуациях решение может быть принято только судом.

Как пользоваться этой брошюрой

Вы можете найти информацию в которой Вы нуждаетесь используя разделы Содержание, индекс и словарь терминов.

Содержание

Раздел содержание показывает, что это руководство разделено на десять основных разделов. Каждый раздел поделён на меньшие разделы. Например, если Вам необходима информация о договоре аренды смотрите  раздел договора Аренды и Лизинга в разделе "Прежде чем Вы согласились на аренду".

Индекс

Большинство тем упомянуты в Содержании. Если Вы не нашли темы здесь - посмотрите в индексе. Он более специализирован чем раздел Содержание. Например, под Уборкой Вы найдёте темы  депозиты и сборы, ответственность жильца и др.

Словарь терминов

Если Вы просто хотите знать значение термина, такого как выселение или удержание депозита, смотрите словарь терминов. Этот словарь даёт значение более чем 60 терминам. Каждый из этих терминов также пропечатан жирным шрифтом при первом упоминании в каждом разделе руководства.

Кто собственник и кто жилец?

Арендуемая недвижимость это квартира, дом, дуплекс, кондоминиум или комната, которую собственник сдаёт жильцу для проживания в ней. Термин арендуемая недвижимость подразумевает только одно из вышеназванного. В следствии того что жилец использует арендуемую недвижимость для проживания это называется жилой арендуемой недвижимостью.

Часто собственник имеет агента по аренде или управляющего, который управляет сдаваемой недвижимостью. Агент или менеджер наняты собственником и представляют собственника. В большинстве случаев жилец может относится к агенту или менеджеру так же как и к самому собственнику. Например жилец может взаимодействовать непосредственно с агентом или менеджером для решения проблем. Если жильцу нужно вручить собственнику одно из описываемых здесь уведомлений, жилец может отдать это уведомление агенту или менеджеру.

Имя, адрес и телефонный номер менеджера или собственника здания (или другого человека, уполномоченного собственником на получение уведомлений) должны быть написаны в договоре аренды или лизинга, или находится на видном месте арендуемого помещения или здания.

Особые ситуации

Права и ответственность жильца обсуждаемые в этом руководстве применимы только для людей, которых закон определяет как жильцов. В основном, по закону, наниматель или постоялец гостиницы или мотеля имеет те же права как жилец. Ситуации в которых постоялец отеля или мотеля имеет или не имеет права жильца и другие особые случаи обсуждаются в разделе Особых ситуаций.

Особые ситуации

Отели и мотели

Если Вы являетесь постоянным жителем в отеле или мотеле, Вы не имеете права жильца в любой из перечисленных ниже ситуаций:

1. Вы живёте в отеле, мотеле, клубном доме или другом жилище менее 30 дней и Выше пребывание является объектом налогообложения отелей по закону штата.

2. Вы живёте в отеле, мотеле, клубном доме или другом жилище более 30 дней, но не платили за все комнаты и должны оплатить пребывание за 30 дней.

3. Если Вы живёте в отеле, мотеле в котором управляющий имеет право доступа и контроля, и верны следующие утверждения:

Отель или мотель допускает проживание на период меньший чем 7 дней.

Все указанные услуги предоставляются для всех проживающих:

- огнестойкий сейф для пользования проживающими

- централизованная телефонная служба

- уборка, почтовое обслуживание и обслуживание в комнатах

- обслуживание питанием, предоставляется едой производимой в этом или соседнем отеле или мотеле который управляется совместно с этим отелем.

Если Вы живёте в жилище описанном в п. 1, 2 или 3, то Вы на жилец, Вы гость. В силу вышесказанного Вы не имеете те же самые права как жилец. Например, владелец отеля может запереть дверь и не впускать гостя, который не оплачивает счета за свою комнату во время, в то время как владелец сдаваемого жилья должен начать процедуру формального выселения по суду неплатящего жильца.

Жилые отели

Вы имеете некоторые законные права жильца если Вы постоянно проживаете в отеле постоянного проживания, который фактически является Вашим основным жильём. Отель постоянного проживания означает любое сооружение которое содержит шесть или более гостевых комнат или подобных жилищь, которые предназначены, используются, арендуются или занимаются гостями с целью проведения там ночного отдыха, и которое является первостепенным жильём этих гостей. В отеле постоянного проживания должен предоставляется запираемый почтовый ящик для каждого жилого помещения.

Для собственника отеля постоянного проживания незаконно требовать от гостя переезжать или выписаться и перерегистрироваться прежде чем гость прожил 30 дней, если намерение собственника - поддержание статуса временного жильца (и вследствие этого не предоставлять жильцу законных прав). Гражданин который нарушает данный закон может быть наказан штрафом и принуждён оплатить услуги адвокатов жильца.

Единственный проживающий в частном владении

Жилец это человек который живёт в комнате в доме в котором живёт и собственник. Собственник может входить в помещения занятые жильцом и иметь полный контроль над домом. Большинство единственных проживающих имеют те же права как и жилец.

Тем не менее, в случае единственного проживающего в доме где нет других жильцов, собственник может выселить жильца без применение формальной процедуры выселения. Собственник может дать жильцу письменное уведомление по которому жилец не может продолжать пользоваться жильём. Предварительность в уведомлении должна быть такая же как количество дней между платежами (например, 30 дней). (См. Уведомление собственника о прекращении найма). Когда собственник передал жильцу надлежащее уведомление и время истекло, жилец не имеет права оставаться в доме собственника и может быть выселен как правонарушитель.

Промежуточное (временное) жильё

Некоторые жильцы постоянно проживают в промежуточном (временном) жилье. Промежуточное жильё предоставляет услуги и проживание ранее бездомным людям на период от 30 дней до 24 месяцев. Специальные правила описывают поведение проживающих и их выселение из промежуточного (временного) жилья.

Парк передвижных домов и парк автодомов в развлекательных зонах.

Особые правила в законе о постоянном проживании в мобильных домах и проживании в парке автодомов в развлекательных зонах не обсуждаемые в этом руководстве, покрывают большинство отношений между владельцами и жильцами в указанных зонах проживания.

Как бы то ни было, нормальная процедура выселения должна быть использована для выселения определенных жителей проживающих в мобильных резиденциях. Особенно, человек который взял в лизинг мобильный дом у собственника (где собственником взят в лизинг участок для мобильного дома напрямую у управляющих мобильным парком) этот субьект процедуры выселения описан в этом руководстве, и не подлежит условиям выселения по закону о постоянном проживании в мобильных домах. То же самое правило распространяется и на человека кто взял в лизинг оба объекта - мобильный дом и площадку для мобильного дома у руководства парка мобильных домов.

Поиск жилья для аренды и осмотр жилья

Поиск жилья для аренды

Когда Вы ищите жильё для аренды, наиболее важные вещи, о которых следует подумать - это:

- денежный предел который Вы можете позволить за ежемесячную аренду и коммунальные платежи.

- денежный предел который Вы можете позволить на депозиты, которые могут потребоваться (например, удержание и залоговый депозит)

- расположение, которое Вам требуется

в дополнение, Вы также должны тщательно взвесить следующее:

- вид арендуемого жилья которое Вы хотите (например, квартира в жилом комплексе, дуплекс или отдельный дом), и характеристики которые Вы хотите (например количество спален и санузлов)

- хотите ли Вы соглашение об аренде продлеваемое ежемесячно или лизинг

- доступность относительно школ, магазинов, общественного транспорта, медицинских учреждений, детских учреждений и других объектов создающим удобство и комфорт.

- характер и качество района (например безопасность и внешний вид)

- состояние арендуемого помещения (см раздел осмотр, перед тем как арендовать)

- другие особенные требования, которые Вы или Ваша семья могут иметь (например, удобства для инвалидов)

Вы можете получить информацию о сдаваемых объектах из множества источников. Большинство интернет Веб сайтов имеют список жилья для аренды. Местные газеты содержат рекламные сообщения о доступности арендуемых помещений. Во многих районах имеются бесплатные еженедельные или ежемесячные публикации, содержащие предложения аренды. Доски объявлений в общественных зданиях, местных колледжах и церквях часто имеют заметки о предложениях жилья в аренду. Вы также можете посмотреть вывески о аренде на домах в районе который Вам нравится.

Осмотр перед арендой

Прежде чем Вы решите арендовать, тщательно осмотрите арендуемое жильё с собственником или агентом собственника. Удостоверьтесь что жильё содержится в хорошем состоянии, используйте лист проверки в качестве руководства для инспектирования. Если Вы осматриваете арендуемое жильё, ищите следующие недостатки:

Трещины или дыры в стенах, на полу или потолке

Следы протечек воды или повреждения от воды на полу, стенах и потолке

Наличие плесени, которая может повлиять на здоровье и безопасность Вас и Вашей семьи

Следы ржавчины в воде из под крана

Протечки в водопроводной арматуре в ванне и на кухне

Отсутствие горячей воды

Недостаточная освещённость или нехватка розеток

Недостаточный нагрев или кондиционирование

Недостаточная вентиляция или неприятный запах

Повреждения в электропроводах и электроарматуре

Повреждения напольного покрытия

Повреждения меблировки (если это жильё с мебелью)

Следы насекомых, паразиток и грызунов

Скопления грязи и мусора

Недостаточность мусоросборника или мусорной корзины

Дешёвая окраска в старых зданиях. (Кусочки краски иногда могут содержать свинец, который может стать причиной отравления, если дети съедят его). В зданиях построенных до 1978 года, Вы должны прочитать буклет - "защитите свою семью от свинца в своём доме")

Следы асбестосодержащих материалов в старых домах, таких как прессованных частях потолка или крошащейся обертке или изоляции труб. (Частицы асбеста могут послужить причиной серьёзных проблем со здоровьем если постоянно вдыхать их)

Следы опасных веществ, токсичных химикатов или других продуктов с ядовитым содержанием в арендуемом жилье или здании)

Также посмотрите на внешний вид здания и помещений общего пользования, такие как коридоры и двор. Хорошо ли содержится здание, содержатся ли в порядке и чистоте места общего пользования?

Качество арендуемого жилья может меняться очень значительно.

Вы должны понимать достоинства и недостатки жилья и обсудить их все прежде чем решится на аренду, не смотря на то, что аренда может быть недорогой

Спросите у собственника кто будет отвечать за оплату коммунальных платежей - газа, электричества, воды и уборки мусора. Возможно что Вы будете ответственных за некоторые, а возможно и за все платежи. Попробуйте разобраться сколько предыдущий жилец платил за коммунальные платежи. Это поможет Вам быть уверенным что Вы можете позволить себе общую сумму на аренду и коммунальные услуги ежемесячно. С повышением стоимости энергоносителей, важно поинтересоваться имеет ли арендуемое жильё и устройства системы сбережения энергии

Если арендуемое жильё это дом или дуплекс со двором, спросите собственника кто будет заботиться о дворе. Если это будете Вы, спросите собственника предоставит ли он необходимый инвентарь, такой как газонокосилку и шланг для полива.

Во время первого осмотра у Вас будет шанс увидеть реакцию собственника на Ваши замечания по поводу жилья. В то же время, собственник выяснит кк справится с потенциальными проблемами. Вы можете не прийти к согласию по каждой позиции или по всем. Тем не менее, то как Вы уживаетесь поможет Вам обоим решить станете ли Вы жильцом.

Если Вы нашли проблему как одна из вышеперечисленных, обсудите её с собственником. Если это один из тех недостатков, которые закон обязывает собственника починить (см стр 37-40), разберитесь когда собственник намерен провести ремонт. Если Вы согласились арендовать жильё, хорошо бы было бы оформить это обещание в письменной форме, включая дату к которой ремонт будет закончен.

Если от собственника по закону не требуется проводить ремонт, Вы должны всё таки записать описание каждого недостатка если Вы собираетесь арендовать жильё. Так-же хорошо бы попросить собственника подписать и поставить дату на этом описании. Также сделайте фотографии или видеосъёмку недостатка. Используйте впечатанные в кадр время и дату, если Ваша камера поддерживает такую возможность. Ваша подпись, письменное описание и фото или видео позволит задокументировать этот недостаток, который сохранится когда Вы будете съезжать т позднее поможет избежать разногласий по поводу ответственности за ущерб.

Наконец, хорошо бы пройти или проехать по району в дневное время и в вечернее-ночное. Спросите соседей, нравится ли им жить здесь. Если арендуемое жильё находится в жилом комплексе, спросите кого-нибудь из жильцов как они уживаются с собственником и другими жильцами. Спросите их мнение по поводу безопасности, спросите соседей и жильцов были ли какие либо проблемы, и как они думают о том является ли это место безопасным

Предоплата Службы арендного сервиса

Предприятия известные как Служба арендного сервиса продают списки доступного к аренде жилья. Эти бизнесы регулируются Департаментом недвижимости и должны быть лицензированы. Вы можете проверит статус лицензии Службы арендного сервиса на вебсайте правительства, для того чтобы убедится что эта служба лицензирована. Если Вы используете предоплату службы арендного сервиса, они должны заключить контракт с Вами прежде чем они примут какие-либо деньги от Вас. Контракт должен описывать эту службу как предоплатную службу арендного сервиса, которая предоставляет Вам услуги. Контракт также должен включать описание типа арендуемого жилья которое Вы хотите найти. Например, контракт должен установить количество спален которое Вы хотите и максимальную арендную ставку которую Вы будете платить.

Прежде чем Вы заключите контракт со Службой арендного сервиса или оплатите информацию о доступном в аренду жилье, спросите, имеет ли эта служба лицензию и актуален ли предоставляемый список. Контракт не может быть заключен на более чем 90 дней. Закон требует чтобы служба предоставила Вам список по меньшей мере трёх доступных по ценовой категории варианта в течение 5 дней после подписания контракта.

Вы можете получить возврат сбора который Вы оплатили за список доступного арендного жилья если список не содержит три доступных варианта в ценовом диапазоне арендуемого жилья, которое Вы описали в контракте. В порядке получения возврата, Вы должны потребовать полный возврат от предоплатной службы арендного сервиса в течение 15 дней с момента подписания контракта. Ваш запрос о возврате должен быть в письменной форме и лично доставлен в службу или отослан сертифицированной и зарегистрированной почтой.

Если Вы не сняли жильё из списка, который Вы купили, или если Вы арендовали жильё по информации из другого источника, служба может удержать только 50 долларов из суммы, которую Вы оплатили. Служба может возместить остальную часть, но Вы должны потребовать возврат в течение 10 дней после окончания контракта. Вы должны предоставить документацию что вы не переехали, или что Вы не нашли навое жильё в аренду с помощью службы арендного сервиса. Если у Вас нет такой документации, Вы можете заполнить форму и принести клятву, что предоплаченный список не послужил Вашим целям. Вы можете доставить запрос о возвращении предоплаты лично или по почте (предпочтительно сертифицированной или зарегистрированной почтой с уведомлением о получении). Адрес Вы найдёте в контракте. Служба арендного сервиса должна произвести возврат в течение 10 дней после получения Вашего запроса.

Заявление на аренду

Прежде чем Вы арендуете, большинство собственников попросят Вас заполнить форму заявления на аренду. Заявление на аренду отличается от договора аренды. Заявление на аренду это как заявление при приёме на работу или получении кредита. Собственник будет использовать эту форму для принятия решения об аренде.

В заявлении на аренду обычно требуется следующая информация:

Имя, адрес и телефонный номер Вашего текущего и предыдущего работодателя.

Имя, адрес и телефонный номер Вашего текущего и предыдущего арендодателя.

Имена, адреса и телефонные номера людей, которых Вы хотите использовать в качестве поручителей.

Ваш номер социального страхования

Ваш номер водительского удостоверения

Реквизиты Вашего банковского счёта

Реквизиты Вашего счёта для кредитного поручительства

Заявление так же должно содержать информацию, по которой собственник жилья может получить копию Вашей кредитной истории, которая покажет ему как Вы справлялись со своими финансовыми обязательствами в прошлом.

Собственник может спросить Вас какой деятельностью Вы занимаетесь, Ваш месячный доход и другую информацию, которая покажет Вашу возможность оплачивать аренду. Собственник не имеет права отказывать Вам из-за Вашей расы, цвета, религии, пола, сексуальной ориентации, состояние в браке, национальности, происхождения, семейного положения, источника дохода, или нетрудоспособности, или того что с Вами будут проживать лица моложе 18 лет. За исключением источника доходом, собственник не может спрашивать Вас ни письменно ни устно о Вашей рассе, цвете, религии, поле, сексуальной ориентации, находитесь ли Вы в браке, национальности, происхождении, семейном положении, любой нетрудоспособности или будете ли Вы проживать с лицами моложе 18 лет. Кроме того собственник не может спрашивать о Вашем гражданстве или иммиграционном статусе. Также собственник не может дискриминировать Вас из-за Вашего источника доходов, собственнику позволяется спрашивать Вас о Вашем уровне доходов и их источнике. Также собственник не должен задавать Вам вопросы о Вашем возрасте или состоянии здоровья.

Собственник может спрашивать Вас о количестве людей, которые будут проживать в арендуемом помещении, в порядке предотвращения перенаселения арендуемого помещения. Принят единый "Кодекс требований к проживанию по аренде" и основные законодательные акты. (Каждое жилое арендуемое помещение должно иметь по меньшей мере одну комнату больше 11 кв.м, другие комнаты используемые для жилья должны быть не меньше 6 кв.м, и любая комната используемая как спальня должна увеличивать минимальную площадь на 4,5 кв.м на каждого проживающего. Различные правила предъявляются в случае "эффективности помещения"). Как бы то ни было, действительное правило следующее: Собственник может устанавливать разумные требования к числу людей на квадратном метре арендуемой площади, но собственник не может использовать перенаселенность как предлог для отказа в аренде для жильцов с детьми если собственник будет сдавать эту площадь такому же количеству взрослых.

Проверка кредитной истории

Собственник или агент собственника возможно захочет использовать Ваше заявление на аренду для проверки Вашей кредитной истории или отношений с прошлым арендодателем. Собственник может получить Ваш кредитный отчёт от агентства предоставляющего кредитные отчёты с целью помочь ему или её решить сдавать ли Вам помещение в аренду или нет. Агентство предоставляющее кредитные отчёты или кредитное бюро хранит записи о кредитной истории людей называющейся кредитной историей. Кредитная история устанавливает случались ли у человека задержки в оплате счетов, приходилось ли ему быть объектом досудебного ареста имущества или объявлять банкротство.

Некоторые кредитные бюро, называемые службой проверки жильцов, собирают и продают информацию о жильцах, на основании которой собственник полагает является ли этот жилец плохим или хорошим.

Собственник может использовать эту информацию для принятия окончательного решения сдавать ли Вам жильё в аренду. В основном собственники предпочитают сдавать в аренду людям, в истории которых аренда и счета оплачиваются вовремя.

Собственник обычно не должен предоставлять Вам причину отказа в аренде. Как бы ни было, если решение основывается частично или полностью на отрицательной информации от кредитного бюро или службы проверки жильцов, закон требует от собственника дать Вам письменное уведомление содержащее следующее:

На решение повлияла, частично или полностью, информация о кредитной истории и название, адрес, телефонный номер кредитного бюро или выписка, которую Вы имеете право взять бесплатно о кредитной истории от кредитного бюро которое приготовило её и обсудить точность или полноту информации в кредитной истории.

Если собственник отказывает Вам в аренде на основании Вашей кредитной истории, Вам стоит получить бесплатную копию Вашей кредитной истории и исправить ошибочную информацию в ней.

Ошибочные записи в информации Вашей кредитной истории могут послужить причиной отказа в аренде и от других собственников.

Так же если Вы знаете, что говорится в Вашей кредитной истории, Вы имеете возможность объяснить любые проблемы, когда Вы заполняете заявление на аренду. Например, если Вы знаете, что Ваша кредитная история говорит, что Вы не оплачивали свои счета, Вы можете предоставить копии платёжных документов которые покажут сособственнику, что Вы оплатили их.

Собственник возможно захочет рассмотреть Ваш кредитный рейтинг для принятия решения об аренде. Ваш кредитный рейтинг это цифры, которые основываются на информации от Вашего кредитного бюро. Собственники и другие кредиторы используют кредитный рейтинг для измерения насколько часто человек соответствует своим финансовым обязательствам, например таким как оплата аренды. Вы можете запросить Ваш кредитный рейтинг, когда Вы запрашиваете Вашу кредитную историю (Вам возможно придётся заплатить умеренный сбор за получение информации о рейтинге) или приобрести Ваш рейтинг у Агентства по кредитным рейтингам

Сбор за проверку заявления об аренде

Когда Вы заполняете заявление на аренду, собственник может запросить с Вас сбор за проверку заявления. В 2011 году собственник мог запросить до 42 долларов и может использовать этот сбор для покрытия стоимости получения информации о Вас, такой как проверка Ваших рекомендаций и получения Вашей кредитной истории.

Сбор за проверку по закону не может быть больше чем расходы собственника на проверку и в 2012 не могут быть больше чем 49,50$. Собственник обязан дать Вам счёт который детализирует его расходы в получении и рассмотрении информации о Вас. Собственник обязан вернуть любые не использованные средства от сбора (например, если собственник не проверял Ваши рекомендательные письма).

Собственник не может выставить Вам оплату сбора проверки вашего заявления если собственник знает или должен знать что свободных мест нет и их не будет в ближайшем будущем. Как бы ни было, собственник может выставить сбор на оплату проверки заявления при том обстоятельстве, если Вы согласились на это в письменном виде.

Если собственник получает Вашу кредитную историю после того как оплатили сбор за проверку, собственник обязан дать Вам копию отчёта, по Вашему запросу. В объяснении секции кредитной проверки, это хорошая идея получить копию Вашего кредитного отчёта от собственника так что бы Вы знали что указано в отчёте по Вашей кредитной истории

Прежде чем Вы оплатите сбор за проверку кредитной истории, задаёте собственнику следующие вопросы:

- Сколько времени займёт у собственника получить копию кредитного отчёта. Сколько времени займёт у собственника ознакомление и принятие решения сдавать ли Вам площадь.

- Является ли этот сбор возвращаемым если кредитная проверка займёт слишком долго и Вы вынуждены будете арендовать в другом месте

- Если Вы уже имеете текущую копию кредитного отчёта, примет ли собственник её и может сократит сбор или отменит его совсем?

Если Вам не нравится позиция собственника в отношении сбора за проверку, Вы можете посмотреть другое сдаваемое жильё. Если Вы решили оплатить сбор за проверку, любое рассмотрение о возврате должно быть в письменном виде.

Получение залога (депозита)

Иногда жилец и собственник соглашаются что жилец будет арендовать помещение, но жилец не сможет заехать сразу же. В этой ситуации, собственник может просить жильца о удержании депозита. Удержание депозита это залог для закрепления за жильцом арендуемого помещения на определенный период времени до тех пор пока жилец оплатит первую месячную аренду и залоговый депозит. Во время этого периода собственник соглашается не сдавать помещение кому-либо другому. Если жилец передумал по поводу заезда, собственник может оставить по меньшей мере часть залога.

Задайте следующие вопросы прежде чем Вы оплатите залог:

Войдёт ли залог в первую месячную оплату. Если так, спросите собственника о квитанции на залог. Общепринято, что залог входит в оплату первого месяца.

Будет ли какая либо часть удерживаемого залога возвращена если Вы передумаете арендовать? Как правило, если Вы передумали, собственник может оставить часть, а возможно и весь залог. Какую сумму из залога собственник может удерживать - определяется расходами которые собственник оплатит в случае Вашего отказа, за дополнительную рекламу и потерянную арендную плату.

Вы можете также потерять свой залог также если причина по которой Вы не можете арендовать возникла не по Вашей вине, например если Вы потеряли работу и больше не можете позволить себе арендуемое жильё.

Если Вы и собственник согласились что весь или часть залога будет возвращена Вам в случае если Вы передумаете или не сможете заехать, удостоверьтесь что выписанная квитанция чётко определяет Ваше соглашение.

Удерживаемый залог просто гарантирует что собственник не будет сдавать в аренду жильё другим людям на определённый период времени. Залог не даёт жильцу право заезжать в арендуемое жильё. Жилец обязан сперва оплатить первый месяц аренды и произвести все другие необходимые оплаты за этот период

Предположим, что собственник сдал жильё кому то ещё во время периода, на который Вы оплатили залог и Вы всё ещё хотите и имеете возможность заехать. Собственник должен, по меньше мере, вернуть полностью удержанный залог Вам. Вы можете также захотеть поговорить с юристом, организацией оказывающей юридическую помощь по программе жилец-собственник, или юридическом центре, по поводу того что собственник может быть ответственен за потери которые возникли у Вас, потому что Вы потеряли арендуемое жильё.

Если Вы передаёте собственнику залог, когда Вы заполняете заявление на аренду, но собственник не сдал Вам жильё, собственник обязан вернуть Вам удерживаемый залог полностью .

Незаконная дискриминация - что это такое

Собственник не может отказать жильцу в аренде или проявить любой вид дискриминации на основе общих характеристик определенных законом, которые не относятся к необходимым требованиям собственника. Раса и религия это примеры групповой характеристики определяемой законом. Произвольная дискриминация на основе любой личной характеристики, в том числе и вышеуказанные, так же запрещены. Законодательство определяет что право на поиск, получение и пользование жильём без какой либо незаконной дискриминации - гражданское право.

В соответствии с законом, для собственника, управляющего агента, агента по недвижимости, или продавца не законна дискриминация против личности или неравноправие личности из-за расы, цвета, религии, половой принадлежности (включая беременность, наличие детей или медицинское состояние), сексуальная ориентация, состояние в браке, национальность, происхождение, семейный статус, источник дохода, личностные характеристики, такие как личный внешний вид или сексуальная ориентация не связанные с ответственностью жильцов

Примеры незаконной дискриминации

Незаконная дискриминация при найме жилья может принимать различные формы. Закон Калифорнии о добросовестном найме и жилье и закон о гражданских правах, говорят, что собственник, управляющий агент, агент по недвижимости или продавец не имеют права на дискриминацию против любого человека из-за его рассы, цвета, религии, пола (включая беременность, роды и медицинское состояние, связанное с ними, также как половая принадлежность) сексуальная ориентация, состояние в браке, национальность, происхождение, семейный статус, источник дохода, нетрудоспособность, состояние здоровья, возраст в любом из следующих случаев:

Отказ в продаже, сдаче или найме в аренду

Отказ в переговорах о продаже

Заявлять что данное жильё не доступно для осмотра, продажи или аренды, когда оно на самом деле доступно

Другие способы уклонения или отказа в проживании

Предоставление худших условий проживания, сроков, привилегий, оборудования или обслуживания

Причинения беспокойства в отношении проживания

Отмена или расторжение соглашения о продаже или аренде.

Обеспечение изолированного или раздельного проживания в жилье

Отклонение позволения личности с нетрудоспособностью, сделать надлежащие модификации в арендуемом жилье, которые необходимы чтобы позволить человеку с нетрудоспособностью полностью использовать здание с прилегающими постройками и участком. Как условие в проведении таких модификаций, собственник может попросить человека с нетрудоспособностью подписать соглашение на восстановление внутреннего пространства арендуемого жилья в первоначальное состояние по окончании проживания (за исключением естественного износа и повреждений).

Отказ сделать мотивированные изменения в правилах, политике, практике или обслуживании с необходимостью предоставить человеку с нетрудоспособностью равные возможности использовать жильё (например отказ в разрешении лицу с нетрудоспособностью на размещение компаньона или служебной собаки).

По законодательству собственник не может использовать различные финансовые или доходные стандарты для лиц, которые будут жить вместе и объединяют их доход и который используют женатые лица так же объединяющие их доход. В случае правительственной субсидии, собственник который оценивает приемлемость потенциальных жильцов на арендуемое помещение должен использовать финансовый или доходный стандарт, который основывается на той части, которую жилец будет платить. Собственник не может применять правила, регулирование или политику к неженатым парам, которые зарегистрировались, проживающими вместе партнёрами которые не соответствуют правилам применяемым к семейным парам. Также собственник не имеет права спрашивать иммиграционный статус жильца или будущего жильца или требовать чтобы жилец или будущий жилец делал какие либо утверждения относительно его или её иммиграционного или гражданского статуса. Как бы ни было, собственник может запросить информацию или документ в порядке проверки личности заявителя и его финансовой квалификации

Для собственника не законна дискриминация против семей с детьми до 18 лет. Однако жильё для пенсионеров может исключать проживание семей с детьми. Жильё для пенсионеров включает жильё которое занимается только лицами старше 62, или жильё которое предназначено для проживания лицами которые по меньшей мере старше 55 и которые соответствуют политике проживания в них и отвечают требованиям закона.

Ограниченные исключения для отдельных комнат и соседей

Если собственник сам проживает в доме на одну семью и сдаёт комнату в доме жильцу и нет других жильцов проживающих в домовладении, собственник не попадает под действие ограничений, приведённых выше как незаконная дискриминация.

Однако собственник не может делать устные или письменные заявления или использовать надписи или рекламные объявления которые указывают на предпочтения или дискриминацию на основе расы, цвета, религии, пола, сексуальной ориентации, нахождения в браке, национальности, происхождения, семейного статуса, источника дохода или нетрудоспособности. В дальнейшем, собственник не может подвергать дискриминации на основе состояния здоровья или возраста.

Лицо, которое проживает в доме на одну семью и подаёт рекламу на поиски товарища по проживанию может выразить предпочтения на основании пола, если жилые площади (такие как кухня, жилая комната или ванная) будут использоваться ими совместно.

Разрешение проблем дискриминации при проживании

Если Вы являетесь жертвой дискриминации (например если собственник отказывает Вам в аренде из-за Вашей расы или национальности) Вы можете получить несколько средств судебной защиты, включая:

Покрытие понесённых убытков

Предписание о запрещении незаконной деятельности

Доступ к жилью в котором собственник отказал Вам

Компенсация морального ущерба

Гражданский штраф или принудительное возмещение убытков

Возврат сборов и госпошлин

Иногда суд может предписать собственнику предпринять специальные меры для предотвращения незаконной дискриминации. Например, собственнику может быть предписано разместить объявление в газете для этнического меньшинства.

Следующие организации помогут решить проблемы дискриминации при проживании:

Местная организация по добросовестному проживанию (часто называемая как консультация по добросовестному проживанию). Смотрите в белых и жёлтых телефонных справочниках. Национальный союз по добросовестному проживанию предоставляет поисковую базу местных организаций которые оказывают услуги такого рода

Отдел местной ассоциации многоквартирных домов. Смотрите в белых и жёлтых телефонных справочниках. Ассоциация многоквартирных домов предоставляет список местных подразделений.

Местные государственные агентства. Смотрите в белых и жёлтых телефонных справочниках в разделах Городское или Районное правительство, или обращайтесь в офис местного выбранного представителя.

Департамент добросовестного найма и проживания расследует жалобы на дискриминацию (но не другие проблемы нанимателей и собственников).

Федеральный департамент по жилью и городскому развитию проводит в жизнь закон о добросовестном проживании, который запрещает любые вида дискриминации

Местная организация помощи предоставляет бесплатные юридические консультации и другие услуги в не уголовных случаях для экономически несостоятельных лиц.

Местные организации помощи расположены по всему штату. Смотрите в белых и жёлтых телефонных справочниках в разделах адвокатура.

Ассоциация местных организаций помощи также управляет подразделениями организаций помощи

Частные адвокаты. Вы может быть имеете возможность нанять частного адвоката для принятия законных действий против собственника который предпринял дискриминацию по отношению к Вам .

Для получения имён адвокатов, которые специализируются на случаях дискриминации при проживании, обращайтесь в ассоциацию адвокатов или в справочную службу адвокатов.

Вы должны действовать быстро, если Вы уверены, что собственник предпринял незаконную дискриминацию в Вашем отношении. Период время для заполнения жалобы о дискриминации - ограничен. Например, жалоба в Департамент добросовестного найма и проживания должно быть заполнено в течение 1 года с момента совершения дискриминационного действия. Во первых запишите, что случилось, включая дату и имена участвующих лиц. Затем, свяжитесь с одной из перечисленных Выше организаций по поводу получения совета и помощи.

Перед тем как Вы согласились арендовать

Прежде чем Вы решили арендовать помещение, есть несколько важных моментов для обсуждения. Например: является ли действующим устное соглашение о аренде? Какая разница между соглашением о лизинге и арендой. Какие преимущества и недостатки у обоих. Этот раздел отвечает на эти и другие вопросы.

Договор аренды и лизинга. Основная информация

Прежде чем Вы можете арендовать жильё Вы и собственник должны придти к соглашению под одному из двух вопросов: договор аренды или лизинг?. И договор аренды и договор лизинга дают жильцу право жить в арендуемом жилище. Жилец в праве использовать и обладать предоставляемым собственником жильём - это называется владение на правах аренды.

Договор аренды устанавливает продолжительность времени (количество дней) между выплатами аренды, например неделю (семь дней) или месяц (30 дней). Промежуток аремени между выплатами аренды называется арендным периодом.

Соглашение о арендном периоде которое требует одну арендную выплату каждый месяц это помесячное соглашение об аренде и права аренды - помесячные права аренды. Помесячное соглашение об аренде наиболее распространённый вид арендного соглашения, однако может быть определён более долгий (короткий) арендный период.

Если соглашение об аренде требует чтобы аренда выплачивалась раз в неделю, это понедельное соглашение об аренде и понедельное право аренды.

В сущности арендное соглашение истекает в конце каждого периода в который жильцы оплатили аренду и возобновляется при следующем арендном платеже. Соглашение об аренде не устанавливает общее количество недель или месяцев в течение которых это соглашение будет действовать. Жилец может продолжать жить в арендуемом жилье так долго как жилец будет продолжать платить аренду, и так долго как собственник не попросит его съехать.

В соглашении об аренде продолжительность времени между выплатами аренды (период аренды) также устанавливает три вещи:

- Как часто жилец должен платить аренду

- Указывается сумма аванса которую жилец должен передавать собственнику и что собственник должен предоставлять жильцу или любой из двух решить прекратить (закончить) проживание

- Указывается сумма аванса которую собственник должен передать жильцу если собственник решает изменить условия арендного соглашения. (Для указания суммы аванса применяются специальные правила если собственник решает повысить арендную плату)

Устное арендное соглашение

В устном арендном соглашении Вы и собственник соглашаетесь устно (не письменно) что Вы будете арендовать помещение. В дополнение Вы соглашаетесь платить определённую аренду за определенный период времени, например неделю или месяц. Этот вид арендного соглашения связывает по закону Вас обоих, Вас и собственника, даже в том случае если оно не записано. В случае если жилец и собственник решили сдать в наём жильё боле чем на один год оно должно быть записано. Если соглашение не записано оно не может быть принуждено к исполнению. Если у Вас было надлежащее устное соглашение с собственником и позднее у Вас возникло разногласие с собственником, то у Вас не будет письменных доказательств на срок Вашего арендного соглашения. Следовательно, обычно лучше иметь письменное арендное соглашение.

В любом случае, даже если соглашение устное, собственник должен дать Вам письменное подтверждение включающее имя, адрес и телефонный номер собственника или агента для получения официальных уведомлений. Контактная информация для человека кто принимает аренду и как аренда должна оплачиваться (например наличными, чеком или банковским переводом).

Это особенно важно иметь письменное соглашение если Ваше проживание затрагивает особые обстоятельства такие как:

Вы планируете жить в помещении длительное время (например 9 месяцев или год)

Ваш собственник согласен что у Вас будут домашние животные или наполняемая водой мебель (например водяная кровать)

Собственник согласен оплачивать расходы (например коммунальные платежи или вывоз мусора или предоставлять какие либо услуги (например уход за садом)

Письменное арендное соглашение

Письменное арендное соглашение это периодическое арендное соглашение которое было записано. Письменное арендное соглашение определяет все условия соглашения между Вами и собственником, например устанавливает аренду, продолжительность времени между оплатами аренды, ответственность Вашу и собственника. Это соглашение также может содержать пункты о проживании животных, штрафах при задержках и сроках уведомлений

Продолжительность времени между арендными платежами важна. В большинстве случаев учитывается что срок, который собственник даёт Вам когда уведомляет Вас об изменении в сроках проживания, должен быть такой же как срок времени между платежами аренды. Например, если у Вас помесячное соглашение об аренде, собственник обычно должен давать Вам 30-и дневное письменное уведомление об изменениях таких как увеличение стоимости за парковку или увеличение суммы залогового депозита.

В дополнение, срок за который Вы уведомляете собственника письменным уведомлением о том что Вы съедете из арендуемого помещения должно быть таким же как время между арендными платежами. Например при ежемесячном платёжном соглашении Вы должны дать собственнику как минимум 30 дневное письменное уведомление в порядке окончания арендного соглашения. Если у Вас понедельное арендное соглашение, Вы должны дать собственнику по меньшей мере 7-и дневное письменное уведомление в порядке окончания арендного соглашения.

Нормальным образом, письменное уведомление которое собственник даёт жильцу для изменения условий в которых жилец должен находится, как минимум такое же, как срок времени между арендными платежами. Собственник и жилец могут специально согласится записать более короткий период уведомления (укороченный период уведомления). Собственник и жилец которые имеют помесячное соглашение об аренде должны согласится о 10 дневном периоде письменных уведомлений для изменения условий соглашений (не включающих в себя аренду). Это может позволить собственнику, например, увеличить стоимость парковки или закончить проживание путём уведомления жильца за 10 дней. Таким же образом жилец может окончить проживание путём предоставления собственнику 10-и дневного письменного уведомления. Как бы ни было, период уведомлений на которые соглашаются собственник и жилец никогда не может быть короче чем 7 дней.

Если у Вас есть письменное соглашение об аренде, применяются специальные правила по которым собственник должен давать Вам уведомление об увеличении стоимости аренды

Лизинг

Лизинг устанавливает общее число месяцев на которое действуют условия лизинга, например 6 или 12 месяцев. Большинство лизинговых соглашений в письменном виде, законны также устные соглашения. Если срок лизинга более чем год, лизинговое соглашение должно быть в письменном виде.

Важно понимать, что даже хотя лизинговое соглашение требует оплаты аренды помесячно, Вы связаны лизингом до его окончания (например, до конца 12 месяцев). Это означает что Вы должны платить аренду и исполнять все обязанности по лизингу в течение всего периода лизинга.

В лизинге есть некоторые преимущества. Если у Вас лизинг, собственник не может увеличить Вашу аренду в течение срока лизинга, в случае если в лизинговом соглашении на указана такая возможность. Также собственник не может выселить Вас пока действует лизинг, за исключение случаев если Вы повреждаете собственность или не оплачиваете аренду.

Лизинг даёт жильцу безопасность при соглашении на длительный срок по известной цене. Даже если лизинг позволяет повышать аренду, лизинг должен определять предел на сколько и как часто аренда может быть увеличена.

Недостатком лизинга является то, что если Вам надо съехать, Вам будет трудно его расторгнуть, особенно если другие жильцы не смогут быть найдены чтобы занять Ваше место. Если Вы съезжаете до конца лизинга, собственник может потребовать от Вас оплаты аренды до конца срока лизинга.

Перед тем как подписывать лизинг Вы можете захотеть поговорить с официальным лицом, организацией оказывающей юридические услуги, или программы жилец-собственник чтобы удостоверится что Вы понимаете все условия лизинга, Ваши обязанности и все риски которые могут Вам встретиться.

Разделённые счётчики коммунальных услуг

Некоторые дома имеют отдельные газо- или электросчётчики которые обслуживают больше чем одно арендуемое помещение. В других зданиях, газо- и электросчётчики жильцов также измеряют потребление в помещениях общего пользования, таких как коридоры или холл. В ситуациях как эти собственник должен предупредить Вас что эти счётчики разделены прежде чем Вы подпишите арендное соглашение или лизинг. Если Вы стали жильцом, собственник должен достигнуть соглашения с Вами, в котором должно быть написано кто будет платить за общее потребление.

Арендуемые помещения в старых зданиях могут не иметь отдельных водосчётчиков. Законом не определяется на какую сумму собственник может выставить счёт жильцу за воду и канализацию. Спрашивайте собственника помещения которое Вы планируете арендовать, имеются ли водосчётчики. Если нет, и если собственник будет выставлять Вам счёт за воду и канализацию, удостоверьтесь что Вы понимаете как собственник будет вычислять платёж, который он будет Вам предъявлять

Если собственник, обязанный оплачивать коммунальные платежи, не оплачивает их, арендатор может взять право оплаты коммунальных платежей до окончания разрешения спора собственника и компаний предоставляющих эти услуги. Закон требует чтобы коммунальные службы предоставляли письменные уведомления жильцам на следующих языках: английский, испанский, китайский, тагалог, вьетнамский и корейский. Житель, который оплачивает платежи за коммунальные услуги, в соответствии с законом, получает на эту сумму вычет из арендной платы.

Перевод арендного соглашения

Собственник и жилец могут обсуждать в первую очередь на испанском, китайском, вьетнамском или корейском арендное соглашение, лизинг или сублизинг арендуемого помещения. В этой ситуации собственник должен дать жильцу письменный перевод предлагаемого лизингово или арендного соглашения на языке используемом для обсуждения прежде чем жилец подпишет его. Это правило применяется вне зависимости от того проводится обсуждение письменно или устно. Правило не применяется если арендное соглашение действует на 1 месяц или меньше.

Собственник должен дать жильцу письменный перевод лизингово или арендного соглашения в не зависимости от того требуется ли оно жильцу. Перевод должен включать каждое выражение и условие лизингово или арендного соглашения, но могут сохраняться (не переводится) такие элементы как имена, адреса, нумерация, долларовые суммы и даты. Для собственника никогда не достаточно дать письменный перевод лизингово или арендного соглашения жильцу после того как жилец подписал его.

В любом случае собственник не обязан предоставлять жильцу письменный перевод лизингово или арендного соглашения в случаях оговоренных ниже:

Испано- , китайски-, вьетнамски-, корейски- говорящий жилец обсуждает арендное соглашение через его или её переводчика

Переводчик жильца может свободно говорить и читать с полным пониманием английского, также как Испанского, и.т.д (на каком языке идёт обсуждение)

Переводчик не является несовершеннолетним (до 18 лет)

Переводчик не является безработным или предоставляется в распоряжение собственником

Если собственник которому требуется предоставить письменный перевод лизингово или арендного соглашения на одном из тех языков не сделал этого, жилец может аннулировать (отменить) соглашение.

Если Вы решили арендовать

Прежде чем вы подпишите арендное соглашение или лизинг, прочитайте внимательно так чтобы вы поняли все условия. Какой вид условий может быть в арендном или лизинговом соглашении? Может арендное соглашение ограничивать основные права которые закон даёт всем жильцам? Какую сумму собственник может потребовать Вас заплатить в качестве залогового депозита? Этот раздел отвечает на эти и другие вопросы

Что должно включать арендное или лизинговое соглашение

Большинство собственников используют напечатанные формы для их лизинговых и арендных соглашений. В любом случае напечатанная форма может отличаться одна от другой. Нет стандартной формы арендного или лизингово соглашения. Тем не менее внимательно прочтите и поймите весь документ прежде чем подпишите его.

Письменное соглашение об аренде или лизинге должно содержать все обещания которые собственник или агент собственника сделал Вам и не должно содержать ничего что противоречит тому что собственник или агент говорили Вам. Если лизинговое или арендное соглашение ссылается на другой документ, такой как правила и порядок проживания, получите копию и прочтите её прежде чем Вы подпишите посменное соглашение

Не спешите с подписанием. Удостоверьтесь что Вы понимаете всё с чем Вы соглашаетесь и что будете подписывать в арендном или лизинговом соглашении. Если Вы не понимаете чего-то, попросите собственника объяснить это Вам. Если Вы всё ещё не понимаете, обсудите соглашение с друзьями или официальными лицами, организациями оказывающими юридические услуги и т.д

Ключевые пункты

Письменное соглашение об аренде или лизинге должно содержать ключевые статьи такие как следующее:

В дополнении арендное или лизинговое соглашение обязаны содержать

Имя, адрес и телефон уполномоченного менеджера арендуемой недвижимости и собственника (или агента собственника) кто уполномочен получать официальные уведомления для собственника. Эта информация может быть размещена в таблице на здании вместо того что бы быть отражённой в арендном соглашении.

Имя, адрес и телефон человека или организации кому вносится арендная плата. Если Вы можете делать свои арендные платежи лично, соглашение или лизинг обязаны устанавливать определенный день и час в который аренда может быть оплачена. Или документ может устанавливать имя, адрес и номер счёта финансового учреждения где может быть сделан платёж по аренде (если оно находится в радиусе 5 миль) или информацию необходимую для установления электронного перевода денег за аренду.

Форму в которой арендный платёж должен быть сделан (например чеком или денежным переводом). (Как правило, собственник не может настаивать чтобы Вы делали оплату наличными). Если арендное соглашение устное, собственник или агент собственника должны давать жильцу за 15 дней письменное уведомление содержащее информацию предшествующую трём предупреждениям. Жилец может запросить письменную копию этой выписки каждый год.

Каждое арендное соглашение или лизинг также обязано содержать письменное заявление, что департамент юстиции поддерживает веб-сайт который предоставляет информацию по поводу осуждённых  зарегистрированных сексуальных преступниках. Это заявление должно быть на законно затребованном языке.

Арендное соглашение или лизинг может содержать другие условия. Например включающие в каком месте Вы должны парковать свою машину, и что Вы обязаны получить разрешение собственника перед тем как устраивать вечеринку. Собственник может на законных основаниях запретить курение в любом месте арендуемой недвижимости. Если собственник предпочитает сделать так, тогда арендное соглашение обязано указывать где в арендуемой недвижимости курение запрещено. Если собственник предпочтёт запретить курение в арендуемых помещениях, собственник должен предоставить соответствующее уведомление об этом изменении. Собственник не может запретить Вам установку политических знаков, до тех пор пока знак размером менее чем 3 метра или не запрещён законом. Если ни какой местный декрет не устанавливает временные ограничения на то как долго Вы можете иметь этот знак, собственник может установить разумное время на размещение и удаление знака. Разумный период времени подразумевает как минимум 90 дней перед выборами или голосованием к которому знак приурочен и по меньшей мере 15 дней после.

Важно чтобы Вы понимали все условия Вашего арендного соглашения. Если Вы не исполняете его, собственник может иметь основания к выселению

Не подписывайте арендное соглашение или лизинг если Вы думаете что эти условия не честные. Если эти условия не соответствуют Вашим требованиям попробуйте обсудить более подходящие условия (например, меньший залоговый депозит, или меньшие штрафные санкции. Важно чтобы любое согласованное по факту изменение в условиях было включено в арендное соглашение или лизинг, и чтобы оба Вы и собственник подписали это изменение. Если Вы и собственник согласились изменить условия, изменения могут быть сделаны от руки в арендном соглашении.

Вы оба должны в таком случае поставить инициалы или подписать в параграфе непосредственно чтобы показать Ваше одобрение в изменениях. Или документ может быть перепечатан с включением в него новых условий.

Если Вы не согласны с условием в арендном соглашении или лизинге и не можете обсудить лучшие условия, тщательно обдумайте важность этого условия и решите будете Вы подписывать документ или нет.

Собственник арендуемого помещения или человек который подписывает арендное соглашение или лизинг со стороны собственника обязан дать Вам копию документа в течение 15 дней после подписания. Удостоверьтесь, что Ваша копия показывает подпись собственника или агента собственника в дополнение к Вашей подписи. Храните документ в безопасном месте

Изменения в предоставлении жилья жильцам с нетрудоспособностью

Собственник обязан позволять жильцу с нетрудоспособностью производить разумные изменения в арендуемом помещении чтобы разрешить жильцу полностью использовать недвижимость. Жилец должен оплачивать производимые модификации. В качестве обеспечения при производстве изменений собственник может потребовать у жильца подписать соглашение о восстановлении интерьера арендуемого помещения в первоначальное состояние по окончанию проживания. Собственник не может требовать дополнительный залоговый депозит в этой ситуации. Как бы ни было собственник и жилец могут согласится записать как часть жилищного соглашения, о восстановлении арендуемого помещения и что жилец оплатит разумную компенсацию стоимости реставрации с временного счёта

Основные законные права жильца

Жилец имеет основные законные права которые есть всегда, не важно что установлено в арендном или лизинговом соглашении. Эти права включают в себя следующее:

Ограничение в сумме залогового депозита который собственник может попросить Вас оплатить

Ограничение прав собственника входит в арендуемое помещение

Право возврата залогового депозита или письменный отчёт о том как он был использован после того как Вы съехали

Право судится с собственником из-за нарушений закона или Вашего арендного соглашения

Право на ремонт серьёзных повреждений в арендуемом помещении и на вычет определенной стоимости ремонта из аренды при подобающих обстоятельствах

Право удерживать арендную плату при определенных обстоятельствах

Права по гарантии проживания

Защита против произвольного выселения.

Эти и другие права будут обсуждаться до конца статьи

Обязанности собственника и жильца по правильному  и честному проведению сделки

Каждое арендное соглашение или лизинг требует чтобы собственник и жилец относились друг к другу откровенно и честно. В принципе это означает что оба, собственник и жилец обязаны обращаться друг с другом откровенно и честно. Эта обязанность правильного и честного проведения сделки подразумевается законом в каждом арендном или лизинговом соглашении, даже в том случае когда такие обязанности специальным образом не определены

Общие коммунальные платежи

Если счётчик за коммунальные платежи делится с другим помещением или другой частью здания, в этом случае собственник должен достичь соглашения с Вами о том, кто будет оплачивать общие коммунальные платежи. Соглашение должно быть записано (оно может быть частью арендного соглашения) и может содержать одну из следующих возможностей:

- Собственник может платить за коммунальные платежи предоставляемые по счётчикам в вашем арендуемом помещении путём подачи коммунальных счетов на имя собственника

- Собственник может оплачивать коммунальные платежи в помещениях вне вашего арендуемого помещения по отдельным счётчикам на имя собственника

- Вы можете согласится платить за коммунальные услуги предоставляемые по счётчикам в Вашем арендуемом помещении и вне Вашего помещения.

 

Информация предоставляемая собственником

Краски содержащие свинец

Если арендуемое помещение было построено до 1978 года, собственник обязан выполнить все эти требования

Собственник обязан предоставить информацию о опасности наличия краски содержащей свинец в жилище прежде чем жилец подпишет соглашение о лизинге или аренде. Собственник также обязан дать жильцу копию государственного памфлета "Защити свою семью от свинца в своём доме" (доступно по запросу или онлайн) прежде чем жилец подпишет арендное или лизинговое соглашение.

Собственнику нет необходимости проводить какую либо оценку краски содержащей свинец или удалять её.

Арендное или лизинговое соглашение должно содержать предупреждающий абзац написанный в соответствии с законом

Собственник также обязан дать потенциальному жильцу письменное предоставление информации о краске содержащей свинец и/или угрозе связанной с этой краской

Режим периодического контроля за насекомыми

Компании по контролю за насекомыми обязаны давать письменное уведомление собственнику и жильцу недвижимости относительно пестицидов которые будут использованы компанией предоставляющей текущую обработку, как часть продолжающегося контракта по контролю за насекомыми. Собственник обязан дать копию этого уведомления каждому новому жильцу, которй планирует заезжать в арендуемое помещение и будет получать услуги этой компании

Асбест

Жилые здания построенные до 1981 года могут содержать асбест. В первую очередь упоминание для собственника рекомендуется чтобы собственник раскрыл информацию о вреде асбеста вне зависимости имеется ли асбест в арендуемой недвижимости. Эта книга также содержит детальную информацию об асбесте и защиту, которую собственник должен предоставлять.

Канцерогенные материалы

Собственник с 10 и более сотрудниками обязан предоставить информацию о наличии канцерогенных материалов (например асбеста) предполагаемым жильцам

Метафитаминное загрязнение

Жилая недвижимость которая была использована для производства метафитаминной продукции может быть загрязнена.

Местный чиновник здравоохранения, которые инспектирует арендуемую недвижимость и находит что имеется загрязнение опасными химически связанными с метафитаминами веществами обязан составить постановление о запрещении использовать эту недвижимость для проживания. Это распоряжение должно быть передано собственнику недвижимости и всем проживающим. Собственник и все проживающие обязаны освободить поражённое жильё до тех пор пока чиновник не выдаст собственнику предписание о том, что больше никаких действий не требуется.

Собственник обязан предоставить письменное предписание чиновника отдела здравоохранения и копию его потенциальным жильцам, которые заполнили форму на аренду загрязнённой недвижимости. Прежде чем подписывать арендное соглашение, жилец должен быть ознакомлен в письменном виде что он или она получили уведомление и распоряжение. Жилец может расторгнуть (отменить) арендное соглашение если собственник не проводит действий соответствующих этому постановлению. Собственник обязан исполнять это требование до тех пор пока он или она не получат уведомления от чиновника здравоохранения что недвижимость не нуждается в дальнейшей отчистке.

Это требование вступило в силу 1 января 2006 года.

Разрешение на снос

Собственник жилища, которые обращается за разрешением на снос обязан дать письменное уведомление об этом факте предполагаемым жильцам прежде чем получать какие либо сборы с жильца или заключать арендное соглашение с жильцом. (Собственник обязан дать уведомление текущим жильцам, включая жильцов которые уже заехали, прежде чем обращаться за разрешением). Уведомление обязано содержать приблизительное число в котором собственник ожидает снос и когда проживание жильцов будет окончено.

Военная база или взрывчатые вещества

Собственник, которые знает что арендуемое помещение находится менее чем в 1 миле от военной базы в которой используется военное снаряжением или взрывчатка, обязан дать письменное уведомление об этом факте предполагаемым жильцам. Собственник обязан дать жильцу уведомление прежде чем жилец подпишет контракт.

Смерть в арендуемом помещении

Если предыдущий проживающий в арендуемом помещении умер в помещении в течение последних 3-х лет, собственник или агент собственника обязан предоставить информацию об этом факте предполагаемому жильцу которому предлагается данное помещение. Собственник или агент собственника обязан раскрыть обстоятельства смерти, но не требуется раскрывать информацию что он был болен или умер от СПИДА . В любом случае собственник или его агент не могут преднамеренно представить в ложном свете причину смерти в ответ на прямой вопрос.

Проект преобразования в кондоминиум

Арендуемое помещение может быть преобразовано в кондоминиум. Преобразование в кондоминиум проводится в многоквартирном здании когда оно было преобразовано в кондоминиум, или строилось как здание кондоминиума которое заменило снесённое здание. Прежде чем потенциальный жилец подпишет лизинговое или арендное соглашение, собственник или смотритель кондоминиума обязаны предоставить жильцу письменное уведомление о:

Помещение было одобрено для продажи и может быть продано

Срок лизинга жильца может быть прекращён, закончен если помещение будет продано

Жилец будет проинформирован минимум за 90 дней до момента когда помещение будет выставлено на продажу

У жильца будет право первым приобрести помещение

Уведомление должно быть написано юридическим языком. Это уведомление имеет применение только в случае кондоминиума который имеет пять или больше жилых помещений и которое получило окончательное одобрение. Если уведомление не было дано, жилец может покрыть действительные затраты на переезд не превышающие 1100 дол и первый месяц аренды жильцом нового арендуемого помещения или другого не превышающего 1100 дол. Эти условия уведомления не относятся к кондоминиумам с четырьмя или меньшим количеством помещений, или же как результат перевода в кондоминиум по распоряжению суда (включая заверенное судопроизводство), лишения права выкупа по ипотеке или долговому обязательству.

Основные правила распоряжения залоговым депозитом

В начале проживания, собственник вероятно захочет попросить оплатить залоговый депозит. Собственник может использовать залоговый депозит, например, если ему задолжали аренду, повредили имущество свыше нормального износа или оставили жильё менее чистым чем оно было.

По закону арендное и лизинговое соглашение не может определять залоговый депозит как невозвращаемый. Это означает что когда проживание оканчивается, собственник обязан вернуть Вам все платежи которые являлись залоговым депозитом, если только собственник должным образом не использовал депозит на законных основаниях, описанных далее.

Почти все собственники взимают с жильцов залоговый депозит. Залоговый депозит может быть назван: арендой за последний месяц, залоговый депозит, депозит за домашних животных, сбор за ключи или сбор за уборку. Залоговый депозит может быть комбинацией, например, аренды за последний месяц плюс определённая сумма за безопасность. Не важно как эти платежи или сборы называются, закон определяет их все также как любые депозиты или взимание какой либо платы как залоговый депозит. Единственное исключение из этого правила в следующем параграфе.

Закон позволяет собственнику потребовать от жильца оплатить сбор за проверку документов в дополнение к залоговому депозиту. Сбор за проверку является частью залогового депозита. Как бы ни было, любой другой сбор предъявляемый собственником в начале проживания для покрытия собственником стоимости проверки нового жильца тоже может являться частью залогового депозита. Здесь несколько примеров этих двух типов сборов:

Сбор за проверку документов - собственник может предъявить Вам сбор за проверку документов для покрытия стоимости получения информации о Вас, такой как проверка Ваших рекомендаций и получение Вашей кредитной истории. Сбор за проверку документов не является частью залогового депозита. Тем не менее это не является невозвратной частью залогового депозита.

Сбор за обработку нового жильца - Собственник может предъявить Вам сбор для возврата собственнику стоимости Вашей проверки как нового жильца. Например, на начало проживания, собственник может предъявить Вам сбор за предоставление форм для заполнения, списка помещений для аренды, проведения интервью и Вашей проверки или подобных целей. Этот вид сборов является частью залогового депозита. Как бы ни было, эти сборы возвращаемы как часть залогового депозита, за исключением если собственник должным образом использует этот депозит с законными целями.

Закон ограничивает полную сумму которую собственник может потребовать у Вас заплатить в качестве залогового депозита. Полная сумма залогового депозита определяется в зависимости является ли арендуемое помещение меблированным или нет, имеете ли Вы водяной матрас или нет.

Арендуемое помещение без мебели: Полная сумма которую собственник может запросить в качестве залогового депозита не может быть больше чем двухмесячная ставка аренды. Если у Вас водяной матрас полная сумма залогового депозита может быть увеличена до двух с половиной ставок месячной аренды.

Арендуемое помещение с мебелью: Полная сумма которую собственник может запросить в качестве залогового депозита не может быть выше трехмесячной ставки аренды. Если у Вас есть водяной матрас полная сумма залогового депозита может быть увеличена до 3,5 месячной ставки арендной платы.

Аренда за первый месяц - собственник может просить Вас оплатить первый месяц аренды в дополнение к залоговому депозиту.

Собственник, как правило, не должен требовать от Вас заплатить залоговый депозит наличными.

Примеры залогового депозита:

Предположим что Вы согласились арендовать апартаменты без мебели за 500 в месяц. Прежде чем Вы заедете, собственник может запросить Вас заплатить до 2-х ставок месячной арендной платы в качестве залогового депозита (500х2=1000). Собственник также может попросить Вас оплатить первый месяц аренды 500 плюс сбор за проверку Ваших документов до 42 в дополнение к 1000 залогового депозита. Это правильно, потому что аренда за первый месяц и сбор за проверку документов не являются частью залогового депозита.

Предположим что собственник запросил Вас оплатить 1000 залогового депозита (максимум допускаемый по закону для немеблированной квартиры при ставке аренды 500 в месяц). Собственник не может также требовать, например 200 депозит за уборку, 15 депозит за ключи или 50 сбор как за нового жильца. Собственник не может требовать любой из этих дополнительных сборов потому что общий депозит в таком случает будет больше чем 1000 допустимых о закону, когда аренда составляет 500 в месяц.

Предположим что Вы просите собственника произвести структурные, декоративные или мебельные изменения в арендуемом помещении, и что Вы согласны оплатить определённую сумму за эти изменения. Эта сумма не является объектом суммы залогового депозита, обсуждаемого ранее, и не является частью залогового депозита. Предположим, что как бы то ни было, эти изменения, которые Вы запросили, требуют чистки или ремонта повреждений которые собственник может попросить оплатить за счёт залогового депозита. В таком случае сумма которую Вы оплатите для изменений была бы объектом удержания из суммы залогового депозита.

Платёж при котором залоговый депозит не может быть невозвратным.

В любом случае, когда Вы съезжаете, закон позволяет собственнику удержать часть залогового депозита в одной или более ситуациях приведенных ниже:

Вы задолжали арендную плату

Вы оставили помещение менее чистым чем когда въехали

Вы повредили арендуемое помещение свыше допустимого износа

Вы не можете восстановить личную собственность (например ключи от мебели)

Если ни одно из этих обстоятельств не присутствует, собственник обязан вернуть всю сумму которую Вы заплатили в качестве залогового депозита. В любом случае, если Вы, например,  оставили помещение очень грязным или повреждённым больше чем нормальный износ, собственник может удержать сумму которая необходима для уборки или ремонта помещения.

Удостоверьтесь, что Ваше соглашение о аренде или лизинге ясно определяет что вы оплатили залоговый депозит собственнику и правильно определяет сумму которую Вы уплатили. Арендное соглашение или лизинг должны также описывать обстоятельства при которых собственник может удержать часть или весь залоговый депозит. Большинство собственников дадут Вам напечатанный чек за все платежи которые Вы оплатили как залоговый депозит. Сохраните своё арендное соглашение или лизинг для случая разбирательств.

Список имущества

Вы и собственник или агент собственника должны заполнить список имущества. Это лучше всего сделать прежде чем Вы заедете, но это может быть сделано и спустя пару дней в случае необходимости. Вы и собственник или агент собственника должны обойти арендуемое помещение вместе и описать состояние объектов включённых в список имущества в разделе "Состояние имущества перед заездом"

Вы оба должны подписать и поставить дату на списке и каждый должен получить свою копию. Тщательное заполнение списка в начале проживания поможет избежать разногласий по поводу состояния имущества когда Вы будете съезжать.

Страхование арендатора

Страхование арендатора защищает личную собственность жильца от потерь в случае пожара или воровства. Оно также защищает жильца от ответственности (ответственности по закону) от многих требований или судебного преследования поданным собственником или другими, ссылающимися на то что жилец неумышленно нанёс повреждения другому лицу или повредил его имущество.

Страхование арендатора обычно защищает только держателя полиса. Оно не защищает личную собственность лица проживающего в этом же помещении. Для защиты своей собственности это лицо должно оформить свой собственный полис.

Небрежное обращение с огнём, который разрушил арендуемое помещение или другую собственность жильца это пример небрежности за которую Вы будете отвечать по закону. Вам может быть будет необходимо оплатить ущерб который потерпел собственник или другой жилец. Страховка арендатора оплатила бы другой стороне за Вас часть или все потери. По этой причине это часто хорошая мысль приобрести страховку арендатора.

Страхование арендатора может быть недоступно для некоторых случаев, и если Вы приобретаете страховку удостоверьтесь что она предоставляет необходимую Вам защиту по честной цене. Вы должны проверить более чем одну страховую компанию, так как стоимость и тип покрытия могут значительно различаться среди страховых компаний. Стоимость также будет зависеть от того на какую сумму покрытия Вы приобретаете страховой полис.

Ваш собственник возможно имеет страховку которая покрывает арендуемое помещение или жильё, но Вы не должны расценивать это так, что страховка собственника будет защищать Вас. Если страховая компания собственника оплачивает собственнику ущерб причиной которого явились Вы, страховая компания может подать в суд на Вас с целью возмещения выплаты собственнику.

Если Вы хотите использовать водяной матрас, собственник может попросить от Вас полис покрывающий возможный ущерб собственности.

Контроль Аренды

Некоторые города имеют указ который ограничивает или запрещает повышение аренды. Некоторые из этих указов определяют процедуру которой собственник должен следовать прежде чем повысить аренду жильцу, или что выселение жильца становится для собственника более трудным. Указы в каждом населённом пункте различаются.

Например, некоторые указы позволяют собственнику выселять жильцов только на полном к тому основании. Под действием этих указов собственник обязан предоставить и доказать соответствующую причину для прерывания помесячного проживания. Другие города не имеют таких требований.

Некоторые города имеют границы в которых может быть увеличена или снижена аренда. Указы в другие города позволяют определённый процент повышения ренты каждый год. В следствие недавних изменений в законодательстве все города освобождены от государственного контроля за уровнем арендной платы. Это означает что собственник может пересдать в аренду помещение по рыночной стоимости если жилец съезжает добровольно или если собственник прерывает срок аренды для неплательщика аренды.

Некоторые указы затрудняют собственникам превращать арендуемую недвижимость в кондоминиум

Некоторые виды недвижимости не могут быть объектом местного арендного контроля. Например, недвижимость которая была передана по сертификату о аренде после февраля 1995 года освобождается от арендного контроля. Начиная с 1 января 1999 года проживание в индивидуальных домах и кондоминиумах освобождаются от арендного контроля если проживание началось после 1 января 1996.

Указ арендного контроля может изменить отношения собственник-арендатор и другими способами. Определите, живёте ли Вы в городе с арендным контролем. Свяжитесь со своим местным служащим по проживанию или арендному контролю для получения информации. Вы можете справится по поводу указов арендного контроля в Вашей области в местной библиотеке законов или запросив копию Вашего местного указа в секретариате города или суда. Некоторые города публикуют информацию о своих арендных указах на их веб сайтах.

Проживание в арендуемом жилище

В качестве жильца Вы должны бережно относится к арендуемому помещению и общим помещениям, которыми Вы пользуетесь. Вы должны также чинить все повреждения причинённые Вами, или nt[ за кого Вы отвечаете, как например Ваша семья, гости или животные. Эта важная часть ответственности жильца более детально освещена в разделе "Справляемся с проблемами".

В этом разделе обсуждаются другие происшествия, которые возникают когда Вы проживаете в арендуемом помещении. Например, может ли собственник войти в арендуемое помещение без Вашего уведомления, Может ли собственник увеличить аренду в том случае если у Вас подписан договор лизинга. Что Вы должны сделать если вы должны съехать до истечения срока лизинга.

Оплата аренды. Когда нужно платить?

Большинство арендных и лизинговых соглашений требуют чтобы аренда была оплачена в начале каждого арендного периода. Например, при помесячной аренде, аренда обычно должна быть оплачена в первый день месяца. В любом случае Ваше арендное или лизинговое соглашение может определять любой день месяца как день в который нужно сделать арендный платёж (например 10-го числа каждого месяца в помесячном арендном соглашении или каждый четверг в понедельном арендном соглашении).

Как было отмечено ранее, арендное или лизинговое соглашение должно определять имя и адрес человека или организации кому Вы обязаны платить арендную плату. Если этот адрес не принимает личную доставку, Вы можете отправить Ваш арендный платёж на адрес и имя собственника. Если Вы можете показать доказательство того что Вы отправили по почте арендную плату по адресу и имени (например чек об отправки почты), закон подразумевает что аренда была отправлена собственнику на дату почтового отправления.

Это очень важно чтобы Вы платили аренду в день когда Вы должны. Оплата не вовремя приводит к негативным записям в Ваше кредитном отчёте, штрафам за задержку и даже к выселению.

Чек или наличные

Собственник или агент собственника обычно не могут просить Вас платить аренду наличными. Как бы ни было, собственник или агент могут попросить Вас платить аренду наличными если не позднее последних трех месяцев Вы оплатили собственнику или агенту чеком который не был принят банком. (Не принятый банком чек это чек который возвращается банком без оплаты, потому что на Вашем счету нет достаточного количества денег).

В порядке просьбы оплачивать Вашу аренду наличными, собственник должен дать Вам письменное уведомление о том что Ваш чек не был принят банком и теперь Вы должны платить наличными на период времени, который устанавливает собственник. Этот период не может быть больше чем 3 месяца после того как Вы:

- Отдали распоряжение банку прекратить выплаты по чеку или

- Попытались расплатится чеком, который банк вернул собственнику вследствие недостаточности средств на Ваше счёте

Собственник обязан приложить копию возвращённого чека с уведомлением. Если уведомление изменяет условия Вашего арендного соглашения, собственник обязан дать Вам достаточное количество расширенных уведомлений.

То же самое правило применяется если собственник просит Вас оплатить залоговый депозит наличными.

Пример: Предположим что Вы имеете арендное соглашение по месячной оплате и что Вы обязаны оплачивать первого числа месяца. Предположим что арендное соглашение не определяет вид оплаты аренды (чек, наличные, перевод и т.д). или сумму уведомлений необходимую для изменения арендного соглашения.

На 1 апреля Вы дали Вашему собственнику чек за аренду за Апрель. На 11 апреля Ваш собственник получил уведомление от его банка что банк начинает не принимать Ваши чеки из-за того что у Вас недостаточно денег на Ваше счету.

На 12 апреля, собственник вручает Вам уведомление о том что Ваш чек не был принят к оплате банком и что Вы обязаны платить аренду наличными на следующие 3 месяца. Какие у Вас права и обязанности при таких обстоятельствах. Какие права и обязанности у собственника.

К несчастью, закон который позволяет собственнику потребовать наличные платежи не прояснят ответ на этот вопрос. Следующее основано на предположительной интерпретации закона.

Требование чтобы Вы платили Ваши арендные платежи наличными изменяет условия Вашего арендного соглашения и начинает действие в 30 дней. Это из-за того что под действием арендного соглашения собственник обязан дать Вам 30 дневное уведомление об изменении в арендном соглашении. Тем не менее Вы должны оплатить 1 мая Вашу арендную плату чеком. Как бы ни было это может послужить причиной того что собственник предоставляет Вам 30 дневное уведомление об окончании проживания. Требование чтобы Вы платили аренду наличными продолжается в течение 3-х месяцев после того как собственник получит уведомление что Ваш чек не был оплачен. Вам следует оплатить Вашу арендную плату за 1 июня и 1 июля наличными. если проживание продолжается. Что происходит в том случае если Ваш первоапрельский чек за аренду был возвращён собственнику банком? Как показывает практика, Вы должны принять меры к оплате чека. Если нет, собственник может вручить Вам трехдневное уведомление, которое является первым шагом к Вашему выселению.

Получение чека о Вашем платеже

Если Вы платите аренду наличными или распоряжением о переводе денег, Вы должны просить Вашего собственника подписать и поставить дату на чеке. Про закону Вы имеете право на письменный чек как бы Вы не оплачивали аренду. Если Вы платите чеком, Вы можете использовать погашенный чек как счёт. Сохраняёте чеки или погашенные чеки для того чтобы Вы имели записи о Ваших платежах в случае разногласий.

Неустойка за задержку платежа и непринятие чека

Арендное соглашение не может включать заранее определённую неустойку за задержку платежа. Исключение из этого правила - когда будет трудно разобраться в действительной ситуации что задержало выплату для собственника. Даже в этом случае неустойка не должна быть больше чем разумно определённая стоимость потерь которые понёс собственник в результате задержки платежа. Неустойка на задержку платежа такая же по размеру как сумма штрафа не допускается законом.

Дополнительно, в некоторых населенных пунктах неустойка за задержку платежа ограничена указом местного контроля за арендой.

Что если Вы подписали лизинговое или арендное соглашение которое содержит обеспечение для неустойки за задержку и Вы задержите в первый раз оплату ренты. Если у Вас уважительная причина для задержки (например, задержался чек с Вашей зарплатой), объясните это Вашему собственнику. Некоторые собственники отложат (простят) задержку платежа по уважительной причине, если жилец ответственно относится к своим обязанностям. Если собственник не хочет прощать или снижать неустойку за задержку платежа, попросите собственника подтвердить это (например в административном случае задержки платежа). Как бы ни было, если задержка оправдана, она возможно будет принята во внимание. Вы должны будете заплатить её если Ваш арендный платёж опоздал, и если собственник настаивает.

Собственник также может выставить жильцу неустойку если чек жильца за аренду (или любой другой платёж) не принимается к оплате банком жильца. Не принятый к оплате чек часто называют отвергнутым, недостаточным средствами или возвращённым). Для определения возможности собственника выставлять жильцу неустойку за возвращённый чек, арендное или лизинговое соглашение должно определять и эту неустойку и её сумму.

Например, разумная неустойка за непринятие чека может быть сумма, которую банк выставляет собственнику плюс мотивированные потери из-за возврата чека.

По определению законом плохого чека, собственник может выставить счёт за оплату за обслуживание вместо неустойки описанной в этом параграфе. Оплата за обслуживание может быть до 25 дол за первый чек если возврат произошел из-за недостаточности средств на счету и до 35 дол за каждый добавочный чек.

Частичные арендные платежи

Вы нарушите своё арендное или лизинговое соглашение если Вы не платите полную сумму аренды во время. Если Вы не можете заплатить полную сумму во время, Вы может быть захотите предложить оплатить часть аренды. В любом случае, закон позволяет Вашему собственнику принять частичную оплату и всё равно выдать Вам уведомление о выселении.

Если Ваш собственник захочет принять частичную оплату аренды и дать Вам дополнительное время для оплаты, важно чтобы Вы и собственник согласились о деталях письменно. Письменное соглашение должно устанавливать сумму аренды которую Вы должны платить, дату к которой должен быть оплачен остаток суммы, сумму или неустойку которая требуется и согласие собственника не выселять Вас, если Вы оплатите сумму к нужной дате. Вы оба должны подписать соглашение и должны сохранить копию. Такое соглашение имеет законную силу.

Увеличение залогового депозита

Захочет ли собственник увеличить сумму залогового депозита после того как Вы заехали зависит от того, что указано в арендном или лизинговом соглашении и сколько от залогового депозита Вы уже оплатили.

Если у Вас лизинг, залоговый депозит не может быть увеличен за исключением если это увеличение разрешено условиями лизинга.

В арендном соглашении (например с помесячной оплатой) собственник может увеличить залоговый депозит, за исключением если это запрещено соглашением. Собственник обязан дать Вам надлежащее уведомление прежде чем увеличивать залоговый депозит. (например заблаговременное 30 дневное  письменное уведомление требуется при помесячном арендном соглашении).

В любом случае, если сумма которую Вы уже оплатили как залоговый депозит равна двукратной ставке месячной аренды (для помещения без мебели) или трехкратной ставке арендной платы (для меблированного помещения), в этом случае собственник не может увеличить залоговый депозит, и не важно что указано в арендном соглашении. Местный арендный контроль также может установить ограничение суммы на который можно увеличить залоговый депозит.

Собственник обязан дать Вам надлежащим образом оформленное письменное уведомление о любом повышении залогового депозита.

Собственник обычно не может требовать чтобы Вы платили увеличение залогового депозита наличными

Повышение аренды. Как часто она может повышаться?

Если у Вас лизинговое соглашение на срок более 30 дней Ваша арендная плата не может повышена в течение срока аренды, за исключением если в соглашении не написано о повышении арендной платы

Если у Вас арендное соглашение, Ваш собственник может повышать Вам ренту, но собственник обязан дать вам надлежащее письменное уведомление. Письменное уведомление сообщает Вам на сколько повышается аренда и с какого момента.

Закон гарантирует Вам по меньшей мере 30-ти дневное письменное уведомление о повышении аренды если у Вас помесячное арендное соглашение.

По закону Ваш собственник обязан дать Вам письменное уведомление по меньшей мере за 30 дней, если повышение аренды составляет 10% (или менее) от ставки аренды в любое время в течение 12 месяцев, прежде чем начнёт взиматься новая арендная плата. Ваш собственник должен дать Вам письменное уведомление по меньшей мере за 60 дней если аренда повышается более чем на 10%. Для вычисления процента повышения аренды Вы должны знать ставку аренды которую Вы оплачивали в течение 12 предыдущих месяцев, и сумму нового повышения и других повышений в течение этого периода.

Пример: Допустим, что Ваша текущая аренда 500 в месяц во время первого месяца и что Ваш собственник хочет повысить её на 50 до 550 начиная с 1 июня. Чтобы увидеть за сколько Ваш собственник должен уведомить Вас отсчитайте 12 месяцев назад к прошлогоднему июню

30-ти дневное уведомление требуется если: Предположим что Ваша аренда в прошлом июне была 500. Ниже показано как вычислить процент от повышения аренды и срок за который собственник должен дать Вам уведомление.

10% от аренды в прошлом июне Сумма равняющаяся 10% от ставки повышенной аренды
500 аренды

x .10

  
50 50 это 50 равно

Ваш собственник тем не менее должен дать Вам по письменное уведомление о повышении аренды по меньшей мере за 30 дней.

60-ти дневное уведомление требуется если: Предположим что Ваша аренда была 475 в прошлом июне, и Ваш собственник повышал аренду на 25 дол до 500 в прошлом ноябре. Ниже показано как вычислить процент от повышения аренды и срок, за который собственник должен дать Вам уведомление

10% от суммы аренды в прошлом июне Сумма сравниваемая с 10% от ставки повышенной аренды
475 x .10 25 + 50 = 75
47.50 что больше чем 47.50

Теперь предположим что Ваша аренда была 500 в прошлом июле, но вместо повышения Вашей аренды на 50 Ваш собственник хочет повысить Вашу аренду на 75 до 575 с начала этого июня. Здесь показано как вычислять процент от повышения аренды и за какой срок собственник должен уведомить Вас

10% от аренды в прошлом июне Сумма равняющаяся 10% от ставки повышенной аренды
500 аренды x .10  
50 75 это больше чем 50

Ваш собственник должен дать Вам письменное уведомление по меньшей мере за 60 дней.

Обычно, в случае периодического арендного соглашения, собственник может повышать аренду так часто, как он хочет. В любом случае, собственник даёт надлежащее письменное уведомление о повышении, и повышение не может репрессивным (т.е. следовать за какими либо Вашими действиями). Указ местного центра контроля аренды может накладывать дополнительные требования на собственника.

Повышение аренды для жилья финансируемого правительством обычно ограничивается. Если Вы живёте в помещении финансируемом правительством, проконсультируйтесь с местным государственным служащим, чтобы разобраться если ли какие либо ограничения на повышение арендной ставки.

Повышение аренды уведомление и дата вступления в силу

Уведомление собственника о повышении аренды должно быть письменным. Собственник может доставить копию уведомления Вам лично, в этом случае аренда повышается через 30 или 60 дней, как было разъяснено.

Ваш собственник должен дать Вам письменное уведомление о повышении арендной платы как минимум за 60 дней

Собственник также может дать Вам уведомление о повышении арендной платы заказной почтой. В этом случае собственник обязан отправить копию уведомления Вам почтой, адресованной в арендуемое помещение. Собственник обязан дать Вам дополнительные 5 дней в случае если уведомление отправляется почтой. Поэтому, собственнику следует дать Вам уведомление по меньшей мере за 35 дней от даты почтового отправления если аренда повышается на 10% или менее. Если аренда повышается более чем на 10%, собственник должен будет дать Вам уведомление за 65 дней при почтовом отправлении.

Образец повышения аренды

Большинство уведомлений о повышении аренды устанавливают, что повышение вступит в силу с начала арендного периода. Например, собственник который хочет повысить аренду на 10% и менее на помесячной аренде с 1 октября, должен быть уверен, что уведомление о повышении аренды доставлено жильцу лично 1 сентября или отправлено жильцу по почте 27 августа. В любом случае, собственник может взимать новую арендную плату в любое время месяца, если было дано надлежащее уведомление.

Если уведомление о повышении аренды вступает в силу в середине арендного периода, собственник имеет право получить повышенную аренду только за последнюю половину арендного периода. Например:

Арендное соглашение помесячное, с первого дня месяца до последнего дня месяца.

Аренда 500 в месяц

Повышение аренды 50 (с 500 до 550) в месяц (10% повышение)

Число в котором уведомление о повышении аренды доставлено жильцу лично - 15 апреля (это середина месяца)

Число с которого повышение аренды вступает в силу 15 мая

Если собственник доставит уведомление 15 апреля, повышение вступит в силу на 30 дней позже - 15 мая. Собственник имеет право повысить аренду начиная с 15 мая. На 1 мая жилец бы оплатил 250 за первую половину мая (это 15 дней по старой аренде в 500), плюс 275 за последнюю половину мая (это 15 дней по новой аренде 550). Общая аренда за май которая должна быть уплачено 1 мая должна быть 525. С другой точки зрения, собственник имеет право только на одну половину повышения аренды в течение мая, так как уведомление о повышении аренды вступает в действие в середине месяца.

Конечно же собственник может доставить сообщение о повышении аренды 15 апреля что устанавливает, что повышение аренду вступает в силу с 1 июня. В этом случае жилец оплатил бы 500 1-го мая и 550 1-го июня.

Когда собственник может входить в арендуемое помещение

Закон устанавливает что собственник может входить в арендуемое помещение только по следующим причинам:

- крайней необходимости

- когда жилец переехал или покинул арендуемое помещение

- чтобы произвести заранее согласованный необходимый ремонт, отделку, изменения или другие улучшения.

- для показа арендуемого помещения перспективным арендаторам, покупателям, для предоставления доступа подрядчикам или рабочим которые исполняют работы в помещении, или для сопровождения при осмотре при окончании проживания.

- если суд выдал разрешение на вход собственнику

- если жилец имеет водяной матрас, чтобы осмотреть установку водяного матраса при её завершении, и периодически после этого, чтобы убедится что установка соответствует требованиям законодательства

Собственник или агент собственника должен дать жильцу заранее письменное мотивированное уведомление прежде чем войти в жильё, и может войти только в течение рабочего времени (в основном с 8 до 17 по рабочим дням). В уведомлении должна быть указана дата, приблизительное время и цель визита. В любом случае, письменное уведомление заранее не требуется при следующих обстоятельствах:

- в случае крайней необходимости

- жилец переехал или бросил арендуемое жильё

- жилец присутствует и не возражает о времени посещения

- жилец и собственник согласились что собственник будет делать ремонт или обслуживание, и устно договорились что собственник может войти для производства ремонта или обслуживания.

Соглашение должно включать число и приблизительное время посещения, которое может быть в течение одной недели при устном соглашении

Собственник или агент могут использовать любой из следующих методов для вручения жильцу письменного уведомления о посещении жилья. Собственник или агент может:

- Лично доставить сообщение жильцу или

- Оставить сообщение в арендуемом помещении с лицом надлежащего возраста и дееспособным (например, соседом по квартире или подростком, членом семьи жильца) или

- Оставить сообщение на, рядом или под дверью в помещение таким образом, чтобы оно было легко обнаружено, или

- Доставить по почте жильцу.

Закон рассматривает 24 часовое уведомление допустимым в большинстве ситуаций.

Если сообщение отправлено жильцу по почте, почтовое отправление должно быть отправлено по меньшей мере за 6 дней до предполагаемой даты посещения и это полагается достаточным в большинстве ситуаций. Жилец может согласится на более короткие уведомления или время другое чем в обычные рабочие часы.

Особые правила применяются, если целью посещения является показ помещения покупателю. В этом случае собственник или его агент могут уведомить жильца устно или даже по телефону. Закон предусматривает 24 часовое уведомление достаточным в большинстве случаев. Как бы ни было, прежде чем устно уведомить жильца, собственник или его агент обязаны известить жильца в письменном виде что арендуемое помещение продаётся и что собственник или его агент могут связываться с ним для просмотров. Это письменное уведомление должно быть дано жильцу за 120 дней до устного уведомления. Устное уведомление должно определять число, ориентировочное время и цель посещения. Собственник или его агент могут войти только в течение рабочего времени, за исключением если жилец согласится на другое время. Когда собственник или агент входят в помещение, или кто-то заезжает впервые, он или она обязаны оставить письменное доказательство посещения для жильца и разделить аренду. Новый жилец заезжает и называется субарендатор.

Собственник не может препятствовать праву доступа позволенному этим правилом, или использовать это право доступа для причинения беспокойства жильца. Также закон запрещает собственнику значительно и преднамеренно нарушать это право для оказания влияния на жильца для съезда из арендуемого жилья.

Если собственник нарушает это правило доступа, поговорите с собственником по поводу беспокойства. Если это не остановило собственника от дурного поведения, отправьте собственнику официальное письмо с просьбой строго соблюдать вышеупомянутые права доступа. Если собственник продолжает нарушать это право, Вы можете обратиться к официальному лицу или правозащитной организации или подать иск в суд по малым требованиям для покрытия ущерба, который Вы понесли в результате нарушений собственника. Если же собственник продолжает нарушать эти правила постоянно и умышленно и целью собственника является повлиять на Вас чтобы Вы покинули арендуемое помещение, Вы можете подать в суд на собственника гражданский иск и получить по 2000 за каждый случай нарушения.

Субаренда и передача прав

Иногда жильцу с лизинговым договором может потребоваться съехать прежде чем закончится срок лизинга. В этой ситуации жилец может захотеть сдать в субаренду арендуемое помещение или передать права другому жильцу. В любом случае, жилец не может сдать в субаренду или передать права на арендуемое помещение за исключением если условия лизингового соглашения позволяют жильцу это делать.

Субаренда

Субаренда это отдельное арендное соглашение между первоначальным жильцом и новым жильцом, которые заезжает временно

При субаренде, соглашение между первоначальным жильцом и собственником сохраняются в силе. Первоначальный жилец всё ещё ответственен за оплату аренды собственнику, и выполняет функции собственника для субарендатора. Любое соглашение о субаренде между жильцом и субарендатором должно быть в письменной форме.

Большинство арендных соглашений и договоров лизинга содержат положения которые запрещают (предотвращают) жильцам субаренду или переназначения арендуемого помещения. Этот вид положений позволяет собственнику контролировать кто арендует сдаваемое помещение. Если арендное соглашение или лизинговый договор запрещает субаренду или переназначение помещения, Вы должны получить разрешение Вашего собственника прежде чем сдавать помещение в субаренду или использовать его по другому назначению.

Даже если Ваше арендное соглашение не содержат положений которые запрещают Вам субаренду или переназначать помещение, будет разумно обсудить Ваши планы с Вашим собственником для предварительной подготовки.

Вы можете использовать субаренду в двух ситуациях. В первом случае, Вы можете иметь большую квартиру или дом чем Вам требуется, и можете нуждаться в помощи в оплате аренды. По этой причине Вы захотите сдать комнату кому-нибудь. Во втором случае, Вы можете захотеть оставить арендуемое помещение на определенный период и вернуться позже. Например, Вы можете быть студентом института, который хочет оставить жильё на лето и вернуться осенью. Вы можете захотеть сдать в субаренду субарендатору, который согласится арендовать помещение только на этот период времени.

По условиям субарендного соглашения, субарендатор соглашается вносить оплату Вам а не собственнику. Субарендатор не имеет прямой ответственности перед собственником, только перед Вами. Субарендатор не имеет больших прав чем Вы как первоначальный жилец. Например, если у Вас помесячное соглашение об аренде - то же относится и к субарендатору. Если Ваше арендное соглашение не позволяет Вам иметь домашних животных, субарендатор то же не может из заводить.

В любой субарендной ситуации имеется главное условие, что оба Вы и субарендатор имели чёткое понимание своих обязательств. Чтобы помочь избежать споров между Вами и субарендатором, это соглашение должно быть облечено в форму письменного соглашения о субаренде, которое Вы и субарендатор подписываете.

Субарендное соглашение должно содержать такие условия как сумма и требуемое число оплаты аренды, когда субарендатор перечисляет арендную плату, кто отвечает за оплату коммунальных услуг (обычно газ, электроэнергию, воду, вывоз мусора и телефон). Дату с которой соглашение начинается и заканчивается, список имущества который остаётся в арендуемом помещении и состояние ухода и использование арендуемого помещения и Вашего имущества. Так же важно что субарендное соглашение будет согласоваться с лизинговым соглашением, так что Ваши обязанности по лизингу будут полностью переведены на субарендатора, если это то о чем договорились Вы и Ваш субарендатор.

Документ о передаче прав

Документ о передаче прав это передача Ваших прав как жильца кому либо ещё. Вы можете использовать передачу прав если у Вас лизинговый договор и Вам требуется совсем съехать до окончания срока лизинга. Как и субаренда, передача прав это контракт между начальным жильцом и новым жильцом (не собственником).

В любом случае, документ о передаче прав отличается от субаренды одним важным образом. Если новый жилец принимает это соглашение, тогда новый жилец напрямую отвечает перед собственником за выплату аренды, повреждения арендуемого помещения, и т.д. Тем не менее, документ о передаче прав не освобождает первого жильца от его (её) обязанностей по закону перед собственником. Если новый жилец не оплачивает аренду или повреждает арендуемое помещение, начальный жилец остаётся ответственным по закону перед собственником.

Для того чтобы первоначальному жильцу избежать этой ответственности, собственник, первый жилец и новый жилец все вместе должны согласится что новый жилец будет единственным ответственным перед собственником при передаче прав. Это соглашение называется новация, и должно быть составлено в письменной форме.

Помните, даже если собственник согласен на субаренду или передачу прав, жилец всё ещё отвечает за арендуемое помещение, только если в письменном документе (новации) не указано другое. По этой причине тщательно обдумывайте кому Вы оставите арендуемое помещение.

Справляемся с проблемами

Большинство отношений между собственником и жильцом проходят гладко. Но так или иначе иногда возникают проблемы. Например, что если в арендуемом помещении выходит из строя отопитель посреди зимы.? Что происходит если собственник продаёт здание или решает преобразовать его в кондоминиум?

В этом разделе обсуждаются эти и другие возможные происшествия и проблемы в отношениях собственник - жилец.

Ремонты и годность к проживанию

Арендуемое помещение должно быть пригодно для проживания, это означает что оно должно иметь всё необходимое для этого. Пригодное к проживанию означает что арендуемое помещение должно подходить к занятию его людьми и что это значительно совпадает с федеральными и местными кодексами по строительству и здравоохранению, что существенным образом влияет на здоровье и безопасность жильца.

Закон предписывает собственнику и жильцу - каждому отвечать за определенный вид ремонта, если бы даже собственник в итоге был ответственен по закону что арендуемое помещение пригодно для проживания.

Ответственность собственника.

Во время проживания, когда помещение будет арендовано, собственник обязан ремонтировать недостатки, которые делают помещение негодным для проживания.

Собственник обязан производить ремонт вследствие Закона называемым "Гриин против верховного суда", который устанавливает что все жилые арендные и лизинговые соглашения подразумевают гарантию годности к проживанию. Под этим пониманием гарантии годности к проживанию собственник по закону обязан проводить ремонт того что серьезно влияет на пригодность к проживанию арендуемого помещения. Это означает, что собственник обязан ремонтировать существенные дефекты в арендуемом помещении и существенные недостатки с целью соответствия жилья федеральным и местным кодексам по строительству и здравоохранению. Однако собственник не отвечает за повреждения которые произошли по вине жильца или его семьи, гостей и животных.

В основном собственник также обязан делать текущий ремонт который необходим для поддержания арендуемого помещения пригодным для жилья. Кто конкретно из двух, собственник или жилец ответственен за произведение менее серьёзных ремонтов определяется в арендном соглашении.

Законом чётко определяется в каком состоянии жильё становится непригодным к проживанию. Это будет обсуждено ниже.

Ответственность жильца за ремонты

Закон требует что бы жилец брал на себя определенную ответственность за арендуемое помещение, так же как за места общего пользования такие как коридоры и внешние помещения. Жильцы обязаны содержать эти места в чистоте и неповреждёнными. Жильцы также отвечают за ремонт всех повреждений, которые являются результатом их небрежности или за ремонт повреждений причинённых кем либо за кого они отвечают, такие как семья, гости или животные.

Состояния которые делают арендуемое помещение непригодным к проживанию по закону.

Есть много видов дефектов которые могут сделать арендуемое жильё непригодным для проживания. Подразумеваемая гарантия на пригодность к проживанию требует от собственника управлять сдаваемым помещением так, чтобы оно соответствовало для проживания человеку. В дополнение, арендуемое помещение обязано в основном соответствовать строительным и жилищным кодексами, которые существенным образом влияют на здоровье и безопасность жильцов.

Арендуемое помещение может быть признано непригодным (нежилым) если оно содержит опасность ведущую к возникновению опасности для проживания или нахождения в нём, или некачественное строение по причине, например, конструктивной опасности, несоответствия санитарным нормам или рискам подвергающим опасности здоровье, жизнь, безопасность, имущество или благосостояние проживающих или общества

Жилище также может быть признано непригодным к проживанию (нежилым) если не хватает любого из следующего:

Достаточной водонепроницаемости и защиты от погодных воздействий, внешних стен, включая неразбитые окна и двери

Водопроводные устройства в хорошем рабочем состоянии, включая горячую и холодную проточную воду, соединённые с канализационной системой

Газовые устройства в рабочем состоянии

Обогревательные устройства в рабочем состоянии

Электрическая система, включая освещение, проводку, и электрооборудование в хорошем рабочем состоянии

Чистое и удовлетворяющее санитарным требованиям здание, подвалы и пристройки, например сад или пристроенный гараж, свободные от строительного мусора, грязи отбросов, грызунов и паразитов.

Надлежащий мусоросборник

Полы, лестницы и поручни в хорошем состоянии

В дополнение к этим требованиям каждое арендуемое помещение должно иметь следующее:

Рабочий унитаз, умывальник и ванну или душ. Унитаз и ванна или душ должны быть в изолированной комнате с вентиляцией.

Кухня с мойкой, которая не может быть из водопоглащающих материалов, таких как дерево.

Естественное освещение в каждой комнате через окна или световые люки. Окно в каждой комнате должно открываться как минимум на половину для вентиляции, за исключением оборудования вентилятором для механической вентиляции.

Выходы для экстренного выхода или пожарные выходы ведут на улицу или в коридор. Ступени, коридоры и выходы должны быть в чистом состоянии. Складские помещения, гаражи и подвалы не должны содержать горючих веществ.

Рабочее запорное устройство на входной двери арендуемого помещения и рабочие запорные устройства на окнах.

Рабочие детекторы дыма во всех помещениях в многоквартирных зданиях, таких как дуплексы и многоквартирные дома. Многоквартирные дома также должны иметь детекторы дыми в общих коридорах.

Запираемые почтовые ящики для каждого помещения. Почтовые ящики должны соответствовать стандартам почтовой службы.

Заземление для плавательного бассейна и защита от протечек для мелких бассейнов в многоквартирных домах и других местах коллективного проживания (но не в домах для одной семьи)

Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания НЕ НАРУШАЕТСЯ только по тому, что арендуемое помещение не в идеальном или эстетически удовлетворительном состоянии. Также она не нарушается если есть незначительные нарушения , которые не влияют на пригодность к проживанию.

Не смотря на то что собственник отвечает за установку и обслуживание внутренней проводки для телефона, собственника нельзя принудить провести телефонную проводку под предлогом непригодности к проживанию

Авторитетная книга предлагает два дополнительных способа при которых пригодность к проживанию может быть нарушена. Первый - когда имеется наличие плесени в арендуемом помещении, которая воздействует на безопасность жильцов. Второй следует из нового закона, который налагает обязанность на собственника жилья, который извещён местным служащим здравоохранения что недвижимость загрязнена метамфитаминами. В этом случае предполагается что жилец получивший документально зафиксированый ущерб может разорвать договор из-за непригодности жилья для проживания.

Ограничение обязанностей собственника по содержанию арендуемого помещения пригодным к проживанию

Даже если арендуемое помещение не имеет возможности к проживанию в следствие одной из причин приведенных выше, собственник не может быть принуждён к ремонту если жилец не выполняет свои обязанности.

В дополнение к основным требованиям требующим чтобы жилец отвечал за арендуемое помещение и места общего пользования, закон приводит специальные условия, которые жилец обязан содержать помещение в пригодном для проживания состоянии.

Жилец должен делать следующее:

Содержать владение настолько чистым и удовлетворяющим санитарным нормам как предписывается санитарными нормами.

Использовать и эксплуатировать газ, электроэнергию и водопроводные системы надлежащим образом. (примеры ненадлежащего использования это перегрузка электророзеток, смывание крупных, неприемлемых объектов в унитаз, отсутствие ухода за газовым, электрическим или водопроводным оборудованием, приводящим к его порче).

Размещение хлама и мусора в чистых помещениях.

Не разрушать, не повреждать и не портить недвижимость, или позволять кому-либо делать это.

Не сносить никаких конструкций, жилых комнат, оборудования, коммуникаций или позволять кому-либо делать это

Использовать жилище как место для проживания и использовать комнаты по их прямому назначению. Например ванная комната должна использоваться как ванна а не как кухня.

Извещать собственника если запор на двери или окнах не работает надлежащим образом.

В любом случае собственник может согласиться в письменном виде чистить арендуемое помещение от мусора если жилец нарушает это положение каким либо незначительным образом, собственник всё же отвечает за пригодность к проживанию и может быть наказан за нарушение стандартов кодекса проживания. Если жилец не выполняет требований, и существенным образом приводит помещение в нежилое состояние или значительно препятствует собственнику привести помещения в жилое состояние, собственник не обязан ремонтировать его помещение. В этом случае жилец не может задерживать аренду или предпринимать какие либо действия направленные против собственника за нарушение условий проживания, если действия жильца не соответствуют этим условиям

Ответственность за другие виды ремонтов

За исключением серьёзных ремонтов, арендное или лизинговое соглашение могут требовать от жильца или собственника ремонтировать определенные вещи. Вещами подлежащими ремонту по соглашению могут быть холодильники, стиральные машины, парковочные места, плавательный бассейн. Эти устройства обычно создают лучшие условия проживания и их отсутствие не делает жильё непригодным для проживания.

Такие соглашения о ремонте обычно осуществляются в соответствии с намерениями сторон в арендном или лизинговом соглашении.

Согласие жильца производить ремонты

Собственник и жилец могут согласиться в арендном или лизинговом соглашении что жилец выполняет все ремонты и содержание в обмен на сниженную арендную плату. Такое соглашение должно быть сделано по доброй воле, также должно быть существенное снижение арендной платы и жилец должен быть намерен и иметь возможность производить необходимые ремонты. В процессе обсуждения соглашения, жилец должен настоять если он или она хочет попытаться обговорить вычет с суммы которую он или она смогут потратить на производство ремонтов. Не взирая на любое такое соглашение собственник отвечает за содержание недвижимости как требуется федеральным и местным жилищным кодексом.

Произведение ремонта

Если жилец уверен что его или её арендуемое помещение нуждается в ремонте и что это ответственность собственника за ремонт под предлогом пригодности к проживанию, жилец обязан уведомить собственника. Так как арендуемое помещение обычно деловая инвестиция для собственника, большинство собственников хотят содержать их в нормальном состоянии, чистыми, привлекательными и хорошо отремонтированными.

Для жильца лучше известить собственника о повреждениях или дефектах и по телефону и письмом. Жилец должен конкретно описать повреждение или дефект и необходимый ремонт и по телефону и в письме. Жилец должен поставить на письме дату и оставить себе копию чтобы показать что уведомление было дано как это оговорено. Если жилец уведомляет собственника по е-мейлу или факсу жилец должен всё равно составить письмо.

Жилец должен отправить письмо собственнику, менеджеру или агенту сертифицированной почтой с уведомлением о вручении. Отправка уведомления сертифицированной почтой не требуется законом, но лучше так сделать. Жилец (или друг) могут лично доставить уведомление собственнику, менеджеру или агенту и просить выписку чтобы показать что это уведомление было вручено. Жилец должен хранить копию извещения и выписку или какие либо другие доказательства что уведомление было доставлено.

Если собственник не производит запрашиваемый ремонт, и не имеет причин по которым он не делает этого, жилец может сделать несколько дополнительных напоминаний, зависящих от серьёзности ремонта. Эти напоминания обсуждаются в продолжении раздела. Каждое из этих напоминаний имеет свои собственные риски и требования, так что жилец должен использовать их осторожно.

Ремонт и удержание

Ремонт и удержание позволяют жильцу удерживать деньги из аренды если такие ремонты не будут стоить больше чем один месяц арендной платы, что бы оплатить ремонт повреждения в арендуемом помещении. Эта мера покрытия некачественного состояния, которое влияет на здоровье и безопасность, и это по существу нарушает подразумеваемую пригодность к проживанию. примеры могут включать протечку крыши во время сезона дождей, отсутствие водоснабжения или утечку газа.

На самом деле, ремонт и меры удержания позволяют жильцу производить необходимые ремонты в серьёзных ситуациях без возбуждения судебного дела против собственника. Так как эта мера включает официальных техников, жильцу разумно поговорить с адвокатом, или правозащитными организациями или ассоциацией жильцов перед возбуждением процесса.

Основные требования и шаги требуемые для использования при ремонте и мерах удержания следующие:

1. Дефект должен быть серьёзным и напрямую связанным со здоровьем и безопасностью жильца

2. Ремонт не может стоить больше чем одна месячная арендная плата.

Жилец не может использовать меру удержания на ремонт чаще чем два раза в 12 месячный период.

Жилец или семья жильца, гости или домашние животные не должны служить причиной для производства этого ремонта

Жилец обязан проинформировать собственника, или устно или письменно что ремонт необходим.

Жилец должен дать собственнику разумный период времени для производства необходимого ремонта

Что является разумным периодом времени. Это зависит от дефекта и вида ремонта который необходим. Закон обычно полагает 30 дневный срок достаточным, но более короткий период может быть признан разумным в зависимости от ситуации.

Например если сломана печь и на улице очень холодно, два дня могут быть разумным периодом (основываясь на том что квалифицированный ремонтник может быть доступен в этот период времени).

Если собственник не производит ремонт в разумный период времени, жилец может произвести ремонт или нанять кого нибудь для его производства. Жилец может затем вычесть стоимость ремонтов из аренды если это необходимо. Жилец должен сохранить все счета за ремонт.

Также правильно, но не требуется по закону, чтобы жилец дал собственнику письменное уведомление которое объясняет почему жилец не оплатил всю сумму аренды. Жилец должен сохранить копию этого уведомления.

Риск: Дефект может не быть достаточно серьёзным чтобы служить оправданием ремонта и удержания. В этом случае собственник может подать в суд на жильца чтобы взыскать деньги удержанные из аренды, или может предпринять действия по выселению по причине неоплаты аренды. Если удержанные жильцом деньги на ремонт не покрыли ремонт или собственнику не было дано надлежащего уведомления или разумного времени для производства ремонта, суд может приказать жильцу оплатить полную арендную плату даже если жилец оплатил ремонт или дать ордер на выселение.

Собственник может попытаться выселить жильца или повысить аренду из-за того что жилец предпринимал меры по удержанию аренды на ремонт. Такой вид действий известен как репрессивное выселение. Закон запрещает такой вид выселения с некоторыми оговорками.

Отказная мера

Вместо использования удержания на ремонт жилец может отказаться от (выехать из) дефектного арендуемого помещения. Эта мера называется отказной мерой. Жилец может использовать отказную меру в том случае если устранение дефекта может стоить больше чем месячная арендная плата, но это не требует мер к выселению. Отказная мера имеет в основном те же требования и основные шаги как и ремонт и удержание.

В порядке использования отказной меры, арендуемое помещение должно иметь непригодное для проживание состояние которое влияет на здоровье и безопасность жильца, и что это состояние нарушает состояние пригодности к проживанию. Если жилец использует эту меру надлежащим образом, жилец не ответственен за оплату дальнейшей аренды с момента как он или она покинули арендуемое помещение.

Основные требования и шаги для законного отказа от арендуемого помещения следующие:

Дефект должен быть серьёзным и напрямую связанным со здоровьем и безопасностью жильца.

Жилец или его семья, гости или домашние животные не должны служить причиной   возникновения ремонта.

Жилец обязан проинформировать собственника или устно или письменно что ремонт необходим.

Жилец обязан дать собственнику разумный период для проведения необходимого ремонта

Что является разумным периодом времени?

Это зависит от дефекта и вида ремонта который необходим. Закон полагает что 30 дневный период является разумным, но более короткий период может быть разумным, в зависимости от обстоятельств. Например, если корни дерева заблокировали слив и смыв ни одного из туалетов не работает, разумный период может быть таким небольшим как один или два дня.

Если собственник не производит ремонт в течение разумного периода времени, жилец должен уведомить собственника в письменном виде о причинах жильца переехать и что он действительно съезжает. Жилец должен вернуть все ключи от арендуемого помещения собственнику. Уведомление должно быть отправлено по почте или доставлено как ране было описано. Жилец должен сохранить копию уведомления.

Так же хорошо, но не требуется по закону, от жильца дать собственнику письменное уведомление о причинах съезда. Письмо жильца может отвадить собственника от судебного преследования жильца с целью собрать дополнительную арендную плату или оплату за повреждение. Также письменное уведомление может помочь в случае судебного разбирательства. Если это возможно, жилец должен сделать фотографии или видео дефектного состояния или пригласить местного служащего для инспектирования арендуемого помещения перед тем как съехать. Жилец должен сохранить копию письменного уведомления любые отчеты об инспекции и фотографии или видео.

Риски: Дефект может не влиять на здоровье и безопасность жильца и не быть достаточно серьёзным для использования отказной меры. Собственник может подать в суд на жильца с целью получить дополнительную арендную плату или за повреждения.

Аренда с удержанием

У жильца может быть другая возможность для производства ремонта с удержанием

По закону жилец имеет право удержать (прекратить платить) часть или всю аренду, если собственник не ремонтирует серьёзные повреждения, которые влияют на возможность к проживанию. В порядке удержания, повреждение или ремонт которые было необходимо провести были более серьёзные чем просто обоснованны при проведении ремонта. Эти дефекты должны быть важнее, должны быть серьёзнее и более угрожать здоровью и безопасности жильца.

Дефекты которые были достаточно серьёзны чтобы быть определены как аренда с удержанием приведены в следующем списке:

Обрушение и не ремонт потолка ванной

Продолжительное присутствие крыс, мышей и тараканов

Отсутствие любого отопления в 4-х комнатах.

Засор труб

Незащищённая и неработающая электропроводка

Не законная или опасная установка плиты

В этом свете все эти дефекты а также другие являются нарушениями жилищного и строительного кодекса. В других случаях, дефект который может подходить под определение аренды с удержанием может отличаться от приведенных, но он всё равно должен быть серьёзным и угрожать здоровью и безопасности жильца.

В порядке доказательства нарушения пригодности к проживанию, жильцу потребуются доказательства дефекта требующего ремонта. В случае судебных действий очень поможет наличие фотографий или видео, свидетелей и копий писем информирующих собственника о проблеме.

Прежде чем жилец начнёт удерживать аренду, было бы не плохо посоветоваться с адвокатом, правозащитной организацией, или ассоциацией жильцов чтобы помочь определить что аренда с удержанием применима.

Основные требования и шаги для использования аренды с содержанием

Дефект или ремонт которые необходимы должны угрожать здоровью и безопасности жильца

Дефект должен быть достаточно серьёзным чтобы сделать жильё непригодным для проживания. Например, смотрите дефекты описанные выше.

Жилец или семья жильца, гости, домашние животные не являются причиной вызвавшей ремонт

Жилец должен проинформировать собственника или устно или письменно о том что ремонт необходим.

Жилец должен предоставить собственнику разумный период времени на производства ремонта.

Что является разумным периодом времени? Это зависит от дефекта и вида ремонта который необходим.

Если собственник не производит ремонт в течение разумного периода времени, жилец может удержать часть или всю аренду. Жилец может продолжать удерживать аренду до тех пор пока собственник не произведёт ремонт.

Как много арендной платы может удержать жилец?

Так как закон не предоставляет чёткого теста для определения какая сумма аренды является разумной для удержания жильцом, судьи при разборе таких дел часто используют следующие методы.

Процент снижения аренды: Процент арендуемого помещения которое определяется как непригодное для проживания, и аренда снижается на такой же процент. Например если одно из арендуемых 4-х комнат не пригодно к проживанию, тогда жилец может удерживать до 25% аренды. Жилец должен оплачивать оставшиеся 75 процентов аренды. Большинство судов используют этот метод.

Разумная стоимость арендуемого помещения. Стоимость арендуемого помещения в этом дефектом состоянии как было определено и жилец удерживает аренду. Жилец должен платить разницу между рыночной стоимостью (с которой обычно аренда начинается в арендном или лизинговом соглашении) и стоимостью арендуемого помещения в дефектном состоянии.

Жилец должен сохранить неоплаченные по аренде деньги и не тратить их. Жилец должен быть готов оплатить собственнику часть или всю удержанную арендную плату.

Если жилец удерживает аренду, жилец должен поместить удержанную арендную плату на специальный банковский счёт (условный депонент). Жилец должен уведомить собственника в письменном виде что удерживает деньги на аренду и что они помещены на условный депозит и объяснить почему.

Депонирование удерживаемых арендных средств на условный депозит не требуется по закону, но это очень хорошо сделать по трём причинам.

Во-первых, как объяснялось ранее, часто удержание аренды приводит к судебному разбирательству. Судья как правило будет просить жильца оплатить собственнику некоторую сниженную арендную плату, основываясь на стоимости арендуемого помещения со всеми дефектами. Помещение на депозит удержанных денег гарантирует что жилец будет иметь деньги для оплаты любой определенной судом арендной платы. Жилец сможет оплатить аренду предписанную судом в течение 5 дней (или меньше) со дня принятия судебного решения.

Во-вторых, помещение удержанных денег на условное депонирование доказывает суду что жилец не удерживал аренду просто для того чтобы избежать оплаты аренды. Если это потребуется судом, жилец должен принести чек за аренду или другие доказательства чтобы показать что он или она заслуживают доверия при оплате аренды.

В третьих, большинство правозащитных организаций и адвокатов не будут представлять интересы жильца который не поместил аренду на условный депозит.

Иногда жилец и собственник соглашаются на сумму аренды которая разумна на время в течение которого арендуемое помещение требовало ремонта. Если жилец и собственник не могут согласится на разумную сумму, спор должен быть перенесён в суд или решён арбитражем или посредническими действиями.

Риски: Дефекты могут не оказаться достаточно серьезными чтобы создавать угрозу здоровью и безопасности жильца. Если жилец удерживает аренду, собственник может дать жильцу уведомление о выселении (трехдневное уведомление оплатить ренту или покинуть помещение). Если жилец отказывается оплачивать, собственник возможно пойдёт в суд для выселения жильца. В случае судебного разбирательства жильцу надо будет доказать что собственник нарушил пригодность жилья к проживанию.

Если жилец выигрывает дело, собственнику будет предписано произвести ремонт и жильцу будет предписано оплатить необходимую арендную плату. Аренда, обычно, должна быть оплачена в пять дней или меньше со дня принятия судебного решения. Если жилец выигрывает, но не оплачивает предписывает сумму аренды которую обязан, судья войдёт в соглашение с собственником и жилец вероятно будет выселен. Если жилец проигрывает он или она должны будут оплатить аренду и возможно будут выселены и им может быть предписано оплатить судебные издержки собственника.

Есть также другой риск использования удержания аренды: если жилец на имеет лизингово соглашения, собственник может игнорировать уведомления жильца о дефектном состоянии и попросить жильца переехать дав ему 30 или 60-ти дневное уведомление о выселении. Это может служить основанием к репрессивному выселению. Закон запрещает репрессивное выселение, с некоторыми ограничениями.

Подача уведомления собственнику

Не важно даёт ли жилец собственнику уведомление о намерении удержать деньги на ремонт, отказ или удержание арендной платы или о том что он покидает арендуемое помещение, лучше всего делать это уведомление в письменной форме. Уведомление должно быть в форме письма и может быть напечатано или написано от руки. Письмо должно описывать в деталях проблему и ремонт который необходим.

Жилец должен подписать и поставить дату на письме и сохранить копию.

Жилец может попробовать отправить уведомление собственнику по е-мейлу или факсом. Закон о ремонтах конкретизирует что жилец может дать собственнику уведомление устно или в письменной форме, но не по е-мейлу или факсу. Чтобы быть уверенным что это уведомление соответствует закону, жилец должен довести до конца любое е-мельное или факсовое уведомление с письмом описывающим повреждения или дефекты и необходимый ремонт.

Письмо должно быть отправлено собственнику, менеджеру или агенту сертифицированной почтой (потребуется уведомление о вручении. Отправка письма сертифицированной почтой не требуется законом, но это хорошо сделать).

Или жилец или друг могут лично доставить уведомление собственнику, менеджеру или агенту. Жилец должен попросить подписать и поставить дату на квитанцию показывающую что уведомление было получено или попросить собственника поставить дату и подписать (или поставить инициалы) копию жильца чтобы показать что собственник получил уведомление. Не важно каков метод доставки, важно чтобы жилец имел доказательство что собственник, менеджер или агент получили уведомление.

Копия письма и квитанция будут доказательством что жилец уведомил собственника, и также докажут о чем говорилось в уведомлении. Сохраняйте копию письма и квитанцию в случае разбирательств с собственником.

Собственник или агент могут вызвать жильца чтобы обсудить заявление на ремонт или назначить время для его производства. Это также хорошо, чтобы жилец сохранил записи о любых обсуждениях и телефонных звонках по поводу запроса на ремонт. Во время каждого обсуждения или непосредственно после него, жилец должен записать число и время беседы, что говорили обе стороны и время и число когда жилец сделал эти записи. Важно: Ни жилец ни собственник не могут записывать на плёнку разговор без разрешения другой стороны.

Информирование Жильца

Проживающий в жилом помещении может приглашать другого человека в помещение в течение разумных часов, или при необходимых обстоятельствах, чтобы предоставить информацию о правах жильцов или для участия в ассоциации жильцов или ассоциации адвокатов по правам жильцов. Приглашённая персона не может быть задержана за нарушения.

Судебное преследование за повреждения как мера

Меры ремонта и удержания, отказа и удержания аренды позволяют жильцу в арендуемом помещении с серьёзными дефектами препятствующими проживанию, предпринимать действия против собственника без подачи в суд. Третейский суд и посредничество являются другими способами разрешения полемики о состоянии арендуемого помещения

У жильца есть другая возможность - возбудить судебное дело против собственника для восполнения ущерба если собственник не ремонтирует серьёзные дефекты в арендуемом помещении своевременным образом. Этот вид судебного разбирательства может быть подан в суд разбирающий небольшие претензии или верховный суд, в зависимости от суммы требуемой в иске. Жилец может возбудить это дело без попыток придти к соглашению, таких как ремонт и удержание денег.

Если жилец выигрывает судебное дело, суд может присудить жильцу сумму реальных повреждений плюс особые расходы - сумму в размере от 100 до 5000. Особые расходы состоят из того какие расходы жилец навлёк на себя, такие как стоимость комнаты в отеле, потому что собственник не отремонтировал дефекты в арендуемом помещении. Сторона, которая выигрывает судебное дело называет его или её стоимость для возмещения расходов потраченных на проведение суда (например стоимость суда), плюс разумные расходы на адвокатов как вознаграждение за суд.

Суд также может распорядится чтобы собственник уменьшил (прекратил или устранил) помеху и отремонтировал любые несоответствия которые значительно воздействуют на здоровье и безопасность жильца. Например, суд может приказать чтобы собственник отремонтировал протекающую крышу и суд может оставить судебное наблюдение до тех пор пока крыша будет отремонтирована.

Для того чтобы жилец выиграл такое судебное разбирательство против собственника, должны быть соблюдены все следующие условия

- арендуемое помещение имеет серьёзные дефекты препятствующие проживанию. Т.е. арендуемое помещение содержит явную опасность которая подвергает опасности жильцов или общество, или существенный недостаток из любых дефектов могущих повлиять на здоровье, жизнь, безопасность, имущество или благосостояние жильцов или общества

- жилищный инспектор проинспектировал минимальные требования годности к проживанию в восьми категориях, или установил несоответствия из-за, например повреждения конструкций, не отвечающим требованиям санитарных норм и предъявил собственнику или агенту собственника письменное уведомление о обязательствах собственника произвести ремонт для устранения или уменьшения повреждений и 

- дефект или ненадлежащее состояние продолжает сосуществовать в течение 35 дней после того как инспектор письменно уведомил собственника или агента, который не имеет серьёзной причины для уклонения от производства ремонта и

- дефект или ненадлежащее состояние не вызваны действиями жильца, его семьи, гостей или домашних животных

- собственник получает или требует арендную плату, поднимает вопрос о повышении арендной платы, или выдаёт трехдневное уведомление оплатить или съехать после всех вышеперечисленных условий

то для приготовления к судебному разбирательству, жилец должен предпринять все нижеперечисленные шаги:

Жилец должен уведомить собственника о состоянии которое требует ремонта. Арендуемое помещение обязано иметь серьёзные дефекты препятствующие проживанию, причиной которой не был жилец, его семья, гости или его домашние животные.

Уведомление должно особенно описывать дефекты и ремонты которые требуются.

В уведомление должен даваться разумный период времени собственнику для проведения ремонтов.

если собственник не производит ремонтов в разумный период, жилец должен связаться с местным городским или окружным строительным департаментом или местным жилищным агентством и потребовать проведение инспекции.

Жилищный инспектор обязан проинспектировать арендуемое жильё

Гражданский кодекс, который даёт жильцу право подать в суд на собственника, как описано в этом разделе, также может быть использован для защиты жильца, если собственник предпринимает незаконное удержание имущества жильца основываясь на неоплаченной аренде, и суд находит что собственник нарушил все пять условия приведенных ниже на этой странице, собственник отвечает перед жильцом также оплатой пошлины на адвокатов, стоимостью суда - как определит суд.

Жилищный инспектор должен дать собственнику или его агенту письменное уведомление о необходимом ремонте.

Ненадлежащее состояние продолжается в течение 35 дней после того как жилищный инспектор написал уведомление собственнику или его агенту. Собственник затем должен получить или потребовать арендную плату, повысить аренду или предъявить трехдневное уведомление оплатить аренду или съехать.

Жилец должен собрать доказательство ненадлежащего состояния (например фотографии или видео, утверждения свидетелей, отчёт инспектора) так что жилец сможет подтвердить своё дело в суде.

Жилец должен обсудить дело с юристом, юристом из юридической помощи, программы помощи жильцам, для того чтобы понять вероятность выигрыша в суде и  сопутствующие риски

Разрешение жалоб вне суда

Прежде чем подавать жалобу в суд, жилец обязан попытаться решить спор вне суда, также личными переговорами или обсудить программу решения которая предлагает посредничество или третейский суд. Если собственник и жилец соглашаются, незаинтересованный человек может работать с ними двумя для достижения решения. Неформальное решение спора может быть недорогим и быстрым.

Собственник продаёт арендуемое помещение

Если собственник самовольно продаёт арендуемое помещение в котором Вы проживаете, Ваши законные права как жильца не изменяются. Жильцы, у которых заключены лизинговые соглашения имеют право оставаться до конца лизинга на тот же срок на тех же условиях. Новый собственник может окончить аренду (например аренду - т.е проживание из месяца в месяц), но только после того как даст жильцу требуемое заранее уведомление.

Продажа здания не изменяет права жильцов получить обратно их залоговый депозит когда они съезжают.

Если недвижимость продаётся за неуплату

Закон штата предполагает, что жилец в праве арендовать жилое помещение в то время как имущество продаётся за неуплату, и ему должно быть выдано письменное уведомление за 60 дней до момента когда жилец должен съехать. В любом случае, если лизинговое соглашение было подписано до появления неуплат по закладной или ипотеке, лизинговое соглашение не может быть пересмотрено не смотря на продажу за неуплату.

Федеральное законодательство сейчас требует что Вам должно быть дано 90 дневное письменное уведомление съехать (покинуть недвижимость). Под действием 2009 Закона о защите жильцов при продаже с торгов, покупатель заложенной недвижимости обязан выполнять лизинговое соглашение до конца срока лизинга, если только покупатель не съезжает сам и не будет использовать недвижимость как свой дом. В этом случае, Вы получите уведомление за 90 дней для выселения. Это также справедливо для жильцов с помесячной арендой. Закон создаёт похожую защиту для жильцов Секции 8. Это правило не применяется к арендным соглашениям которые являлись результатом оказания давления на покупателя или если арендная плата значительно ниже рыночной. 

Превращение в кондоминиум

Собственник, который хочет преобразовать арендуемую недвижимость в кондоминиум должен получить одобрение от местного городского или окружного отделка планирования

Собственник также обязан получить полное одобрение в виде общественного слушания в департаменте недвижимости. Затронутые этим жильцы должны получать уведомления на всех этапах от подачи заявления и о процессе рассмотрения. Эти уведомления также предназначены для позволения жильцам проживающим в таком здании иметь право голоса в процессе рассмотрения. Жильцы могут справляться у выбранного официального лица или жилищного отдела о процессе рассмотрения и возможности для публичного выступления.

Что возможно наиболее важно, то что затронутые этим жильцы должны получить письменное уведомление о превращении в кондоминиум по меньшей мере за 180 дней до того как их проживание закончится в следствии превращения в кондоминиум. Эти жильцы также должны первыми возможность купить арендуемое помещение на тех же самых условиях которые были предложены для всех остальных (или лучших условиях).

Жильцы должны иметь возможность применять это право для как минимум 90 дней следующих за выпуском отчета о превращении в кондоминиум

Снос жилища

Собственник жилья обязан дать письменное уведомление текущим жильцам прежде чем подавать заявление на разрешение сноса жилья. Собственник также обязан дать уведомление жильцам, которые подписали арендное соглашение но ещё не заехали. Уведомление должно включать наиболее раннюю дату в которую собственник ожидает сноса и окончания проживания.

Оказание влияния на жильца для того чтобы он съехал

Закон защищает жильца от репрессий собственника вследствие того что жилец имеет судебное разбирательство для осуществления своих прав. Закон также делает незаконным для собственника пытаться повлиять на жильца для того чтобы он съехал в любом из следующих случаев:

- осуществление действий таких как воровство или вымогательство

- использование угроз, силы или угрожать действиями которые вредят спокойному проживанию в арендуемом помещении

-угрозы должны быть такого сорта которые бы создавали страх или угрозу для человека

- совершение значительных и намеренных нарушений правил ограничивающих права собственника входить в арендуемое жильё.

Собственник не нарушает закон выдачей жильцу предупреждающих уведомлений, в уверенности что поведение жильца или гостей могут нарушать лизинговое или арендное соглашение, правила или законы. Уведомление может быть устным или письменным. Закон также позволяет собственнику давать жильцу устные или письменные пояснения о лизинговом или арендном соглашении, правилах и законах в нормальном течении дел.

Если собственник принимает участие в противозаконном поведении как описано выше, жилец может подать в суд на собственника. Если жилец одержит победу, суд может поощрить его или ей гражданской компенсацией до 2000 за каждое нарушение. Помните, что в любом случае, судебное дело не лучшее решение. Если Вы столкнулись с действиями какие описаны выше, попытайтесь оценить ситуацию реально. Вы возможно захотите обсудить ситуацию с доверенными друзьями, советниками жильцов, или юристом, которые представляет интересы жильцов. Если Вы убеждены, что ситуация с собственником неразрешима, то обсудите Ваши законные средства защиты.

Съезжаем

Выдача и получение надлежащих уведомлений жильцам о окончании помесячной аренды

Для окончания помесячного арендного соглашения Вы должны дать Вашему собственнику надлежащее письменное уведомление прежде чем Вы съедите.

Вы должны дать собственнику тоже самое количество дней какое между арендными платежами. Это означает что если Вы оплачиваете аренду помесячно, Вы должны дать собственнику письменное уведомление по меньшей мере за 30 дней перед тем как Вы съедете. Это так даже если собственник давал Вам 60 дневное уведомление об окончании арендного соглашения и Вы хотите съехать скорее.

Если Ваше арендное соглашение определяет другое количество в уведомлении (например 10 дней), Вы должны

Дать собственнику письменное уведомление как требуется в соглашении

Для того чтобы избежать последующих разногласий, поставьте число в какое Вы собираетесь съехать и сделайте копию для себя. Лучше всего доставить сообщение собственнику или управляющему менеджеру лично, или отправить почтой с получением чека.

Вы можете дать уведомление собственнику в любой момент арендного периода, но Вы должны заплатить полную арендную плату за период покрываемый уведомлением. Например, скажем у Вас помесячное арендное соглашение и оплата аренду в первый день каждого месяца. Вы бы дали уведомление в любой день в течение месяца (например 10-го), тогда в должны съехать спустя 30 дней (10 -го числа следующего месяца, или раньше если Вы предпочтёте). Но Вы будете должны оплатить аренду за первые 10 дней следующего месяца, не важно останетесь ли Вы или съедете раньше. Исключение - Вам не надо платить аренду за все 10 дней если Вы съехали ранее и собственник сдал жильё другому жильцу в этот период и новый жилец оплатил аренду за все эти 10 дней.

Арендное или лизинговое соглашение должно определять имя и адрес лица или организации которому Вы должны делать арендные платежи. Если этот адрес не поддерживает персональную доставку, вы можете отправить по почте Ваше уведомление собственнику на имя и адрес указанные в арендном или лизинговом соглашении. Вы можете показать доказательство что Вы отправили по почте уведомление на указанное имя и адрес (например, чек об отправке почты), в этом случае закон полагает что уведомление получается собственником в день, указанный на почтовом отправлении

Уведомление жильцом о окончании проживания из-за местного криминала, сексуальных домогательств или преследования.

Вы можете уведомить своего собственника что Вы или другой человек проживающий с Вами стали жертвой местного насилия, сексуального домогательства или преследования, и что Вы намереваетесь съехать. В любом случае Вы несёте ответственность за оплату аренды в течение 30 дней последующих за Вашим уведомлением. Вам также необходимо приложить к Вашему уведомлению судебное решение, судебное постановление или рапорт полиции в течение 180 дней с момента его выдачи или принятия.

Собственник не может прекратить или отклонить продление Вашего проживания основываясь на факте что Вы или проживающей с Вами человек жертва задокументированного акта о нападении и т.д. Если Вы требуете чтобы собственник заменил Вам замки и собственник не делает этого в течение 24 часов с момента Вашего запроса, Вы можете заменить замки самостоятельно. Если нападающий также проживает в это здании, этот человек так же должен заявить об окончании срока своего проживания.

Уведомление собственником об окончании помесячной аренды

Собственник может закончить помесячную аренду выдачей жильцу заранее письменного уведомления. Ваш собственник должен дать Вам письменное уведомление за 60 дней вперед, что проживание заканчивается если Вы или другой жилец прожили в арендуемом помещении год или больше. В любом случае, собственник обязан дать Вам письменное уведомление за 30 дней вперед при следующих обстоятельствах:

Любой жилец прожил в арендованном помещении менее чем 1 год или

Собственник заключил контракт о продаже арендуемого помещения с другим лицом которое намеревается занимать его по меньшей мере год после окончания проживания жильцом. В дополнение, все следующее должно быть верно при продаже собственником помещения и выдаче Вам 30 дневного уведомления.

Собственник обязан открыть депозитный счёт у лицензированного агента или агента по недвижимости и

Собственник должен дать Вам 30 -дневное уведомление, но не позднее чем за 120 дней поле открытия этого счёта и

Собственник не может давать Вам 30 или 60 дневное уведомление и

Арендуемое помещение должно быть единственным, которое продаётся отдельно от других в доме. (например, дом или кондоминиум может быть продан отдельно от другого жилого помещения)

Обычно у собственника не спрашивают причины по которой оканчивается проживание в 30 или 60 дневный срок. Также собственник может отправить уведомление сертифицированной почтой или другим доступным образом описанным ранее

Если Вы получили 30 или 60 дневное уведомление, Вы должны покинуть арендуемое помещение по истечении 30 или 60 дней после даты в которую собственник передал уведомление. Например, если собственник подал 60-ти дневное уведомление 16 июля, период проживания будет продолжаться 60 дней и закончится 14 сентября. Если 14 сентября выпадает на рабочий день, Вы должны съехать в этот день или ранее. В случае если 60 дневный период выпадает на субботу или воскресенье, Вы можете не покидать арендуемое помещение до понедельника, потому что суббота и воскресенье - официальные выходные. Другие официальные праздники так же удлиняют период проживания.

Если Вы не съехали по окончании указанное периода, собственник может потребовать предписание суда для Вашего выселения.

Что если собственник дал Вам 60-и дневное уведомление, но что если Вы хотите уехать раньше? Вы можете дать собственнику уведомление о съезде с арендуемого помещения за тот же период времени, какой равен периодам арендной платы (например 30 дневное уведомление если Вы платите аренду помесячно).

Количество дней от уведомление до въезда из помещения должно быть такой же величины как количество дней между арендными платежами и Вы должны предложить собственнику число предшествующее числу предлагаемому собственником.

Что если собственник дал Вам 30 или 60 дневное уведомление, но Вы хотите продолжать арендовать недвижимость, или Вы считаете что не сделали ничего что потребовало от собственника выдать Вам уведомление о выселении. В ситуации такого типа Вы можете попытаться убедить собственника забрать уведомление обратно. Попробуйте разобраться почему собственник дал Вам такое уведомление. Если это что-то на что Вы повлияли (например, постоянно задерживали арендную плату, или очень громко включаете музыку) заверьте собственника что в будущем Вы будете платить во время или слушать музыку потише. Затем держите своё обещание. Если же собственник не хочет забирать уведомление Вы должны съехать по окончании 30 или 60-ти дневного периода, или приготовьтесь что собственник выселит Вас по суду.

Особенные правила могут применяться в городах с контролем аренды. Например, в некоторых поселениях с распоряжением о контроле аренды, помесячное проживание не может быть окончено собственником без определенной причины или без важной причины для выселения. В этих поселениях, собственник должен привести причину, которая будет рассмотрена местным чиновниками департамента жилья.

Предположим что Вы жилец который участвует в программе секции 8. До тех пор пока лизинг действует, собственник обязан представить уважительную причину для окончания проживания. Примерами уважительной причины являются серьезное или повторяющиеся нарушения лизингового договора, или преступная деятельность которая угрожает здоровью или безопасности других проживающих. В любом случае инциденты правонарушений не могут быть использованы как насилие над потерпевшим угроза потерпевшему как уважительная причина для собственника для окончания проживания, прав проживания или помощи потерпевшему.

Собственник должен дать 3-х, 30-ти или 60-ти дневное уведомление о прекращении проживания в соответствии с законом, и оба собственник и жилец должны предоставить в жилищное агентство копию уведомления. Что если собственник просто решил не продлевать лизинг или прервать контракт помощи проживанию секции 8? В этом случае собственник обязан дать жильцу 90 дневное письменное уведомление о дате окончания проживания. Если жилец не съезжает по окончании 90 дневного срока собственник должен выселить жильца согласно закону.

Если Вы проживаете в жилье содержащимся государством или в области с контролем аренды, справьтесь у Вашего местного сотрудника агентства проживания о специальных правилах применяемых в Вашей ситуации.

Предоплата или арендная плата за последний месяц

Многие собственники требуют чтобы жильцы платили за последний месяц аренды в начале проживания как часть залогового депозита или во время выплаты залогового депозита. Может ли жилец использовать эту сумму в конце проживания для оплаты последнего месяца аренды зависит от определения в арендном или лизинговом соглашении.

Предположим что в начале проживания, Вы дали собственнику оплату и за последний месяц аренды и залоговый депозит, и что арендное или лизинговое соглашение отмечают часть этого вперед оплаченного платежа за последний месяц. В этой ситуации Вы должны оплатить аренду за Ваш последний месяц в арендуемом помещении. Как бы то ни было, иногда собственник повышает аренду перед последним месяцем и получается задолженность по аренде. В этой ситуации может ли собственник потребовать от Вас заплатить недостающую сумму за последний месяц?

Закон не предоставляет четкого ответа на этот вопрос. Если Ваше арендное или лизинговое соглашение содержит раздел о Вашем предварительном платеже за аренду за последний месяц, тогда Вы должны иметь серьезные доводы что Вы оплатили последний месяц проживания когда Вы заезжали. В этой ситуации, собственник не имеет возможности требовать у Вас оплатить недостающую сумму за последний месяц. Так или иначе, если Ваше арендное или лизинговое соглашение содержит раздел о предоплате залогового депозита за последний месяц аренды, тогда у собственника есть хорошая причина что Вы в действительности не оплатили аренду за последний месяц, но только предоставили залоговый депозит за него. В этой ситуации, собственник может потребовать у Вас оплатить сумму повышения за последний месяц.

Например, скажем Ваше арендное соглашение отмечает что общий залоговый  депозит который Вы заплатили когда заезжали за последний месяц аренды, или что последний месяц аренды это один из моментов отмеченных в Вашем арендном соглашении под термином безопасность. Предположим что Ваша аренда была 500 когда Вы заезжали и что Вы заплатили собственнику 500 как аренду за последний месяц аренды. Предположим что Вы также заплатили Вашему собственнику дополнительно 500 как залоговый депозит. Если собственник надлежащим образом повысил Вам аренду до 550 когда Вы проживали в арендуемом помещении, Вам следует ожидать что Вы должны собственнику 50 за аренду в течение последнего месяца Вашего проживания. (т.е. текущая аренда 550 минус предоплаченная сумма 500 равно 50).

Если Ваше арендное соглашение называет вашу полную предоплату залоговым депозитом и не отмечает ни какой части его как оплаты за последний месяц, тогда Вы должны оплатить последний месяц аренды когда это будет необходимо. В этой ситуации, Вы не можете использовать часть Вашего залогового депозита для оплаты последнего месяца аренды. Как бы то ни было, Вы должны получить обратно свой залоговый депозит, как объяснено в следующем разделе.

Возврат залогового депозита. Общие проблемы и как их избежать

Наиболее часто разногласия между собственником и жильцом возникают из-за возврата жильцу залогового депозита после проживания при выезде из арендуемого помещения

Закон определяет использование собственником залогового депозита жильца для четырёх предназначений

- За неоплату аренды

- За уборку арендуемого помещения когда жилец съезжает, но только до того чтобы сделать помещение таким же чистым как оно было при заселении.

- За ремонт повреждений, отличных от нормального износа, причинённых жильцом или его гостями

- и если арендное или лизинговое соглашение позволяют это - за стоимость восстановления или замены мебели, оборудования или другого личного имущества (включая ключи), отличные от нормального износа.

Собственник может удержать из залогового депозита только ту сумму которая разумно необходима для этих целей. Залоговый депозит не может быть использован для ремонта дефектов которые существовали в помещении перед заездом, состояний вызванных нормальным износом во время проживания или предыдущих проживаний, или для уборки арендуемого помещения которое уже очищено до состояния в котором оно начинало сдаваться. Арендное или лизинговое соглашение не может устанавливать что залоговый депозит невозвращаем.

По закону в течение 21 дня или менее после Вашего съезда, Ваш собственник должен либо:

- Отправить Вам залоговый депозит в полном объёме

- Отправить по почте или лично доставить Вам детализированный счёт с суммой удержанной с залогового депозита и причины отчисления вместе с суммой оставшейся от залогового депозита.

Собственник также обязан отправить Вам копии чеков на оплату которые собственник оплатил за ремонт или чистку арендуемого помещения и которую собственник вычел из залогового депозита.

Собственник обязан включить чек с детализацией. Собственник должен следовать следующим правилам:

- если собственник или сотрудник собственника сделал работу, детализированный чек должен описывать выполненную работу, включая затраченное время и сумму за почасовую оплату. Уровень почасовой оплаты должен быть разумным.

- если другой человек или организация сделала работу - собственник должен предоставить Вам копию чека или счёта. Собственник должен предоставить имя, адрес и телефонный номер этого человека или компании на чеке или счёте иле детализированной выписке.

- если собственник удержал за материалы или поставки - собственник должен предоставить Вам копию чека или счёта. Если этот материал используется для ремонта или очистки помещения и это то, что собственник приобретает регулярно или  в большом объёме, собственник обязан задокументировать стоимость материала (например по чеку, счёту или прайс-листу поставщика)

- если собственник добросовестно выставил стоимость

Собственнику допускается делать добросовестную оценку расходов и включать её в детализированный счёт в двух ситуациях: ремонт произведён собственником или его сотрудником и не может быть закончена в течение 21 дня, или услуги или материалы были поставлены другим человеком или организацией и собственник не получил чек или счёт в течение 21 дня. В обоих ситуациях собственник может вычислить ориентировочную сумму удержания из залогового депозита. Во второй ситуации собственник должен включить имя, адрес и телефонный номер человека или компании которая поставляет услуги или материалы.

В течение 14-ти календарных дней после завершения ремонта или получения счёта или чека, собственник обязан отправить Вам по почте или доставить лично правильную детализацию, чек или счёт описанные выше и оставшуюся от залогового депозита сумму.

Собственник обязан отправить детализированный список, копии счетов или чеков и добросовестную оценку на адрес, который Вы представили. Если Вы не предоставили адреса, собственник обязан отправить эти документы на адрес арендуемого помещение с которого Вы заезжали.

От собственника не требуется высылать Вам копии счетов и чеков или  ориентировочную оценку, если ремонт или чистка стоили менее чем 126 или если Вы отказались от своего права получить их.

Что если ремонт стоит менее чем 126 или Вы отказались от своего права на получение копии счёта, чека или добросовестной оценки? Собственник всё таки обязан прислать Вам детализированный счёт в течение 21 дня или менее со дня съезда, вместе с возвратом любой суммы неудержанной из Вашего залогового депозита. Когда Вы получаете детализированный счёт, Вы можете решить что Вам нужна копия счёта собственника, чека или добросовестной оценки. Вы можете запросить копии тех документов и оценку в течение 14 календарных дней с момента как собственник получит Ваш запрос.

Что Вы должны делать если Вы полагаете что собственник сделал ненадлежащее удержание из Вашего залогового депозита, или если собственник удерживает залоговой депозит без уважительной причины?

Скажите собственнику или агенту собственника почему Вы полагаете что удержание из Вашего залогового депозита ненадлежащее. Незамедлительно попросите собственника или агента собственника о возврате суммы которую Вы считаете Вам полагается вернуть. Вы можете сделать этот запрос по телефону или е-мейлу, но Вы должны отправить этот запрос письмом. В письме следует отразить причину по которой Вы полагаете удержание ненадлежащем, и сумму, которая Вы считаете должна быть возвращена Вам. Сохраните копию этого письма. Так же правильно отправить письмо собственнику или агенту собственника сертифицированной почтой и запросить уведомление о вручении, что докажет что собственник или агент получили письмо. Или Вы можете доставить письмо лично и попросить собственника или его агента ознакомиться с письмом и поставить подпись и дату на Вашу копию.

Если собственник или его агент всё ещё не высылают Вам удержанное, которое Вы полагаете должны получить, попробуйте выработать разумный компромисс который устроит Вас обоих. Вы также можете предложить что в разногласиях будет посредничать третья сторона или агентство. Вы можете связаться с одним из агентств для получения содействия. Если ничто из этого не сработало, Вы можете предпринять законные действия.

Что если собственник не возвращает полную сумму или утверждение об удержании и возвращении суммы не определено по окончании 21-го дневного периода как требуется по закону? Согласно законодательству, собственник теряет право удерживать какой либо залоговый депозит и должен вернуть его в полном объёме Вам. Даже так, это может быть трудно для Вас, получить весь свой залоговый депозит обратно от собственника. Собственник всё ещё может утверждать о ущербе за неоплаченную ренту, ремонты и уборку также как о защите в противовес залоговому депозиту или направить встречный иск против Вас. Вы должны связаться с юристами для получения консультации.

Говоря практически, у Вас есть две возможности если собственник не соблюдает правило 21 дня. Первый шаг для обоих - позвонить и написать собственнику  запросом о возврате всего залогового депозита. Вы можете также предложить что в разногласиях примет участие посредник. Если собственник приводит убедительные причины для удержания части или всего депозита для целей предусмотренных ранее, возможно разумно вступить в компромисс с собственником. Это из-за того что другие возможности трудны и результат может быть неопределённым.

Другая возможность это подать в суд на собственника на возврат Вашего залогового депозита. В любом случае, собственник может подать встречный иск против Вас. Во встречном иске собственник может заявить о праве принятия решения о залоговом депозите, например, за неоплаченную аренду или повреждения во время аренду которые, как собственник утверждает были причинены Вами. Каждая из сторон может в суде оспаривать почему они не согласны по поводу депозита.

Возврат залогового депозита после продажи здания

Если здание продано, продающий собственник должен сделать одну из двух вещей с залоговым депозитом жильца. Продающий собственник может либо перевести залоговый депозит на нового собственника или вернуть залоговый депозит жильцу после продажи.

Перед переводом залогового депозита на нового собственника, продающий собственник может удержать деньги из залогового депозита. Определение может быть сделано как для той же самой причины как при съезде жильца (например для покрытия неоплаченной аренды). Если продающий собственник делает удержание из залогового депозита, он или она может перевести баланс от залогового депозита на нового собственника.

Продающий собственник должен уведомить жильцов о переводе письменно. Продающий собственник должен также уведомить каждого жильца о каждой сумме удержанной из залогового депозита и сумме депозита переведенной на нового собственника. Письменное уведомление также должно включать имя, адрес и телефонный номер нового собственника. Продающий собственник должен отправить это уведомление каждому жильцу заказной почтой или лично доставить его каждому жильцу.

Новый собственник становится законно ответственным за залоговый депозит когда продающий собственник перевёл депозит новому собственнику.

Если продающий собственник возвращает залоговый депозит жильцам, продающий собственник может сперва сделать законное удержание из депозита. Продающий собственник должен отправить каждому жильцу детализированное представление которое отражает сумму и причину каждого удержания из залогового депозита жильца, вместе с возвратом суммы остатка залогового депозита.

Если продающий собственник и не вернул жильцам залоговые депозиты и не перевёл их на нового собственника, оба - новый и продающий собственник отвечают по закону перед жильцами за залоговый депозит. Если продающий собственник и залоговые депозиты не могут быть найдены, новый собственник обязан вернуть все залоговые депозиты (после надлежащего удержания) при съезде жильца.

Новый собственник не может выставить новый залоговый депозит текущим жильцам просто чтобы создать залоговые депозиты которые новый собственник не смог получить от продающего собственника. Но если залоговый депозит был возвращён жильцам или если новый собственник надлежащим образом сделал расчёт жильцам с надлежащими удержаниями сделанное из их залогового депозита, новый собственник может законно собрать новый залоговый депозит.

Если продающий собственник вернул большую сумму жильцам чем сумма залогового депозита жильцов, новый собственник может оставить себе избыточную сумму от депозитов жильцов.

Может новый собственник повысить сумму залогового депозита? Это зависит частично от вида проживания которое вы имеете. Если у Вас лизинговый договор, новый собственник не может повысить залоговый депозит за исключением если это предусмотрено в лизинговом соглашении. Для жильцов на аренде (для тех кто арендует из месяца в месяц, например) новый собственник может повысить залоговый депозит только после выдачи заблаговременно письменного уведомления. В каждой ситуации, общая сумма залогового депозита после увеличения не может быть больше установленного законом предела. Собственник обычно не может просить чтобы Вы оплатили увеличение залогового депозита наличными.

Всё это означает что это важно хранить копии Вашего арендного соглашения и чек для вашего залогового депозита. Вам могут потребоваться эти записи для доказательства что Вы оплатили залоговый депозит, для подтверждения суммы и для определения имеет ли собственник право делать удержания из депозита.

Законные действия для получения остатка залогового депозита

Предположим что Ваш собственник не возвращает Ваш залоговый депозит как требуется по закону или делает ненадлежащее удержание из него. Если Вы не можете успешно решить эту проблему с Вашим собственником, Вы можете заполнить судебный иск в местном суде за сумму залогового депозита плюс стоимость судебных издержек и возможно также штрафы и пени максимум до 10 000. (если Вы требуете несколько больше чем 10000 Вы можете добровольно отказаться от суммы превышающей 10000 и решать дело в местном суде. Если сумма больше 10000 Вы должны обращаться в верховный суд, и Вам обычно потребуется адвокат в порядке эффективного представления Вашего дела). В случае такого судебного дела, собственник несёт бремя доказания что его или её удержание из Вашего залогового депозита было обоснованным.

Если Вы докажите суду что собственник действовал недобросовестно отказывая Вам в возврате залогового депозита, суд может приказать собственнику выплатить Вам сумму незаконно удержанного депозита, плюс до двукратной суммы залогового депозита как штраф за недобросовестность. Суд может присудить штраф за недобросовестность в дополнение к реальному убытку в не зависимости от действительных повреждений причиной которых явился жилец, если жилец не запрашивал о компенсации. Эти дополнительные суммы также могут быть покрыты если собственник, который приобрёл Ваше здание, вел себя недобросовестно требуя компенсации из залогового депозита. Собственник несёт бремя доказания официальным лицам на чём основывается дополнительная сумма удержания из залогового депозита.

Кроме того Вы можете получить пошлину на суд, если Вы выиграете такой суд. кто будет оплачивать пошлину зависит от того что написано в вашем арендном или лизинговом соглашении. Если лизинговое или арендное соглашение содержит пункт о пошлинах на официальных лиц, Вы можете потребовать пошлину как часть судебных издержек, даже если в соглашении установлено что только собственник может получать пошлину. В любом случае, Вы помете получить пошлину на официальных лиц, только если они представляли Ваши интересы.

Начальная инспекция перед съездом жильца

Жилец может попросить собственника проинспектировать арендуемое помещение до окончания срока проживания. Во время начальной инспекции, собственник или агент собственника определяет дефекты или состояния которые подтверждают отчисления из залогового депозита жильца. Это даёт жильцу возможность сделать начальную уборку или ремонт в порядке избежать удержания залогового депозита. Жилец имеет право присутствовать при инспектировании.

Собственник должен выполнять начальную инспекцию как написано в этом руководстве если жилец запрашивает это, но не может проводить начальную инспекцию без запроса жильца. Как бы то ни было собственнику не требуется начальная инспекция, если собственник выдал жильцу трехдневное уведомление о выселении по одной из причин указанных ранее.

Уведомление собственником

Собственник обязан дать жильцу письменное уведомление о праве жильца попросить о начальной инспекции и присутствовать в ходе её проведения. Собственник обязан дать это уведомление жильцу в разумное время после того как собственник или жилец дал письменное уведомление о намерении прервать (закончить) проживание. Если жилец имеет лизинговое соглашение, собственник обязан дать жильцу это уведомление за разумный срок до окончания срока лизинга. Если жилец не просит провести начальную инспекцию, у собственника нет никаких других обязанностей по проведению начальной инспекции

Назначение осмотра

Если жилец просит провести начальную инспекцию, собственник и жилец обязаны попытаться согласовать взаимно удобное число и время для инспекции. Инспекция не может быть назначена ранее чем за две недели до конца проживания или срока лизинга. В любом случае, инспекция должна быть назначена так чтобы предоставить жильцу для проведения ремонта или уборки определенной во время начальной инспекции. Собственник обязан дать жильцу как минимум за 48 часов заранее письменное уведомление о числе и времени инспектирования не смотря на то согласна ли другая сторона на дату и время для проведения инспекции. Собственнику не требуется давать письменное уведомление жильцу при 48 часовом уведомлении если:

Стороны не согласились на определенное число и время и жилец больше не хочет проведения инспекции или

Собственник и жилец согласились не уведомлять друг друга в письменное форме.

Детализированный список

Собственник или агент собственника могут предпринять инспекцию если жилец не присутствует, за исключением если жилец заранее выдал запрос на проведение инспекции

Основываясь на инспекции, собственник или агент обязаны подготовить детализированный список ремонтов или уборок (чисток), которые собственник или его агент считают необходимыми для проведения для того чтобы избежать удержания залогового депозита. Собственник или его агент должны выдать выписку жильцу если жилец присутствует при инспекции, или оставить её внутри помещения если жилец отсутствует. Собственник или его агент так же обязаны дать жильцу копию раздела закона о залоговом депозите в соответствии с которым будет использоваться залоговый депозит.

Статус залогового депозита имеет эффект ограничения видов ремонтов и уборок которые собственник или его агент могут надлежащим образом включать в детализированные список. По этой причине собственник, например, не может использовать залоговый депозит жильца для ремонта повреждений или исправления дефектов которые существовали на момент заезда жильца или которые послужили результатом естественного износа. Так как собственник и его агент не могут использовать депозит жильца для исправления этот видов дефектов, они и не могут заносить их в список дефектов.

До окончания срока проживания, жилец может произвести ремонт или предпринять уборку описанную в детализированном списке, как положено в арендном соглашении для того чтобы избежать удержания из залогового депозита. Как бы то ни было, с жильца нельзя требовать починить дефект или произвести уборку если залоговый депозит жильца не может быть использован надлежащим образом для оплаты за этот ремонт или уборку.

Заключительная инспекция

Собственник может предпринять заключительную инспекцию после того как жилец съехал с арендуемого жилья. Собственник может сделать вычет из залогового депозита жильца для ремонта дефекта или изменения состояния если:

- было установлено в инспекционной выписке то жилец не сделал ремонта или исправлений или

- что ущерб произошел после начальной инспекции или

- что не было обнаружено во время начальной проверки из-за утвари жильца

Любое удержание должно быть разумной суммой и должно быть предназначено соответствовать статусу залогового депозита. В течение 21 календарного дня после окончания проживания, собственник должен вернуть остаток залогового депозита который остался после того как собственник сделал законное удержание.

Пример

Предположим что у Вас помесячная аренда, и что Вы надлежащим образом дали собственнику за 30 дней письменное уведомление о том что Вы хотите закончить проживание. Спустя несколько дней после того как собственник получил Ваше уведомление, собственник дал Вам письменное уведомление что Вы можете попросить провести начальную инспекцию и присутствовать при её проведении. Несколько дней спустя собственник позвонил Вам, и Вы оба согласились что собственник предпримет начальную инспекцию в полдень 14-го числа до конца проживания. За 48 часов до числа и времени о котором Вы договорились заранее, собственник дал Вам письменное подтверждение о дне и времени инспекции.

Собственник предпринимает начальную инспекцию в согласованное время и день, и Вы присутствовали во время инспекции. Предположим что Вы уже вывезли некоторые из Ваших вещей, но ваш диван остаётся у стены жилой комнаты. Когда собственник заканчивает инспекцию, он даёт Вам детальный список который отражает повреждения и также даёт Вам копию требуемого раздела о залоговом депозите. В детальном списке отражено следующее:

Ремонт прожога от сигареты на подоконнике

Ремонт истертого коврового покрытия перед диваном

Ремонт дверного косяка пожёванного Вашей собакой

Помыть окна

Отмыть следы от мыла на умывальнике

Предположим Вы оттёрли  следы от мыла до блеска, но больше ничего не ремонтировали и не помыли окно. После Вашего отъезда, собственник предпринял окончательную инспекцию. В течение 21 дня после окончания Вашего проживания, собственник отправил Вам детализированный список с удержаниями, вместе с остатком Вашего залогового депозита. Предположим что в деталировке есть удержание из Вашего залогового депозита за стоимость ремонта подоконника, коврового покрытия и дверного косяка и мойки окна. Действует ли собственник надлежащим образом?

Это зависит от следующих фактов. Предположим что сигаретный прожёг был сделан предыдущим жильцом и что ковровое покрытие в комнате с диваном было 10-и летней давности. Согласно статусу залогового депозита, прожог от сигареты это дефект от другого жильца, и вытертый ковёр имеет нормальный износ, также если это произошло во врем Вашего проживания. Статус депозита не позволяет собственнику удерживать у Вас залоговый депозит для производства этого ремонта. Как бы то ни было собственник может удержать разумную сумму за погрызенный косяк. Это потому что повреждение произошло во время Вашего проживания и больше чем нормальный износ.

Предположим что окно было грязным когда Вы заезжали, и оно в таком же состоянии когда Вы съезжаете. Согласно статусу залогового депозита, окно находится в таком же состоянии чистоты, как и в начале Вашего проживания. Это не позволяет собственнику делать удержание из залогового депозита для его очистки.

Теперь предположим что когда Вы съезжали, вы разбили стекло в светильнике в столовой и обнаружились повреждения стены за диваном которые Вы причинили во время переезда. Ни один из этих дефектов не был перечислен в детальном списке собственника. Предположим что Ваш собственник тем не менее сделал удержание из Вашего залогового депозита на ремонт этих дефектов. Правильно ли поступил собственник в этом случае?

Собственник сделал всё правильно, если удержанная сумма разумно необходима для проведения ремонта. Оба эти повреждения являются большим чем нормальный износ, и собственнику позволяется произвести удержание за ущерб, который произошёл после начальной инспекции. Так же как за дефекты которые не могли быть обнаружены из-за пожиток жильца.

Приближения предполагаемые в удержании залогового депозита.

Статус залогового депозита особым образом позволяет собственнику использовать залоговый депозит жильца для четырёх основных случаев описанных ранее. Статус ограничивает собственников делать вычеты из залогового депозита в сумме разумно необходимой для описанных случаев

К сожалению, установленный термин разумно необходимый и нормальный износ неопределенны и имеют разный смысл для разных людей. Нижеследующие положения предлагают практическое руководство по обращению с  проявлениями в отношении залогового депозита, которые содержаться в законе.

1. Стоимость чистки

Собственник может надлежащим образом произвести удержание из залогового депозита жильца для приведения арендуемого помещения в такое же состояние, в коком оно было на момент заезда.

Собственник не может обычным порядком выставить счёт каждому жильцу за чистку ковров, занавесей, стен или окон для подготовки арендуемого помещения для следующего жильца. Вместо этого собственник должен рассмотреть то, как хорошо съезжающий жилец отчистил арендуемое помещение, и может выставить счёт только в том случае если съезжающий жилец оставил арендованное помещение (или его часть) менее чистой, чем когда он заезжал. Разумная стоимость уборки может включать стоимость таких вещей как потрава блох оставленных животным жильца, чистка плиты, удаление переводных картинок со стен, удаление плесени в ванной, разморозка холодильника, или мойка пола на кухне. Но собственник не может выставить счёт за отчистку любого из этих недочётов, если они существовали на время когда съезжающий жилец заезжал. В дополнение собственник не может выставлять счёт за совокупный эффект естественного износа. Предположим, например, что жилец отмыл под на кухне, но он остаётся выцветшим из-за износа накопившегося за годы. Собственник не может выставить счёт жильцу за истирание кухонного пола.

Собственнику позволяется производить удержания из залогового депозита жильца только разумной стоимости за чистку арендуемого помещения.

2 Ковры и драпировки. Правило времени службы.

Нормальный износ ковров, драпировок, и другой меблировки не могут выставлены в счёт залогового депозита жильца. Нормальный износ включает простой износ ковров и драпировок в следствие нормального использования и выцветания, и включает умеренное загрязнение или образование пятен. В противоположность, большие разрезы или несмываемые пятна оправдывают удержание из залогового депозита на ремонт ковра или драпировки или их замену, если это необходимо.

Один общий метод определения удержания - удержание за замену пропорционально общей стоимости замены, таким образом жилец платит только за использованную (повреждённую) часть предмета который жилец повредил или разрушил. Например, предположим жилец безвозвратно повредил восьмилетний ковёр, который имеет срок службы 10 лет, и что замена ковра такого же качества стоила бы 1000. Собственник может выставить счёт только на 200 за 2 года стоимости службы, которые бы оставались если жилец бы не повредил его.

3. Перекраска стен

Одним из методов для определения суммы которую собственник может удержать из залогового депозита жильца на перекраску, если перекраска необходима, основывается на протяженности времени пребывания жильца в арендуемом помещении. Этот метод оценивает что внутренняя покраска имеет двухгодовой срок службы. (некоторые собственники полагают что внутренняя покраска имеет 3-х летний срок службы или больше)

Продолжительность проживания Удержание
менее 6 месяцев полная стоимость
от 6 месяцев до года 2/3 стоимости
от 1 до 2 лет 1/3 стоимости
2 и более года без удержания

Используя этот метод, если жилец проживал в арендуемом помещении два года и более, жильцу нельзя выставлять счёт за какой-либо ремонт, независимо от того как сильно загрязнены стены.

Другие повреждения на стенах

В основном, минимальное количество отметок или засечек на стенах отвечают требованиям собственника как нормальный износ (например, истёртая краска из-за дивана у стены). Как бы то ни было, жильцу нельзя выставлять счёт за такие пятна. Как бы то ни было, большое количество дырок в стенах или потолке которые требуют заклеивания, или которые другим образом требуют заделки и перекраски могут служить поводом удержания стоимости перекраски из залогового депозита жильца. В этой ситуации удержание за покраску было бы более вероятно если арендуемое помещение было недавно окрашено, и менее вероятно если арендуемое помещение нуждалось в перекраске. В основном же, большие пятна и выбоины - ответственность жильца.

5. Общие представления и добросовестность

Помните - эти предложения не являются жесткими и устоявшимися правилами. Скорее они предполагают помощь жильцу и собственнику избежать, понимать и разрешать споры о залоговом депозите.

Споры о залоговом депозите часто могут быть разрешены или их вообще можно избежать, если у сторон есть общее понимание и добросовестные отношения, и каждая из сторон относится к другой честно и добросовестно. Например, собственник не должен удерживать залоговый депозит жильца за нормальный износ, а жилец не должен избежать ответственности за повреждения, причиной которых он явился.

Требование, что собственник присылает жильцу копию счёта или чека с детализированным списком удержаний может помочь избежать потенциальных разногласий о залоговом депозите. Прежде чем отправить это  письмо жильцу, собственник имеет возможность перепроверить его, чтобы быть уверенным, что удерживаемая сумма разумна, точна и достаточно необходима на цели определяемые статусом залогового депозита. Прежде чем делать отчисления, жилец имеет возможность просмотреть и тщательно оценить документацию предоставленную собственником. Прямолинейное отношение обоих сторон может помочь избежать или минимизировать разногласия об удержании у жильца залогового депозита.

Уловки одной из сторон только заставляют другую сторону занимать непреклонную позицию, особенно в разногласиях по залоговому депозиту. Разногласия достигшие такого уровня часто становятся неразрешимыми сторонами и выносятся на суд.

Смерть жильца

Предположим что жилец, который проживает определенный срок (например одногодичный лизинг) умирает. Проживание продолжается до конца лизингового срока, невзирая на смерть жильца. Ответственность за остаток срока лизинга ложится на душеприказчика жильца.

Теперь предположим что жилец имеет помесячную аренду. В этом случае, проживание прерывается (заканчивается) при уведомлении о смерти жильца. Проживание заканчивается на 30 день следующий за последней оплатой жильца аренды перед его смертью. Ни 30, ни 60 дневное уведомление не требуется для прерывания проживания.

Съезжаем в конце лизингового срока

Лизинг теряет силу автоматически по окончанию лизингового срока. От жильца ожидается либо обновить лизинговое соглашение до его окончания (с согласия собственника) или съехать. Лизинг обычно не требует от жильца давать собственнику какое либо заблаговременное письменное уведомление когда лизинговый срок заканчивается. Как бы то ни было, жилец должен прочитать лизинговое соглашение имеется ли какое либо условие освещающее что происходит в конце срока лизинга.

Прежде чем Вы съедете, Вы может быть захотите дать собственнику вежливое уведомление что Вы не желаете обновлять лизинговое соглашение.

Если Вы продолжаете проживать в арендуемом помещении после окончания срока лизинга и если собственник принимает от Вас арендную плату, с этого момента Ваше проживание становится арендным проживанием (помесячным). Продолжительность времени между Вашими арендными платежами будет определяться типом проживания  (например, помесячная аренда приводит к помесячному проживанию). За исключением длительности соглашения, все другие условия лизингового соглашения остаются в силе. Иногда собственник может дать жильцу 30-ти дневное уведомление до окончания срока лизинга, чтобы удостоверится что проживание не продолжится после истечения срока лизинга.

Если Вы не хотите съезжать во время, и если собственник отказывается принимать аренду после окончания срока лизинга, собственник может подать в суд на выселение без выдачи Вам какого либо уведомления. (это может не случится если Вы проживаете под юрисдикцией арендного контроля).

Важно: Если Вы хотите перезаключить Ваше лизинговое соглашение, Вы должны провести переговоры с собственником заранее за значительный период времени. Вы оба, собственник и Вы захотите согласится на условия нового лизингового соглашения. Этот процесс может занять некоторое время если один из Вас захочет обсудить различные условия в новом лизинговом договоре.

Особые правила для военных жильцов.

Военнослужащие могут прервать (закончить) лизинговый договор в любое время после поступления на военную службу или после приказа военнослужащим. Это правило применяется для жильцов кто поступил на военную службу после подписания лизингового соглашения и для военнослужащих которые подписали лизинг а затем получили приказ на изменение из расположения или развёртывания по меньшей мере на 90 дней.

Служащий должен дать собственнику или агенту собственника письменное уведомление о прерывании проживания и копию приказа. Служащий может лично доставить уведомление собственнику или агенту, отправить уведомление частной службой доставки или отправить его сертифицированной почтой с уведомлением о вручении.

Надлежащее прерывание проживания освобождает членов семьи служащего, таких как супруга или дети от любых обязательств по лизинговому договору.

Если аренда оплачивается помесячно, прерывание проживания вступает в силу после 30 дней после дня доставки уведомления. Аренда должна быть оплачена пропорционально до дня в  котором имело место прерывание проживания. Если лизинговая или арендная сумма была оплачена вперёд на период следующий за действительной датой прерывания проживания, собственник обязан вернуть эту сумму в течение 30 дней.

Пример: Служащий платит 600 аренды на 10 число каждого месяца согласно условиям лизингового договора. Служащий платит аренду 10 июня а затем лично даёт собственнику надлежащее уведомление о окончании проживания 15 июня. Число в которое прерывание проживания вступает в силу 9-е августа (30 дней после 10 июля дня оплаты). Служащий должен оплатить 600 арены на 10 июля за период с 10 июля до 9 августа. К 8 сентябрю собственник обязан вернуть любую оплаченную вперёд аренду за арендный период после даты прерывания проживания. Собственник также должен вернуть любые суммы выплаченную заранее по лизинговому договору (такие например как неиспользованная часть залогового депозита служащего) к 8-у сентябрю.

Ведомость оборудования

Вы и Ваш собственник или его агент могут использовать ведомость оборудования если Вы попросите о начальной инспекции арендуемого помещения до Вашего съезда. Вы и собственник или агент собственника соглашаетесь на взаимно удобную дату и время для проверки приблизительно за две недели до конца проживания или лизингового периода. Вы и собственник (или агент) должны пройти по арендуемому помещению в это время и заполнить ведомость состояния оборудования на момент начальной проверки.

После того как Вы съехали, собственник может использовать ведомость состояния перед выездом для проведения окончательной проверки. Вам лучше присутствовать когда собственник проводит окончательную проверку, но закон не требует чтобы Вы присутствовали или что собственник позволяет Вам присутствовать.

Если Вы не хотите начальной проверки, Вы и собственник должны принять соглашение для окончательной проверки на время когда Вы съезжаете. Вы и собственник или агент должны пройти по арендуемому помещению и заполнить ведомость состояния на момент выезда. В идеале, этот осмотр должен происходить после того как Вы вывезли все Ваши пожитки и основательно вычистили арендуемое помещение. Тщательное заполнение ведомости в этом моменте поможет определить проблемные области, и поможет избежать разногласий после того как Вы съехали.

Например, Вы можете определить ремонты или чистки которые могут потребоваться путём сравнения объектов по ведомости до заезда и перед съездом. Оборудование определенное как нуждающееся в ремонте или очистке может стать объектом удержания из Вашего залогового депозита, за исключением если Вы не позаботитесь о них сами или не достигните согласия с собственником.

Оба, Вы и собственник или агент должны подписать и поставить число на ведомость при каждой проверке. (Собственник или агент должны подписать ведомость даже если Вы отсутствуете). Удостоверьтесь, что получите копию подписанной ведомости после каждой проверки.

Прерывание проживания и выселение

Когда собственник может прервать проживание

Собственник может прервать (закончить) помесячное проживание выдав жильцу надлежащее письменное  уведомление за 30 или 60 дней вперёд.

Как бы ни было собственник может прервать проживание выдав жильцу письменное уведомление только за три дня (трехдневное уведомление) если жилец сделал следующее:

- Не оплатил аренду

- Нарушил любое правило в арендном или лизинговом соглашении

- существенным образом повредил арендуемую недвижимость (обвиняется в нанесении ущерба)

- значительно мешает другим жильцам (обвиняется в причинении помех для проживания)

- Обвиняется в бытовом хулиганстве или или сексуальном домогательстве или постоянно выслеживает жильцов или из сожителей по дому

- использует дом для незаконных целей

- занимается распространением наркотиков, использует, выращивает, обрабатывает, вывозит или производит незаконные наркотики

- использует здание для проведения кулачных или петушиных боёв

-  совершает незаконные действия связанные с оружием или обмундированием.

Если жилец добровольно не съезжает после того как собственник надлежащим образом уведомил жильца, собственник может выселить жильца, но в порядке выселения жильца собственник должен сначала подать заявление в суд.

Письменное уведомление о прерывании проживания

30-ти или 60-ти дневное уведомление

Собственник, который хочет прервать (окончить) помесячное проживание может сделать это надлежащим образом предоставив 30-ти или 60-ти дневное уведомление жильцу. В основном, 30-и или 60-ти дневное уведомление не должно содержать причину для окончания проживания.

В некоторых округах и при некоторых обстоятельствах, могут применяться особые правила для 30 и 60-ти дневных уведомлений

Некоторые города с контролем аренды требуют чтобы в случае выселения и уведомления собственник должен указывать причину прерывания проживания.

Программы по субсидированию  могут ограничивать собственника в доступных причинах для выселения, и могут требовать чтобы это уведомление устанавливало причину выселения.

Некоторые причины для выселения незаконны. Например, выселение не может быть репрессивным или по расовому признаку.

Собственник не может выселить жильца по причине что водонагреватель нуждается в укреплении для защиты от повреждения при землятресении.

Как отвечать на 30-ти или 60-ти дневное уведомление

Предположим, что собственник надлежащим образом представил Вам 30-ти или 60-ти дневное уведомление о прерывании проживания. В течение 30 или 60-ти дней Вы должны либо съехать или попытаться выработать соглашение с собственником чтобы остаться. Если Вы хотите продолжить проживание в арендуемом помещении, спросите собственника что Вам необходимо сделать чтобы это можно было осуществить. Если собственник не раскрывает причину выдачи 30-ти или 60-ти дневного уведомления, надо учитывать что многие собственники действительно имеют причину для прерывания проживания. Если Вы хотите остаться, это окажется полезным если Вы узнаете что Вы можете сделать чтобы сделать Ваши отношения с собственником лучше.

Если Ваш собственник соглашается что Вы можете продолжать занимать арендуемое помещение, важно чтобы Ваше соглашение с собственником было письменным. Письменное соглашение должно быть приложено к Вашему лизинговому или арендному соглашению, которое оба Вы и собственник подписали или обменялись письмами между Вами и собственником в которых устанавливаются детали Вашего соглашения. Написание такого соглашение свидетельствует о том что Вы и Ваш собственник имеете чёткое представление о Ваших взаимоотношениях.

Если собственник не соглашается чтобы Вы оставались, Вы должны будете съехать. Вы должны сделать это к окончанию 30-ти или 60-ти дней. Заберите все Ваши вещи с собой и оставьте арендуемое помещение по меньшей мере таким же чистым как при начале аренды. Это поможет с возвратом Вашего залогового депозита.

Если Вы не съехали по окончании 30-ти или 60-ти дневного периода, Вы будете незаконно занимать арендуемое помещение и собственник может подать на Вас в суд на выселение.

Если Вы считаете что собственник действует незаконно выдавая Вам 30-ти или 60-ти дневное уведомление или что Вы имеете достаточную защиту от незаконного выселения, Вы должны тщательно взвесить все за и против при судебном иске собственника против Вас. Как часть процесса при принятии решения, Вам лучше проконсультироваться с адвокатом, правозащитной организацией или ассоциацией жилья.

Трехдневное уведомление

Собственник может использовать письменное трехдневное уведомление (уведомление о выселении) если жилец сделал одно из следующего:

- не оплатил аренду

- нарушил какой-либо пункт лизингового или аренного соглашения

- нанёс ущерб арендуемой недвижимости (обвиняется в причинении ущерба)

- использует недвижимость для незаконных целей

- постоянно мешает другим жильцам (обвиняется в приставаниях)

- обвиняется в хулиганстве или сексуальном домогательстве или следит за другими жильцами недвижимости

- занимается наркоторговлей, незаконным испльзованием, выращиванием, импортом или обработкой незаконных веществ

- использует здание или недвижимость для проведения петушиных или кулачных боёв

- незаконно хранит оружие или обмундирование

Если собственник даёт жильцу трехдневное уведомление потому что жилец не платит арендную плату, уведомление должно точно устанавливать сумму за аренду которую нужно оплатить. Уведомление должно содержать:

- Имя, адрес и телефонный номер человека которому арендная плата должна уплачиваться

Если платёж может быть сделан лично, то рабочие дни и часы в которые этот человек может принять арендную плату. Если адрес не допускает личной доставки, тогда Вы можете отправить арендную плату почтой собственнику на имя и адрес указанные в трехдневном уведомлении. Если Вы можете предъявить доказательство что Вы отправили почтой арендную плату на установленный адрес и имя (например квитанция сертифицированной почты), закон полагает что арендный платёж получен собственником на дату почтового гашения.

- Вместо личных данных, уведомление может содержать имя, адрес и банковский счёт финансового учреждения где арендный платёж может быть сделан (если учреждение в радиусе 5 миль от помещения). Если ранее была установлена система электронных платежей для оплаты арендной платы, платёж может быть сделан через эту процедуру.

Как правило, собственник не может требовать чтобы задолженность по аренде оплачивалась наличными.

Если трехдневное уведомление основывается на одном из ранее приведенных семи условий, уведомление обязано так же описывать нарушение жильцом арендного или лизингового соглашения или описывать другое неприличное поведение.

В зависимости от вида нарушения, трехдневное уведомление также требуется и при (1) если жилец исправил нарушение или съезжает из арендуемого помещения, или (2) если жилец съезжает из арендуемого помещения. Если нарушение включает что то что жилец может исправить (например, жилец не оплатил аренду или жилец имеет домашнее животное а лизинговый или арендный договор запрещает домашних животных), уведомление должно давать жильцу возможность исправить нарушение.

Неоплаченная арендная плата и большинство нарушений в условиях лизингового или арендного соглашений могут быть скорректированы. В таких ситуациях трехдневное уведомление должно давать жильцу возможность устранить нарушение. В любом случае, другие условия представленные выше не могут быть скорректированы, и трехдневное уведомление может просто указывать жильцу съехать по окончании трех дней.

Если Вы заплатили арендную плату которую были должны или исправили исправимое нарушение лизингового или арендного соглашения в течение срока действия трехдневного уведомления , проживание продолжается. Если Ваша попытка оплатить все задолженности по арендной плате не удались, собственник может или подать на Вас в суд на выселение или принять арендную плату. Если собственник принимает арендную плату, он добровольно отказывается от права выселения Вас на основании задержки оплаты аренды.

Как реагировать на трехдневное уведомление

Предположим Ваш собственник надлежащим образом доставил Вам трехдневное уведомление потому что Вы не оплатили арендную плату. Вы должны или оплатить полную сумму аренды которую надлежит или освободить (покинуть) арендуемое помещение к концу третьего дня, за исключением если у Вас есть законное право не платить аренду.

Если Вы решили оплатить аренду как требуется, лучше всего позвонить собственнику или его агенту немедленно. Скажите собственнику или агенту что Вы намерены оплатить сумму требуемую в уведомлении (если оно составлено правильно) и назначьте время и место куда Вы можете доставить оплату собственнику или агенту собственника. Вы обязаны оплатить аренду к концу третьего дня. Вы должны оплатить неоплаченную аренду чеком, денежным переводом или наличными. В не зависимости от формы платежа удостоверьтесь что получили квитанцию подписанную собственником или агентом собственника которая показывает число и сумму платежа.

Обычно собственник не может требовать чтобы Вы платили аренду наличными.

Если сумма требуемой аренды неправильна, необходимо чтобы Вы обсудили это с собственником или агентом немедленно, и предложили оплатить сумму которую действительно должны. Сделайте это предложение устно и письменно и сохраните копию письменного предложения. Уведомление собственника не имеет законной силы если оно требует больше арендной платы чем Вы действительно должны или если оно включает другие платежи за задолженность по аренде (например, штраф за задержку, неоплаченные коммунальные платежи, штраф за чек неподкреплённый денежными средствами на счёте или проценты)

Если сумма требуемой аренду правильна и не включает другие счета, и если Вы решили не платить, тогда Вы и Ваши сожители должны съехать из помещения.

Если Вы остались после трех дней без оплаты аренды которую должны, Вы будете занимать арендуемое помещение незаконно. Собственник в этом случае имеет единственную силовую меру - действия по суду для выселения Вас и взыскания неоплаченной аренды (называется судебное дело о незаконном удержании имущества (выселение)). Ваша неспособность оплатить аренду и немедленно покинуть помещение также может стать частью Вашей кредитной истории, которая будет воздействовать на Вашу способность арендовать у другого собственника.

Если трехдневное уведомление основано на чём-то другом, чем Ваша неспособность оплатить аренду, уведомление должно устанавливать как Вы сможете скорректировать эту проблему и остаться в арендуемом помещении. Вы должны решить эту проблему к концу третьего дня. Как только Вы решили эту проблему Вы должны немедленно уведомить собственника или управляющего менеджера.

Даже если уведомление не устанавливает что Вы можете решить проблему, Вы можете попытаться убедить собственника что Вы скорректируете эту проблему и будете хорошим жильцом, если собственник согласится Вас оставить. Если собственник соглашается, держите своё обещание без промедления. Собственник должен потом отказаться от права преследования Вас (простить) за нарушение, и у Вас должна быть возможность остаться в арендуемом помещении.

В любом случае, при совершении другого нарушения собственник, возможно, выдаст Вам другое трехдневное уведомление или 30-ти или 60-ти дневное уведомление. Если Вы считаете что собственник действует незаконно выдавая Вам трехдневное уведомление или что у Вас есть подходящая защита для судебного дела о незаконном выселении, Вы должны тщательно взвесить все за и против в сопоставлении с тем, что собственник скорее всего подаст на Вас в суд если Вы не съедите. Для участия в процессе принятия решения Вам может потребоваться консультация с юристом, правозащитной организацией, представителем программы контроля за проживанием.

 

Как отсчитать три дня

Начало отсчёта трех дней в первый день после дня когда было получено уведомление. Если третий день выпадает на Субботу, Воскресенье или праздники, трехдневный период продлевается до следующего понедельника или непраздничного дня.

Надлежащая выдача уведомления

Трехдневное уведомление, 30-ти или 60-ти дневное уведомление жильцу должно быть выдано надлежащим образом чтобы иметь законную силу. Условия выдачи и процесс выдачи отсылают к процедуре требующейся по закону. Эти процедуры предназначены для повышения вероятности что лицо которому выдаётся уведомление действительно получает его.

Собственник может выдать трехдневное уведомление жильцу тремя способами: доставить лично, службой доставки или по почте. Собственник, агент собственника или кто либо старше 18 может доставить уведомление жильцу.

Личная доставка. Для доставки Вам лично, лицо осуществляющее доставку должно вручить Вам уведомление (или оставить его Вам если Вы отказываетесь принять его) Трехдневный период начинается со дня после получения уведомления

Служба доставки или другое лицо: если собственник не может застать Вас дома, собственник может попытаться произвести доставку Вам на работу. Если собственник не может найти Вас ни дома ни на работе, собственник может использовать службу доставки вместо личной доставки

Для обеспечения правил службы доставки, лицо осуществляющее доставку должно оставить уведомление у лица подходящего возраста и дееспособности у Вам дома или на работе и также отправить копию уведомления почтой Вам на дом. Лицом подходящего возраста и дееспособности обычно является взрослый у Вас дома или на рабочем месте, или подросток являющийся членом Вашей семьи.

Доставка уведомления считается законно свершенной когда оба этих шага выполнены.

Трёхдневный период начинается в день после того как оба этих способа выполнены.

Отправка почтой - если собственник не может доставить уведомление Вам лично или службой доставки, уведомление может быть доставлено путём приклеивания или приколачивания копии к арендуемому помещению на видном месте (таком как входная дверь в арендуемое помещение) и отправкой по почте другой копии Вам по адресу аренды. (этот метод часто называют приклеивание и отправка почтой или приколачивание и отправка почтой)

Доставка уведомления не закончена до тех пор пока копия уведомления была отправлена по почте. Трехдневный период начинается в день после того как уведомление было приклеено и отправлено по почте)

Собственник может использовать любой из этих методов для доставки 30-ти или 60-ти дневного уведомления или может отправить уведомление сертифицированной почтой с уведомлением о вручении

Процесс выселения (судебное дело о противозаконно удержании имущества)

Если жилец не съезжает добровольно после того как собственник надлежащим образом выдал требуемое уведомление жильцу, собственник может выселить жильца. В порядке выселения жильца, собственник должен обратиться в суд с делом о незаконном удержании имущества жильцом и о его выселении. Собственник называется истец, а жилец называется обвиняемый.

Современные законы предназначены для уменьшения накоторговли и незаконного использования, производства или обладание оружия и обмундирования, разрешение городским официальным лицам или обвинителям в выборочно применении законов. Подача в суд осуществляется на незаконное удержание имущества против жильца на основе рапорта о задержании (или другого действия или рапорта судебных исполнителей или полномочных агентств) если собственник не смог выселить жильца после 30 дневного уведомления

Жилец должен быть уведомлен о характере действий и  возможных оправданиях.

Дело о незаконном удержании имущества это целая судебная процедура. Это означает что судопроизводство продвигается очень быстро, и что время данное жильцу на ответ во время судебного дела очень коротко. Например, в большинстве случаев, жилец имеет только пять дней для подачи письменного ответа на судебное дело после получения копии судебной повестки собственника и его жалобы. Обычно судья заслушивает и решает дело после 20ти дней после того как жилец или собственник подали иск.

Судебно принятый процесс выселения гарантирует жильцу право на заслушивание в суде, если жилец полагает что собственник не имеет право выселить жильца. Собственник обязан использовать судебный процесс для выселения жильца, собственник не может использовать самостоятельные средства для принуждения жильца съехать. Например, собственник не может физически вывозить или запирать жильца, отрезать коммунальные услуги такие как вода или электроэнергия, убирать внешние двери или окна, или захватывать (брать) пожитки жильца для обеспечения выселения. Собственник обязан использовать судебную процедуру.

Если собственник использует незаконные методы для выселения жильца, собственник может быть субъектом ответственности за ущерб нанесённый жильцу, так же как штраф до 100 за день за то время что собственник использовал незаконные методы.

В судебном деле о незаконном удержании имущества, суд проводит слушания в которых стороны могут представить свои доказательства и объяснить их дело. Если суд находит что жилец имеет достаточную защиту, суд не будет выселять жильца. Если суд решает в пользу жильца, жилец не должен съезжать, и собственник может получить распоряжение оплатить стоимость суда (например, пошлину жильца за подачу иска). Собственник также может быть принуждён оплатить расходы жильца на адвоката, если арендное соглашение содержит статью об оплате расходов на адвоката и если жилец был представлен адвокатом.

Если суд решает в пользу собственника, суд принимает предписание о удержании. Предписание об удержании приказывает шерифу выселить жильца из арендуемого помещения, но даёт жильцу пять дней от числа в которое постановление принято, для добровольного выселения. Если жилец не съезжает по окончании пятого дня, предписание о удержании уполномочивает шерифа физическим образом выселить и блокировать жильца и удержать (взять) имущество жильца которое остаётся в арендуемом помещении. Собственнику не позволяется распоряжаться сдающимся в аренду помещением до тех пор пока шериф не выселил жильца.

Суд также может присудить собственнику неоплаченную арендную плату если выселение основывалось на неспособности жильца оплатить аренду. Суд также может присудить собственнику компенсацию за повреждения, стоимость суда, пошлину адвоката (если арендное или лизинговое соглашение содержит статью о расходах на адвоката и если собственника представлял адвокат). Если суд находит что жилец действовал злонамеренно не покидая арендуемое помещение, суд также может присудить собственнику до 600 в качестве штрафа с жильца. Судебное дело против жильца будет отражаться в кредитной истории жильца в течение 7ми лет.

Как действовать в случае возбуждения дела о незаконном удержании имущества

Если Вас уведомили о жалобе на незаконное удержание имущества, Вы должны получить юридическую консультацию или помощь немедленно. Организации жильцов, программы жилец-собственник, правозащитные организации или частные адвокаты могут предоставить Вам совет и помощь если Вы в ней нуждаетесь.

Обычно у Вас есть только 5 дней для письменного ответа на жалобу собственника. Вы должны ответить в течение этого времени заполнив правильно требуемые законом документы с секретарём суда в который направлен иск. Если пятый день выпадает на выходные или праздник, Вы можете заполнить Ваше письменное обращение в следующий понедельник или не выходной день. Обычно жилец отвечает на жалобу собственника заполняя письменный ответ. (Вы можете получить копию формы для того чтобы использовать при заполнении письменного ответа в офисе у секретаря суда или онлайн.

Вы можете получить юридическую защиту при жалобе собственника. В этом случае, Вы должны потребовать защиту в письменном ответе и заполнять ваш письменный ответ в офисе секретаря суда к концу пятого дня. В противном случае Вы потеряете любую защиту, которую имеете. Некоторые типичные защиты, которые жилец может иметь приведены здесь в качестве примера:

Трехдневное уведомление собственника требует больше аренды чем вы действительно должны

Арендуемое помещение не гарантирует нормальных условий проживания.

Собственник возбуждает выселение в отношении жильца затрагивая права жильца или из за жалобы жильца жилищному инспектору о состоянии арендуемого помещения.

В зависимости от фатов в Вашем деле, есть другие законные ответы на жалобу собственника которые Вы можете подать в ответ. Например, если Вы полагаете что Ваш собственник доставил Вам не надлежащим образом судебную повестку и жалобу, Вы должны заполнить ходатайство об отмене доставки уведомления. Если Вы полагаете что жалоба имеет некоторые технические недочёты или не надлежащим образом утверждает право собственника на Ваше выселение, Вы можете подать возражение. Важно чтобы Вы получили совет от адвоката прежде чем Вы попытаетесь использовать эти процедуры.

Если Вы не подали письменный ответ на жалобу собственника к концу пятого дня, суд по умолчанию примет решение в пользу собственника. Решение по умолчанию позволяет собственнику получить предписание об удержании и может также присудить собственнику неоплаченную аренду, ущерб и стоимость суда.

Секретарь суда попросит Вас оплатить пошлину за подачу когда Вы напишите письменный ответ.  Пошлина за подачу обычно составляет около 180. Как бы ни было, если Вы не можете позволить себе оплатить пошлину, Вы можете попросить чтобы секретарь позволил Вам заполнить Ваш ответ без оплаты пошлины (если так Вы можете запросить добровольный отказ от пошлины). Форма заявления об отказе называется запросом об отказе от судебной пошлины и сборов и может быть получена от секретаря суда или онлайн.

После того как Вы заполнили Ваш письменный ответ на жалобу собственника, секретарь суда отправит почтой Вам обоим (Вам и собственнику) уведомление о времени и месте судебного разбирательства. Если Вы не являетесь в суд, по умолчанию решение суда будет принято против Вас.

Особые правила для жильцов Военнослужащих.

Служащим может быть позволено остаться (задержать) выселение до 90 дней. Это правило применяется для служащих и их или её иждивенцев (таких как супруг или дети) в жилом арендуемом помещении с арендой до 2400 в месяц и менее. Возможность служащего платить аренду должно быть  материально задействована военной службой. Судья может распорядится оставить её или его по их собственному ходатайству, или по запросу с места службы или представителя. Судья может распорядится о продолжительности и условиях задержки как требуемой необходимости. Собственник который нарушил распоряжение суда о процессе выселения в отношении служащего может быть подвергнут штрафу или помещён в тюрьму до 1 года.

Выселение непоименованных жильцов

Иногда, люди которые не являются частью арендного или лизингового соглашения въезжают в арендуемое помещение в месте с жильцом или после его съезда, но до возбуждения судебного дела о незаконном удержании имущества. Если собственник полагает что эти проживающие могут заявить законные права на  владение арендуемым помещением, собственник может попросить включить их как ответчиков в дело о выселении, даже если собственник не знает кто они такие. В этом случае, собственник попросит на слушании известить проживающих о досудебном требовании о праве владения в то же самое время что и повесткой о выселении и иском для тех, кто будет называться ответчиками.

До судебного слушания

До появления в суде Вы должны тщательно приготовить Ваше дело, так же как сделал бы адвокат. Среди других вещей Вы должны:

Быть внимательным что если Вам вручили повестку и иск, у Вас есть пять дней в течение которых надо написать ответ. Вы должны тщательно прочитать повестку, которая будет содержать особенную информацию о том как отвечать на иск и точный график.

Слушание дела о незаконном удержании имущества

Каждое из четырёх доказательных процедур требует минимум пятидневного уведомления собственнику до того как собственнику необходимо давать показания. Доступные доказательные процедуры представления дела о незаконном удержании включают устные показания, письменный опросный лист, освидетельствование, копирование, проверку или подтверждение записей собственника, вещи (вещественные доказательства), информация на электронных носителях и места и требуют надлежащей подачи. Под действием этих правил, собственник обязан исполнять Ваш запрос о представлении в течение 5 дней. Все доказательства должны быть собраны на или до 5 дней до момента слушания дела.

Если Вы намереваетесь защищать ваше дело и намереваетесь использовать доказательства как инструмент, Вы должны строго следовать графику применяемому для таких дел в суде.

Доказательный процесс работает в 5-ти дневный срок. С момента выдачи Вам уведомления, Вы должны начать Ваше представление по почте и запросам о вещественных доказательствах. Вы должны оставить 5 дней для получения Вашего запроса собственником. Затем собственник имеет 5 дней на ответ на Ваш запрос. Все доказательства должны быть собраны по меньшей мере за 5 дней до даты слушания.

Поговорите с жилищным агентством, организацией жильцов, адвокатом или правозащитной организацией. Это поможет Вам понять законные следствия в Вашем деле и доказательства, которые Вам потребуются.

Запросите свидетельские показания которые могут быть полезны в Вашем деле или для подготовки защиты.

Решите, как Вы будете представлять факты которые поддерживают Вашу сторону в показаниях свидетелей, писем, других документов, фотографий или видео или других доказательств.

Имейте по меньшей мере пять копий всех документов которые Вы намериваетесь использовать как доказующие оригиналы для судьи, копию для секретаря суда, копию для противоположной стороны и копию для себя и копии для Ваших свидетелей.

Опросите свидетелей которые будут помогать Вам в даче показаний на суде. Вы можете вызвать свидетелей в суд повесткой если они не хотят давать показания добровольно. Повестка о вызове в суд это распоряжение суда свидетелю явится. Повестка о явке в суд должна быть доставлена (вручена) свидетелям и может быть доставлена любым, кто старше 18 лет. Вы можете получить повестки у секретаря суда. Вы должны оплатить свидетелям пошлину во время доставки повестки, если свидетели просят её.

Стороны по делу о незаконном удержании имущества имеют право на судебный процесс с присяжными и каждая сторона может запросит это. После того как вы заполнили Ваш ответ на иск собственника, обычно собственник заполняет документ называющийся меморандум для постановки дела для  слушания (официально называемый "запрос/контрзапрос для слушания дела от ...). Вы можете получить его копию онлайн. Этот документ показывает будет ли истец требовать слушание дела присяжными. Если нет, и если Вы не представлены адвокатом, советники жильцов обычно рекомендуют не запрашивать слушание дела с присяжными.

Есть несколько веских причин для их рекомендации:

первая, представление дела суду присяжных более сложно чем представлять дело судье и не адвокат представляющий себя сам может найти это очень трудным.

вторая, сторона требующая слушания дела присяжными будет ответственно за депонирование (удержание в залоге денежных средств) начальной стоимости пошлины присяжным с судом

и третья, проигравшая сторона должна оплатить всё, во что обойдётся весь суд присяжных.

После принятия решения судом

Если суд принял решение в пользу жильца, жилец не обязан съезжать, а собственнику может быть приказано оплатить жильцу стоимость суда (например пошлину за заполнение) и расходы жильца на адвоката. Как бы ни было, жилец должен оплатить аренду которую определит суд.

Если собственник выигрывает, жилец должен съехать. В дополнение суд может распорядится чтобы жилец оплатил собственнику стоимость суда и расходы на адвоката, любой доказанный ущерб, такой как просрочка аренды или стоимость ремонта если жилец повредил домовладение.

Также возможно, но редко, при проигрыше жильца суд позволяет ему оставаться в арендуемом помещении. Это называется освобождение от потери проживания. Жилец обязан убедить суд в двух вещах для получения освобождения от потери проживания. 1 - что выселение причинит жильцу невыносимые неудобства и 2 - что жилец способен оплатить всю арендную плату которую должен или что жилец полностью согласен с лизинговым или арендным соглашением.

Жилец может получить освобождение от потери лизингового или арендного соглашения, даже если проживание было прервано (окончено), так долго, как обладание помещением не было возвращено собственнику. Жилец ищущий освобождение от потери проживания (или адвокат жильца) должен обратиться заранее до восстановления прав собственника на помещение, но такая петиция должна быть сделана так быстро как только возможно после того как суд примет решение о незаконном удержании имущества.

Жилец проигравший дело о незаконном удержании имущества может обратиться с аппеляцией если жилец предполагает что судья вынес ошибочное решение в этом случае. Как бы ни было, жилец должен будет съехать прежде чем аппеляция будет заслушана, за исключением если жильцу дозволено оставаться по решению суда или по освобождению от потери проживания. Суд не будет гарантировать жильцу  что его аппеляция будет удовлетворена для того чтобы продолжить проживание, за исключением если суд находит что жилец или семья жильца будет испытывать непереносимые неуобства, а собственник не пострадает. Если суд представляет запрос о оставлении жильца по решению суда, это будет являться распоряжением жильцу оплатить арендные платежи в сумме определенной судом и может налагать дополнительные условия.

Собственник, который проиграл дело также может обратиться за аппеляцией.

Предписание о владении

Если приговор суда вынесен против Вас и стал окончательным (например, если Вы не подавали аппеляцию или если Вы проиграли аппеляцию) и Вы не съезжаете, суд примет предписание о владении для собственника. Собственник может доставить этот официальный документ шерифу, который затем силой выселит Вас из арендуемого помещения, если Вы не съезжаете добровольно.

Перед Вашим выселением, шериф вручит Вам копию предписания о владении. Предписание о владении проинформирует Вас что Вы должны съехать по окончании пятого дня после того как предписание было Вам вручено, и что если Вы не съедете, шериф выселит Вас из арендуемого помещения и вернёт собственнику право владения им. Стоимость вручения предписания будет добавлена к другим расходам которые собственник будет взыскивать с Вас.

После того как Вам вручили предписание о владении, у Вас есть пять дней чтобы съехать. Если Вы не съезжаете по окончании 5-го дня, шериф вернётся и физически выдворит Вас. Если Ваше имущество всё ещё в арендуемом помещении, шериф также может выдворить его или складировать его у собственника, который выставит Вам разумную сумму за их хранение. Если Вы не требуете это имущество в течение 18 дней, собственник отправляет по почте Вам уведомление о том что их надо забрать и затем может или продать их на аукционе или оставить их себе (если их стоимость менее 300). Если шериф силой выселяет Вас, стоимость его услуг также будет добавлена к судебным расходам, которые собственник будет требовать с Вас.

Как отменить приговор по умолчанию

Если жилец не заполняет письменный ответ на иск собственника, собственник может просить суд принять решение по умолчанию против жильца. Затем жилец получит уведомление о приговоре и предписание о владении как описано ранее.

Есть много причин почему жилец может не отвечать на иск собственника. Например, жилец может и получил судебную повестку и иск, но не имеет возможности ответить потому что жилец болел или был неспособен ответить, или по каким-то ещё уважительным причинам. Даже возможно (но мало вероятно) что жилец никогда не получал от собственника повестку и иск. В таких ситуациях, когда жилец имел уважительные причины не отвечать на иск собственника, жилец может просить суд об отмене приговора по умолчанию

Отмена приговора по умолчанию может быть сложной юридической процедурой. Причины для отмены приговора по умолчанию ищутся обычно жильцом (или адвокатом жильца) и это ошибка, невнимательность, внезапность или допустимое пренебрежение. Жилец который хочет просить суд об отмене приговора по умолчанию должен действовать без промедлений. Жилец должен иметь возможность показать в суде что он или она имеют уважительное оправдание, действовал без промедления в составлении  запроса, и имеют хорошие шансы на выигрыш дела. Жилец который полагает что существуют основания для отмены приговора по умолчанию, должны сперва спросить совета и помощи у адвоката, правозащитной организации или организации жильцов.

Особые правила применяемые для военнослужащих делают более сложным для собственника получить приговор по умолчанию, и более возможным пересмотр приговора по умолчанию для военнослужащих.

Немного о банкротстве

Некоторые жильцы думают, что заполнение заявление о банкротстве предохранит их от выселения.

Это не всегда правильно.

Заявление о банкротстве это серьёзное решение со многими долговременными последствиями после выселения. В дополнение, большинство что люди знают о банкротстве изменилось со времени принятия закона о предотвращении злоупотреблений при банкротстве от 2005.

Жильцы, которые думают о подаче на банкротство из-за угрозы выселения, или по другой причине, должны проконсультироваться с экспертом по банкротству и тщательно обдумать советы эксперта.

Банкротство это сложный раздел законодательства и объяснение его за пределами данной брошюры. Так или иначе, здесь дана некоторая основная информация о банкротстве и как оно связано с незаконным удержанием имущества.

Жилец, заполнивший заявление о банкротстве после 17 октября 2005 года (дата вступления в силу закона о Банкротстве) обычно немедленно попадает под действие незаконченного незаконного удержания имущества.  Если собственник ещё не подал иск о незаконном удержании имущества, такое состояние автоматически препятствует собственнику от предпринятия таких шагов как вручение трехдневного уведомления.

Собственник может обратиться с прошением в суд о банкротстве за разрешением для возбуждения незаконного удержания имущества (называется освобождение от автоматического пребывания).

Автоматическое пребывание может быть в силе до тех пор пока не будет закрыто дело о банкротстве, или отложено, или завершено. С другой стороны, суд о банкротстве может снять запрет на автоматическое пребывание если собственник покажет что он или она подали иск об освобождении.

Автоматическое пребывание обычно не запрещает собственника от продолжения деля о незаконном удержании имущества, которое было возбуждено до подачи заявления о банкротстве. В некоторых случаях, как бы ни было, жилец имеет возможность продолжать проживание в течение 30 дней после подачи заявления о банкротстве.

Автоматическое пребывание не применяется если действия собственника на выселение основываются на том что жилец подвергает опасности арендуемое помещение или использует незаконные вещества в доме, и если собственник запросил сертификацию в суде о банкротстве. Пребывание будет действовать, в любом случае, в течение 15 дней после подачи собственником на сертификацию из суда.

Дело о банкротстве может быть отложено в случае, например, если жилец пренебрегает оплатой пошлин или представлением необходимой информацией о финансах или других приложениях, является причиной неоправданных задержек, которые причиняют ущерб собственнику, или подаёт дело в недобросовестной целью.

Репрессивные действия, выселения или дискриминация

Репрессивные действия и выселения

Собственник может попытаться выселить жильца потому что жилец осуществляет законные права (например использует удержание за ремонт ) или жалуется о проблемах в арендуемом помещении. Или собственник может повысить жильцам арендную плату или другим образом искать средства для наказания жильца за жалобы или законное исполнение прав жильца.

В каждой из ситуаций действия собственника называются репрессивными из-за того что собственник наказывает жильца за осуществление его законных прав. Закон предоставляет жильцам защиту от репрессивного выселения и других репрессивных действий.

Закон полагает (оценивает) что собственник имеет репрессивные намерения если собственник старается выселить жильца (или предпринять другие репрессивные действия) в течение 6 месяцев после осуществления жильцом своих прав или любого из нижеперечисленных прав:

Использование удержания или сообщение собственнику что жилец будет использовать удержание на ремонт.

Жалобы по поводу состояния арендуемого помещения собственнику или в надлежащее общественное агентство после вручения собственнику уведомления.

Подача искового заявления или начало третейского суда основанного на состоянии арендуемого помещения.

Заставлять подходящее общественное агентство провести инспекцию арендуемого помещения или вызов в суд собственника

В порядке защиты жильца от выселения на основании репрессий, жилец должен доказать что он или она осуществляли один или несколько раз эти права в течение 6-ти месячного периода, что аренда жильца действует и что жилец не использовал защиту от репрессий более чем однажды за прошедшие 12 месяцев. Если жилец предоставляет все эти доказательства, тогда собственник должен предоставить доказательства что он или она не имеет репрессивных мотивов. Даже если собственник докажет что он или она имеет подходящие причины для выселения, жилец может доказать репрессивный действия показом что собственник старается выселить жильца по недобросовестной причине. Если обе стороны приводят необходимые доказательства, судья или присяжные должны решить были ли действия собственника репрессивными или они основываются на уважительных причинах.

Жилец может также заявить о репрессиях как защиту от выселения если жилец имеет правозащитную организацию или принимает участие в организации жильцов или протестует, или находится под судебным разбирательством по делу о любых правах, жилец обязан доказать что он или она принимают участие в акциях протеста, и что поведение собственника репрессивное.

Если Вы считаете что Ваш собственник принимает репрессивные действия в Вашем отношении из-за действий, которые Вы предпринимали против собственника надлежащим образом, поговорите с юристом или правозащитной организацией. Юрист сможет дать Вам совет по поводу других способов защиты.

Репрессивная дискриминация

Собственник, управляющий агент, агент по недвижимости или продавец нарушают закон о добросовестном найме на работу и проживании путём причинения беспокойства, выселения или ругой дискриминацией относительно лица  при продаже или сдаче в аренду если главенствующее намерение предпринятие дискриминирующих действий относительно лица, которое сделало что либо из следующего:

Противостоит сложившейся практике, которая противоречит закону

Информирует официальных лиц о практике, которая, по его мнению, противоречит закону или

которое содействует или способствует лицу в осуществлении своих прав по закону.

Жилец, который может доказать что действия собственника по выселению основываются на дискриминационных мотивах имеет право на защиту от незаконных действий. Жилец, который является жертвой репрессивной дискриминации также получает защиту от ущерба, согласно закону.

Решение проблем

Говорите с Вашим собственником

Общение это ключ для избежание и решения проблем. Если у Вас есть проблема с Вашим арендуемым помещением, обычно лучше всего поговорить с собственником прежде чем предпринимать какие либо действия. Возможно Ваш собственник захочет решить проблему  или разработать решение. При том же разговоре собственник (или его агент или менеджер) должны обсудить проблему с жильцом прежде чем предпринимать какие либо официальные действия. Возможно что жилец решит проблему когда он или она поймут озабоченность собственника. Обе стороны должны учитывать что каждый должен обращаться с другим добросовестно.

Если обсуждение проблемы с собственником не решает её и если проблема в ответственности собственника, Вы должны написать письмо или отправить е-майл собственнику. Письмо или е-майл должно описывать проблему, которая причиняет Вам неудобства, как долго она существует, что Вы можете предпринять для её устранения или уменьшения её последствий, и что Вы хотели бы чтобы собственник предпринял. Вы должны сохранить копию этого письма.

Если Вы общаетесь с представителем собственника, таким как управляющий менеджер, возможно Вы захотите напрямую связаться с собственником арендуемого помещения. Имя, адрес и телефонный номер собственника и управляющего менеджера или представителя собственника, который уполномочен получать официальные уведомления для собственника, должны быть записаны в Вашем арендном или лизинговом соглашении или вывешены на здании. Вы можете также связаться с Вашим районным инспектором для получения этой информации.

Если собственник не отвечает после того как Вы отправили ему письмо или е-маил, или собственник не согласен с Вашей жалобой, Вам возможно потребуется использовать одно из официальных средств которые описаны Выше (таких как средство удержания на ремонт), или обратиться за юридической поддержкой. Продолжительность времени, которую Вы должны подождать чтобы собственник предпринял какие-то меры зависят от серьёзности проблемы. Обычно 30 дней считается допустимым, за исключением если проблема действительно серьёзна.

Помните, обсуждение проблемы собственником и жильцом друг с другом может предотвратить разрастание маленькой проблемы в большую. Попытка разрешить проблемы приносит выгоду каждому. Иногда становится полезным привлечь кого нибудь ещё, например друзей или третейский суд или посредника. Если проблема действительно не может быть решена обсуждением и приемлемым компромиссом, тогда каждая сторона может искать защиту в соответствии с законом.

Получение помощи от третьей стороны

Доступно много ресурсов чтобы помочь жильцам и собственникам разрешать проблемы. Посмотрите, какие из приведенных агентств работают в Вашем районе, просмотрите их веб-сайты чтобы определить могут ли они предложить Вам помощь или позвоните или напишите им.

Местное агентство по защите клиентов, местное агентство по проживанию, офис официальных лиц в районе, городское или районное правление по контролю за арендой, местная ассоциация жильцов или ассоциация по аренде, местные источники по помощи и информированию жильцов, местная программа губернатора.

Вы также можете получить информацию от информационного центра департамента по делам потребителей или посетить их официальный сайт

Многие районы дают ассоциациям возможность предлагать услуги юристов и добровольных юридических программ которые могут помощь жильцу найти недорогого или бесплатного адвоката. Правозащитные организации могут предлагать службы по защите от выселения для жильцов с низким доходом. Некоторые юридические школы предлагают бесплатные консультации и помощь посредством собствнник-жилец клиник.

Жильцы должны быть осторожны при использовании так называемых клиник по защите от выселения или клиник по банкротству. В то время когда некоторые из этих клиник действуют законно и предлагают качественные услуги, другие могут оказаться незаконными. Некоторые из этих клиник могут использовать тактику давления, делать необоснованные заявления, получать Ваши росписи на банковских формах, взять Ваши деньги и ничего не сделать.

Эти клиники могут обещать получение федерального проживания (также называемого автоматическим проживанием) при действиях по выселению. Это обычно означает что клиника намеревается заполнить заявление о банкротстве для жильца. В то время как это может временно остановить выселение, это может иметь чрезвычайно негативный эффект на будущую способность жильца арендовать недвижимость или получать кредит, так как банкротство будет частью кредитной истории жильца в течение 10 лет.

Незаконное удержание имущества регистрируется не юристами, дело которых предоставлять советы и помогать при незаконном удержании имущества. Такой случай должен быть зарегистрирован служащим суда а районе где это происходит и где слушается дело. Жилец, который подписал договор с незаконным удержанием имущества может отменить контракт в течение 24 часов после его подписания.

Помощь в юридическом оформлении осуществляется не адвокатами, которые заполняют и печатают юридические документы как определяется людьми, которые представляют себя сами в слушании. Такая регистрация и заполнение отменяют требования применяемые к помощи при заполнении юридических документов.

Тот факт что незаконное удержание имущества или оформление документов для слушания надлежащим образом зарегистрировано служащим суда не гарантирует что эти действия могут помочь Вам.

Третейский суд и посредничество

Некоторые местные агентства по проживанию отсылают спор жилец - собственник в местный центр решения споров или посредническую службу. Цель этих служб решить спор без неудобств и затрат подачи в суд.

Посредничество вовлекает помощь от беспристрастного третьего лица, называемого посредником, кто помогает жильцу и собственнику достичь добровольного соглашения о том как разрешить спор. Посредник обычно не делает обязательных решений в деле.

Третейский суд вовлекает отсылку спора к незаинтересованному третьему лицу, называемом арбитр, который разбирает дело. Если собственник и жилец согласны перенести их спор к арбитр, они будут связаны решением арбитра, если только они не договорились заранее что решение арбитра их не будет ни к чем обязывать.

Жильцы и собственники должны всегда обсуждать решение их споров через посредников или третейский суд вместо судебного разбирательства. Посредничество почти всегда быстрее, дешевле и причиняет меньше стресса чем обращение в суд. В то время как третейский суд боле формален чем посредничество, третейский суд также быстрее и обычно причиняет меньше стрессов и неприятностей, ем судебное разбирательство.

Посреднические службы можно найти в справочнике или интернет.

СЛОВАРЬ

 

abandon/abandonmentthe - Оставление/покидание - средство жильца съехать из арендуемого помещения которое непригодно для проживания и которое собственник  не починил в разумное время после получения уведомления о дефекте от жильца.

amount of notice/amount of advance noticethe - количество дней за которое должно быть выдано уведомление до того момента когда изменения в проживании вступят в силу. Обычно сумма дней предварительного уведомления та же как и сумма дней между арендными платежами. Например, при помесячном проживании собственник обычно должен давать жильцу 30 дневное письменное уведомление что собственник увеличивает сумму залогового депозита.

appeala - аппеляция - запрос к суду более высокой инстанции для пересмотра решения принятого судом

Application for Waiver of Court Fees and Costsa form - Заявление о добровольном отказе от сбора для суда которое жилец может заполнить и отдать служащему суда для запроса разрешения заполнения документов для суда без оплаты судебной пошлины

arbitrationusing - арбитрирование - независимое третье лицо для решения спора вместо подачи в суд. Только если стороны согласились  другим образом, стороны должны следовать решению третьего лица.

arbitratora - арбитр - нейтральная третья персона, приводящая стороны в согласие, которая выслушивает и решает спор. Арбитр это не судья, но обычно стороны должны следовать решениям арбитра (решение принимается для обязательства сторон)

assign/assignmentan - соглашение между настоящим жильцом и новым жильцом, по которому новый жилец перенимает лизинг арендуемого помещения и становится ответственным перед собственником за всё за что отвечал настоящий жилец. Настоящий жилец всё ещё ответственен перед собственником если новый жилец не выполняет условия лизингового соглашения.

Department of Fair Employment and Housing - Отдел добросовестного найма и проживания - государственное агентство расследующее жалобы на незаконную дискриминацию при проживании и найме на работу.

Claim of Right to Possession - Заявление о праве на владение - форма, которую проживающие в арендуемом помещении заполняют для временной остановки их выселения шерифом после того как собственник выиграл судебное дело о выселении. Проживающие могут использовать эту форму только если: собственник не предоставил досудебное требование о праве владения с повесткой и жалобой, и что проживающие живут в этом помещении с момента предшествующее подаче в суд на незаконное удержание имущества.

credit report - кредитный отчёт - подготавливается кредитным агентством, в котором описывается кредитная история лица за последние 7 лет (за исключением банкротства, о котором запись хранится 10 лет). Кредитная история показывает, например, пплачивало ли это лицо его или её счета вовремя, имеет ли правонарушения или долговые счета, было ли судимо и является объектом судебного разбирательства.

credit reporting agency -  агентство по кредитным историям - это бизнес который хранит и даёт отчёты о кредитной истории для предполагаемых кредиторов (включая собственников)

credit score - кредитный рейтинг - цифровое представление о кредитоспособности лица основанное на информации из агентства по кредитным историям. Кредитный рейтинг использует статистическую программу для сравнения истории лица об оплате счёта, кредитных счетов, действиях коллекторов и другую кредитную информацию с кредитной информацией о  других клиентах. Высокий кредитный рейтинг (например 750 или выше) показывает что этот лицо имеет лучшее кредитное доверие чем лицо с низким (например 300 - 400) кредитным рейтингом, показывающее потенциальный кредитный риск.

default judgment - решение по умолчанию - судебное решение принятое судом без слушания после того как жилец не заполнил дело в ответ на запрос собственника.

Demurrera - законный ответ, который жилец может заполнить в случае незаконного удержания имущества для проверки достаточно ли законно подана жалоба собственника. Раскрытие предстоящего судебного процесса через получение информации какая сторона какие предпринимает действия перед судебным заседанием

discrimination  - дискриминация (в аренде) отказ человеку в проживании, говоря что жильё недоступно (в то время как жильё действительно доступно), предоставление проживания по худшим условиям, причинение неудобств в соответствии с занимаемым жильём или предоставление раздельного проживания на основе расы, цвета, религии, пола (за исключением беременности, родов или медицинского состояния связанных с этим, так же по половой принадлежности, сексуальной ориентации, национальности , происхождения, источника дохода, возраста, инвалидности, медицинского состояния, женат ли человек или нет, будут ли проживать  у него дети менее 18 лет. Дискриминацией может также быть предоставление первоочередного выбора инвалидам.

dishonored check - возвращённый чек - чек, который банк вернул лицу предъявившему его к оплате (лицу получившему чек) без его оплаты. Банк может вернуть чек потому что счёт плательщика (лица выписывающего чек) не имеет достаточно средств для его покрытия. Это называется отскок или NSF Not-Sufficient-Funds Check - чек не обеспеченный средствами. Или банк может вернуть чек потому что плательщик остановил выплату по нему.

escrow account - отдельный банковский счёт для хранения денег которые являются собственностью других - банковский счёт в который жилец вносит удержанную арендную плату, которая будет выдана только когда собственник исправит непригодность к проживанию арендованного жилья или если жильцу судом будет дано распоряжение оплатить арендную плату собственнику.

eviction - выселение - управляемый судом процесс выдворения жильца из арендуемого помещения из-за того что жилец нарушил арендное или лизинговое соглашение или не не подчинился уведомлению о окончании проживания (также называемому дело о незаконном удержании имущества),

eviction notice - уведомление о выселении (трехдневное уведомление) трехдневное уведомление которое собственник вручает жильцу, когда жилец нарушил лизинговое или арендное соглашение. Трехдневное уведомление обычно извещает жильца либо покинуть арендуемое помещение или подчиниться арендному или лизинговому соглашению (например, оплатив задолженность по арендной плате) в течение 3-х дней.

fair housing organization - комитет по проживанию - городская или районная организация, которая помогает арендаторам в решении проблем дискриминации при проживании.

federal stay (or automatic stay) - федеральное проживание или автоматическое проживание - распоряжение федерального суда по банкротству которое временно останавливает слушание в окружном суде, включая процесс выселения.

guest  - гость - лицо не имеющее прав жильца, как например лицо которое пребывает в отеле менее чем 7 дней.

habitable - пригодность к проживанию - арендуемое помещение подходящее для человеческого проживания. Арендуемое помещение которое существенным образом соответствует стандартам градостроительства и безопасности, воздействие которого на здоровье и безопасность жильца отсутствует - называется пригодным к проживанию.

holding deposit - удерживаемый депозит - депозит который жилец даёт собственнику для удержания арендуемого помещения до тех пор пока жилец не оплатит первый месяц и залоговый депозит.

implied warranty of habitability - ограниченная пригодность к проживанию - правило закона, которое требует от собственника содержать его сдаваемое в аренду помещение в состоянии подходящем для проживания. Сдаваемое в арену помещение должно соответствовать градостроительному и санитарному законодательству.

initial inspection - начальная проверка - проверка собственником перед окончания проживания жильца для выявления удержания из залогового депозита за дефекты

item of information - информация о происшествии - информация в кредитном отчёте которая является причиной для кредитора отказать или предпринять другие действия против заявителя (такие как отказ заявителю в аренде помещения)

landlord  - собственник или лицо кто владеет арендуемым помещением и кто сдаёт в аренду или лизинг помещение другому лицу, называемому жилец.

lease - лизинг - арендное соглашение, обычно в письменном виде, которое устанавливает все условия соглашения и которое длится заранее определенный срок времени (например, шесть месяцев или год). Не является помесячной арендой.

legal aid organizations - правозащитные организации - организации, которые предлагают бесплатные юридические консультации, представление интересов и другие юридические услуги на некоммерческой основе для экономически неплатежеспособных граждан.

lockout - блокировка - когда собственник закрывает от жильца арендуемое помещение с намерением прекратить проживание. Блокировки и другие самовольные меры выселения незаконны.

lodger - сожитель - лицо проживающее в комнате с доме где живёт собственник. Собственник может входить во все помещения занятые сожителем, и имеет полный контроль в доме.

mediation - посредничество - процесс в котором нейтральное третье лицо встречается со сторонами в споре для помощи им в выработке добровольного решения в споре.

mediator - посредник - нейтральное третье лицо, согласное быть стороной в споре, которое встречается со сторонами с целью помощи в выработке добровольного решения спора. Решение посредника обычно не обязывает стороны ни к чему.

Memorandum to Set Case for Trial -  меморандум для подачи дела в суд - судебный документ заполняемый в случае незаконного удержания имущества требуемый для проведения суда. Этот документ также устанавливает будет ли истец собственник просить суда присяжных.

Motion to Quash Service of Summons  - ходатайство об аннулировании вручения судебной повестки - законное действие, которое жилец может предпринять в деле о незаконном удержании имущества если жилец полагает, что собственник не вручил ему иск и повестку в суд надлежащим образом.

negligence - халатный человек - человек, беспечность (т.е. неспособность использовать обычную и разумную заботу) которого стала результатом ранения другого человека или повреждения собственности другого человека.

novation in an assignment situation - новшество (нововведение) в предопределенной ранее ситуации - новшество в договоре (соглашении) между собственником, настоящим жильцом и новым жильцом, которое делает нового жильца (скорее чем настоящего жильца) исключительно ответственным перед собственником

occupant - проживающий - лицо которое не обозначено как жилец в арендном или лизинговом договоре и которое заехало в арендуемое помещение до того как собственник подал иск о незаконном удержании (выселении). Так как собственник не знает кто проживает в арендуемом помещении, собственник может не называть проживающих как ответчиков в деле о незаконном удержании имущества.

periodic rental agreement - периодическое арендное соглашение (аренда) - устное или письменное арендное соглашение которое устанавливает продолжительность времени между арендными платежами, например неделю или месяц, но не общее число недель или месяцев в течение которого соглашение будет действовать.

Prejudgment Claim of Right to Possession - досудебное требование о праве владения - форма, которую собственник в деле о незаконном удержании имущества (выселении) может вручить вместе с исковым заявлением и судебной повесткой всем лицам живущим в арендуемом помещении, которые могут считаться жильцами, но чьи имена собственник не знает. Проживающие, которые не поименованы в деле о незаконном удержании, но которые притязают на право обладания арендуемым помещением, могут также заполнить эту форму чтобы стать стороной в судебном деле.

prepaid rental listing services - информационное агентство - бизнес, который продаёт список сдаваемых помещений.

relief from forfeiture - освобождение от конфискации - распоряжение суда в деле о незаконном удержании имущества (выселении) которое позволяет проигравшему жильцу оставаться в арендуемом помещении, основанное на убеждении суда жильцом, что выселение может причинить жильцу значительные неудобства, и что жилец может оплатить всю причитающуюся арендную плату, или другим образом полностью выполнить условия договора.

rent control ordinances - указы о арендном контроле - законы в некоторых населенных пунктах (общинах), которые ограничивают или запрещают повышение арендной платы, или которые ограничивают обстоятельства при которых жилец может быть выселен.

rent withholding - удержание аренды - средство жильца не платить всю или часть арендной платы если собственник не чинит дефекты, которые делают арендуемое помещение непригодным для проживания в разумный период времени, после того как собственник получил уведомление о недостатках от жильца.

rental agreement - арендное соглашение - устное или письменное соглашение (договор) между жильцом и собственником, заключаемое до заезда жильца, которое устанавливает условия проживания, такие как сумма аренды и когда она требуется.

rental application form форма заявления на аренду - форма которую собственник может просить жильца заполнить до аренды, чтобы запросить информацию о жильце, такую как адрес жильца, телефонный номер, трудовая история, кредитная история и подобные.

rental period - арендный период - продолжительность времени между арендными платежами, например неделя или месяц.

rental unit - арендуемое (сдаваемое в аренду) помещение - квартира, дом, дуплекс, кондоминиум которые собственник сдаёт жильцу дл проживания.

renters insurance - страховка арендатора - страховка защищающая жильца от утраты (гибели) имущества от воровства или пожара. Эта страховка обычно также защищает ответственность жильца (юридическую ответственность) от претензий или судебных исков поданных собственником или другими ссылающимися на то что в результате халатности жильца пострадал человек или имущество.

repair and deduct remedy - удержание на ремонт - удержание жильцом из будущей арендной платы суммы необходимой для ремонта дефекта определяемого требованиями к проживанию. Удерживаемая сумма не может быть более одной месячной ставки аренды.

retaliatory eviction or actionan - репрессивное выселение или репрессивные действия - действия собственника, такие как повышение арендной платы, поиск причины для выселения жильца или попытка другим образом наказать жильца из-за его удержания на ремонт или удержания им арендной платы, или отстаивания прав других жильцов

security deposit - залоговый депозит - депозит или сбор который собственник требует от жильца оплатить в начале проживания. Собственник может использовать залоговый депозит, например, если жилец съехал задолжав арендную плату или оставил помещение повреждённым или менее чистым чем когда жилец заезжал.

serve/service - вручение - требование закона и процедура цель которой убедиться что лицо которому предназначен юридический документ действительно его получило.

60-day notice- 60-ти дневное уведомление - письменное уведомление от собственника жильцу говорящее жильцу что периодическое проживание (аренда) заканчивается в 60 дней. 60-ти дневное уведомление обычно не требует от собственника устанавливать причину для окончания проживания.

sublease - отдельное арендное соглашение (договор) между настоящим жильцом и новым жильцом которому настоящий жилец сдаёт всё или часть арендуемого помещения. Новый жилец называется субарендатором. Соглашение между настоящим жильцом и собственником остаётся в силе и настоящий жилец продолжает быть ответственным за оплату арендной платы собственнику и за другие обязательства жильца.

subpoena - вызов в суд - распоряжение из суда которое требует от получателя явится как свидетелю или предоставить доказательства на судебном слушании.

tenancy - проживание - эксклюзивное право жильца, созданное арендным соглашением между собственником и жильцом использовать и владеть помещением собственника.

tenant - жилец - лицо, которое арендует или берёт в лизинг помещение у собственника. Жилец обладает правом на эксклюзивное пользование и обладание арендуемым помещением во время арендного или лизингового периода.

tenant screening service - сервис проверки жильца - агентство по кредитным отчётам которое собирает и продаёт информацию о жильцах, например, вовремя ли они оплачивают арендную плату, повредили ли они ранее арендуемое помещение, были ли они объектом судебного разбирательства о незаконном удержании имущества, и считает ли их собственник хорошими или плохими жильцами.

three-day notice - трехдневное уведомление - см уведомление о выселении

30-day notice - 30-ти дневное уведомление от собственника жильцу говорящее жильцу что проживание закончится в 30 дней. 30-дневное уведомление не должно предоставлять причину собственника для окончания проживания.

uninhabitable - непригодное к проживанию - арендуемое помещение которое имеет такие серьёзные проблемы или дефекты которые воздействуют на здоровье или безопасность проживающих. Арендуемое помещение может быть непригодным для проживания если оно не подходит для проживания в нём людей, которое не соответствует градостроительному кодексу и санитарным нормам., если в нём имеется опасность или это здание в опасном состоянии.

unlawful detainer lawsuit - судебное дело о незаконном удержании имущества - судебное дело которое собственник подать и выиграть прежде чем он или она может выселить жильца (также называется судебное дело о выселении).

U.S. Department of Housing and Urban Development - отдел по жилью и городскому развитию - федеральное агентство которое проводит в жизнь закон о проживании, который запрещает дискриминацию на основе пола, расы, религии, национального или этнического происхождения, семейного статуса или  др.

waive to sign a written document - отказываться от подписания документов -  (a waiver) - отказ - отказ от права, требования, привилегии и т.д. Для того чтобы отказ имел законную силу, лицо дающее отказ должно делать это сознательно, и должно знать право, требование и т.д от которого оно отказывается.

writ of possession - предписание о владении - документ выпускаемый судом после того как собственник выиграл суд о незаконном удержании имущества. Предписание о владении вручается жильцу шерифом. Предписание информирует жильца что жилец должен покинуть арендуемое помещение в течение 5-и дней или что шериф силой выселит жильца.

Приложения

Приложение 1 Проживающие не названные в деле о выселении или предписании о владении.

Люди которые не названы как жильцы в арендном или лизинговом соглашении иногда въезжают в арендуемое помещение до того как собственник подаст иск о незаконном удержании имущества. Собственник может не знать почему эти люди (называемые проживающие) живут в арендуемом помещении, и тем не менее может не назвать из как ответчиков и исковом заявлении и повестке в суд. В результате эти проживающие непоименованны в предписании о владении, если собственник выигрывает дело о незаконном удержании имущества. Шериф обеспечивая соблюдение предписания о владении не может законно выселить проживающих чьи имена не упомянуты в предписании о владении и которые проживали в помещении до подачи иска о незаконном удержании имущества.

Собственник может предпринять действия для того чтобы избежать этого результата. Собственник может дать материал составителю юридических документов который составляет исковое заявление и повестку в суд на поименованных ответчиков чтобы задать вопрос имеются ли другие проживающие живущие в помещении которые не названы как ответчики. Если такие имеются, лицо вручающее исковое заявление и жалобу может вручить каждому из так называемых непоименнованных проживающих бланк досудебного требования о праве на владение и дополнительную копию судебного иска и повестки.

Эти проживающие затем имеют 10 дней от дня получения досудебного требования о праве владения от служащего суда и оплаты служащему требуемой пошлины (или подать заявление об отказе от судебных сборов и пошлин) если они не имеют возможность их оплачивать. Любой непоименованный проживающий который не подавал досудебное требование о праве владения (вместе с пошлиной за подачу или отказом от неё), могут быть выселены.

Непоименованные проживающий которые подали досудебное требование о праве владения автоматически становятся ответчиками в деле о незаконном удержании имущества и должны ответить на жалобу в течение 5 дней после подачи формы. Суд затем даёт распоряжение жильцам выступать в качестве ответчиков в деле о выселении вместе с другими ответчиками. Если собственник выигрывает, проживающие не могут задерживать выселение, названы ли они или нет в предписании о владении принятым судом.

Жильцы не названные в предписании о владении

Собственник иногда не уведомляет неназванных проживающих досудебным требованием о владении при вручении иска о незаконном удержании имущества. Когда прибывает шериф чтобы обеспечить соблюдение права на владение (т.е выселить жильца), проживающий чьё имя не указано в предписании о владении и который требует права владения может заполнить форму требования на право владения и передать её шерифу.

Шериф должен затем остановить выселение этого проживающего и должен дать проживающему копию искового заявления или расписку за неё.

В течение двух рабочих дней после заполнения формы и передачи её шерифу, проживающий должен доставить судебному служащему судебную пошлину (или заполнить заявление об отказе от оплаты судебных сборов и пошлин если проживающий не способен платить пошлины). Проживающий также должен доставить в суд сумму равную 15 дням аренды за арендуемое помещение (предписание о владении должна устанавливать стоимость аренды за день арендуемого помещения).

От 5 до 15 дней после оплаты проживающим пошлины (или отказе от неё) и помещения на депозит 15 дневной арендной платы, суд будет проводить слушание. Если проживающий не помещает на депозит 15 дневную аренду, суд назначает слушание в течение 5 дней.

После слушания, суд решает имеет или нет проживающий достаточные права на владение. Если суд решает что требования проживающего на владение убедительны, сумма аренды на депозите возвращается проживающему. Затем суд может распорядится о продолжение процесса, как необходимого для дела (например, жильцу могут дать 5 дней на ответ на исковое заявление собственника).

Если суд находит что требование проживающего на владение не убедительно, сумма равная дневной аренде за каждый день задержки выселения, будет вычтена из арендной платы, остаток которой вернётся проживающему и шериф или судебный исполнитель продолжат выселение

Приложение 2.  Требующийся по закону текст для уведомлений в арендном или лизинговом соглашении

(Megan's Laws are named for Megan Kanka, a seven-year-old girl from New Jersey who was sexually assaulted and murdered in 1994 by a neighbor who, unknown to the victim's family, had been previously convicted for Sex Offenses against children. Megan's Laws are state and federal statutes that require convicted sex offenders to register with local police. Sex offenders are required to register with local police and to notify law enforcement authorities whenever they move to a new location. The statutes establish a notification process to provide information about sex offenders to law enforcement agencies and, when appropriate, to the public. The type of notification is based on an evaluation of the risk to the community from a particular offender.

Закон Меган назван из-за Меган Канка, семилетней девочки из Нью-Джерси которая подверглась сексуальному нападению и убийству в 1994 соседом, который был неизвестен семье жертвы, и ранее осуждался за сексуальные домогательства в отношении детей. Закон Меган имеет федеральный статус, который требует от обвинённых в сексуальных преступлениях регистрироваться в местной полиции. Сексуальные преступники должны регистрироваться  в местной полиции и уведомлять представителей закона куда бы они не переезжали в новое место. Закон устанавливает процесс уведомления дл предоставления информации о сексуальных преступниках в агентства по поддержанию законности, и когда это необходимо, для публичного информирования. Вид уведомления основан на оценке риска для общества от конкретного обвиняемого.)

Формулировка от 2005 г

Примечание: Департамент Юстиции, департамент шерифа, полицейский департамент имеют в своей юрисдикции более 200 000, и много других местных должностных лиц для обеспечения публичного доступа к базе данных о нахождение граждан которые должны быть зарегестрированны согласно параграфу (1) подпункту (а) раздела 290.4 уголовного кодекса. База данных обновляется ежеквартально и является источником информации о наличии этих граждан и каком либо районе. Департамент Юстиции также поддерживает линию идентификации сексуальных преступников. по которой граждане могут задавать вопросы. Это 900 телефонная служба. Позвонившие могут получить специальную информацию о гражданах которых они проверяют. Информация касающаяся районов проживания не доступна по линии 900.

Формулировка от 2006:

Примечание: согласно разделу 290.46 уголовного кодекса, информация об указанных зарегистрированных сексуальных преступниках доступна для публичного просмотра  через интернет веб сайт Департамента Юстиции. В зависимости от криминальной истории обвинённого, эта информация будет включать и адрес по которому осуждённый проживает и населённый пункт проживания и почтовый индекс в котором он или она проживают

Предупреждение о наличии свинца

(Это сообщение должно быть использовано на том же языке, на котором написан договор)

Дома построенные до 1978 года могут содержать краску на основе свинца. Свинец из краски, шелухи краски и пыль могут подвергать здоровье опасности если с ней не обращаться надлежащим образом. Свинцовое отравление особенно наносит ущерб маленьким детям и беременным женщинам. Прежде чем арендовать жильё построенное до 1978 г сдающий в аренду должен раскрыть информацию о наличии краски содержащей свинец и/или опасность содержащей свинец краски в жилище. Сдающий в аренду также должен получить одобренный правительством буклет о предотвращении свинцового отравления.

Раскрытие информации о свинце

Требуется 24 кодексом Федерального Регулирования раздел 35.92

Lessors Disclosure Раскртие информации лицом сдающим в аренду

1)Наличие краски на основе свинца и/или опасности от краски содержащей свинец. (отметьте Х или ХХ ниже)

Х Известно о наличии краски на основе свинца или опасности от краски на основе свинца в жилище (объяснение)

ХХ Сдающий в аренду не знает о краске на основе свинца и/или опасности краски на основе свинца в жилищею

2) Записи и отчёты доступные сдающему в аренду (отметьте Х или ХХ ниже)

Х Сдающий в аренду обеспечил съёмщика всеми необходимыми записями и отчётами относящимися к краске на основе свинца и/или опасности краски на основе свинца (список документов ниже)

ХХ Сдающий в аренду не имеет отчётов или записей относящихся к краске на основе свинца и/или опасности краски на основе свинца

Ознакомление съёмщиков (визируется)

3) Съёмщик получил копии всей информации представленной выше. ____________________

4) Съёмщик получил буклет "Защити свою семью от свинца в своём доме" _____________________

Ознакомление агента (визируется)

5) Агент проинформировал арендодателя о обязанности арендодателя по закону 42 U.S.C. 4852d и осведомлён о его/её ответственности в обеспечении согласия.

Подтверждение правильности

Следующая часть рассматривает информацию приведенную выше и устанавливает, что сторонам это хорошо известно, и что информация которую они предоставили полна и правдива.

Арендодатель ----- число ------ подпись

Арендатор ----- число ------ подпись

Агент ----- число ------ подпись

good faith  - добросовестность

Когда не торговец приобретает имущество которое продавец передаёт , событие добросовестности известно обоим как доктрина чистого приобретения или доктрина бона файд. Если покупатель получает имущество на основании честного договора или соглашения и без знания о каких либо дефектах в документах, или обладает таким знанием, приобретение считается добросовестным.

Отказ от права получать копии счетов, чеков или добросовестной оценки

Раздел 1950.5 гражданского кодекса - если жилец отказывается от права получать копии счетов, чеков или добросовестной оценки определяясь с детализированным списком собственника об удержании у жильца залогового депозита, отказчик должен обязательно включить этот текст в утверждения о залоговом депозите:

Совместно с детализированной выпиской собственник должен также включать копии документов показывающих имеющиеся счета и удержания сделанные собственником на ремонт или уборку домовладения, таких как следующие:(A) Если собственник или сотрудники собственника сделали работу, детализированная выписка должна обоснованно описывать проведенные работы. Детализированная выписка должна включать затраченное время и разумную почасовую оплату

(B) Если собственник или сотрудники собственника не делали работу, собственник должен предоставить жильцу копию счёта, счёта-фактуры или чека выставленного лицом или организацией выполняющего работы. Детализированная выписка должна предоставляться жильцу с указанием имени, адреса и телефонного номера лица или организации, если счёт, счёт-фактура или чек не предоставляют этой информации

(C) Если удержание сделано за материалы или поставки, собственник должен предоставить копию счёта, счёта-фактуры или чека. Если определенные материалы или поставляемые товары приобретались собственником на продолжительной основе, собственник может задокументировать стоимость товаров предоставлением копий счетов или чеков, прайс-листов поставщика, которые разумным образом отражают стоимость товаров использованных для ремонта или чистки помещения.

Законное использование залогового депозита жильца.

Гражданский кодекс, разде 1950.5 Этот текст о статусе залогового депозита должен сопровождать детализированное утверждение собственника о ремонте или уборке.

Как указано в этом разделе, залоговым считается любой платёж, сбор, залог или счёт, включая но не ограничиваясь любым платежом, сбором, залогом или счётом за исключением случаев в разделе 1950.6, который накладывается в начале проживания для использования возвращения собственником за стоимость связанную с обработкой нового жильца или которая наложена как заблаговременный платёж за аренду, использованный или должный быть использованным на любые цели включая но не ограничивая любое из нижеперечисленных:

(1) Компенсация собственнику за жильца не выплатившего арендный платёж

(2) Ремонт или повреждения помещению, исключая обычный износ, причинённый жильцом или его гостями или съёмщиками жильца

(3) Уборка помещения на момент прерывания проживания необходимая для возвращения помещения в тот же самый уровень чистоты, который был при возникновении проживания. Поправки в этот параграф предписываются законом добавляющее что это утверждение должно применяться только для проживаний в котором право жильцов на проживание началось после 1 января 2003.

(4) Мерой установленной по умолчанию жильцом в любом обязательстве под действием арендного соглашения на восстановление, замену или возврат личного имущества или принадлежностей, за исключением обычного износа, если залоговый депозит может быть применён в добавок к арендному соглашению.

Уведомление о конвертации кондоминиума (это уведомление должно быть напечатано по меньшей мере 14 размером шрифта)

Предполагаемым жильцам ___________ (адрес)

Помещение, которое Вы можете арендовать было одобрено для открытой продажи как кондоминиум, квартира в жилом комплексе или кооператив (что походит)

Арендуемое помещение может быть продано и, как это предполагается при продаже, Ваша аренда может быть прервана. Вы будете уведомлены по меньшей мере за 90 дней о любом предложении о покупке. Если Вы всё ещё законно пребываете в помещении, Вам будет дано право первого выбора для приобретения помещения.

Подпись владельца или агента владельца

Число

Эта форма инвентаризации для защиты обоих - жильца и собственника

Вы (жилец) и собственник или агент собственника должны заполнить раздел "состояние до заезда" в форме в течение трех дней с момента заезда. Если Вы попросите о начальной проверке перед Вашим выездом, Вы и Ваш собственник или агент собственника должны назначить начальную проверку около двух недель до конца проживания или срока лизинга и заполнить раздел "состояние при первичной проверке".  Так быстро как только возможно после вашего съезда, собственник или агент собственника должны заполнить раздел "состояние при выезде". Также неплохо для Вас присутствовать во время финальной проверки, но закон не требует Вашего присутствия или чтобы собственник разрешил Вам присутствовать

Собственник или агент должны подписать копию этой формы после каждой проверки, и Вы должны подписать следующее после каждой проверки на которой Вы присутствовали. Оба, Вы и собственник или агент собственника должны получить копию при каждой проверке.

Будьте точны и внимательно проверяйте когда заполняете эту форму. Среди других вещей, смотрите пыль, грязь, жир, пятна, прожоги и излишний износ.

Если необходимо, к этой форме могут быть сделаны дополнения. Приложите дополнительный лист для большего пространства, если нужно, но помните о включении копий для обоих - собственника или жильца. Обе стороны должны подписать каждый дополнительный лист после каждой проверки.

Вычеркните любой предмет который отсутствует

Адрес ___________ и номер помещения __________

Имя жильца ___________________________