Доля в праве на квартиру. Продажа и покупка доли

Как продать долю в праве на квартиру?

При отчуждении доли в праве общей собственности, продается непосредственно доля в праве. Понятия "доля в квартире" не существует. Иными словами, вы продаете свое право на долю жилой площади, она же называется "идеальной" долей, а не 1/2 или 1/4 квартиры. Чтобы продать непосредственно часть имущества, эта часть должна быть выделена "в натуре". Выделить долю в праве в современных квартирах практически невозможно, поскольку законодательством установлено, что выдел доли "в натуре" возможен только если выделяемая доля будет полностью независима от других долей, то есть в квартире должен быть отдельных вход и все необходимые коммуникации. Чаще всего, выдел доли в натуре возможен только в частных домах или коттеджах.

Так как же продать долю в праве, не выделяя её в натуре?

Собственник доли в праве имеет право распоряжаться своим правом на продажу, дарение и наследование своей собственности не зависимо от мнения и согласия других собственников. Необходимо отметить, что стоимость продажи полноценной квартиры будет значительно выше, чем продажа доли в праве. Это обусловлено обычным желанием людей владеть своей собственностью полноправно и единолично.

Как было отмечено выше, согласие сособственников при продажи доли в праве на квартиру не требуется. Однако, у них есть преимущественное право покупки этой доли. Это право закреплено в ст. 250 ГК РФ. Не путать с разрешением на продажу - это разные вещи.

 

Продавец обязан уведомить других собственников о намерении продать свою доли и в письменном виде предложить им её выкупить, прежде всем выставлять долю на продажу на всеобщее обозрение. При этом, цена, за которую осуществляется продажа, должна быть одинаковой для всех: и для сособственников и для потенциальных покупателей. Предложение о покупке необходимо отправлять по почте заказным письмом с уведомлением, чтобы в будущем можно было подтвердить, что предложение было сделано, но человек им добровольно не воспользовался. Также нужно указать разумный срок для принятие предложения, обязательно от одного месяца.

Письменного отказа от покупки ждать не обязательно, если ответ на предложение не поступил в установленный в предложении срок вообще, можно осуществлять продажу третьим лицам. Если письменные отказы других собственников поступили раньше месяца с письменного уведомления, то продавать долю можно раньше.

Если преимущественное право покупки будет нарушено и указанный выше порядок не будет соблюден, сделка по продаже доли в праве на квартиру может быть признана недействительной в судебном порядке. Также собственник, права которого были нарушены, имеет право потребовать перехода прав и обязанностей на проданную долю на себя.

Если собственником другой доли является несовершеннолетний, то сделка должна проходить с участием органа опеки и попечительства, который проследит, чтобы права ребенка не нарушались, его жилищные условия не ухудшались, а также даст свое заключение при продаже.

Сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Поэтому все документы: отказы от покупки, почтовые документы об отправленных извещениях, заключение органов опеки и попечительства, правоустанавливающие документы на долю в праве надо будет представлять нотариусу вместе с готовыми договором купли-продажи и актом приема - передачи. Как правило, нотариус может составить договор купли-продажи доли и акт самостоятельно, но потребует за него большую оплату, чем обычные юристы.

За удостоверение сделки купли-продажи доли, нотариусом взимается государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб (сверх этого придётся оплатить технические работы). Кроме того, за государственную регистрацию права собственности также необходимо заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Напомним, что с 01 июля 2016 года свидетельство о государственной регистрации права не выдается, право собственности подтверждается исключительно выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Обращаем Ваше внимание, что если владение долей в праве осуществлялось более трех лет, налог на доход при продаже не уплачивается. Если менее трех лет - необходимо уплатить налог, однако в таком случае у Вас появляется право на получение налогового вычета.

Некоторые юридические аспекты покупки и продажи доли в праве

Собственник доли в праве на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение и проживание в квартире, поскольку доля может быть слишком незначительна (к примеру, 1/30 в доли праве на однокомнатную квартиру площадью 34,7 кв.м.). При рассмотрении подобных споров, судами учитывается количество зарегистрированных и фактически проживающих в квартире лиц, их согласие на проживание нового собственника, сроки владения и размер долей в праве и так далее. Кроме того, при столь малой доли, право на регистрацию также ставится под сомнение.

Осуществлять покупку доли в праве рекомендуется только, если приобретаемая доля будет соответствовать хотя бы одной комнате в квартире, чтобы в неё фактически можно было вселиться. При не достижении согласия с другими собственниками о праве вселиться в выбранную комнату, придется обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. В принятом решении суд определит кто из собственников какой комнатой будет пользоваться, места же общего пользования (коридор, ванная, кухня) остаются в общем пользовании. Если вы столкнулись с такими проблемами в Балашихинском районе вы всегда можете проконсультироваться с юристом т. 7-965-2-607-607 или договорится на консультацию в Региональном Агентстве Недвижимости по адресу: г.Балашиха, ул Свердлова 50 (схема проезда).

Спекуляции с долями в праве на квартиру

продать долю в праве на квартиру в БалашихеНе редки случаи, когда мошенники приобретают доли в праве на квартиру, чтобы вселиться в неё и начать выживать других собственников любыми способами. При этом воздействовать на таких нерадивых соседей - практически невозможно, ведь они собственники - могут владеть и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Так мошенники вынуждают соседей продать им их доли за незначительную цену и стать полноправными владельцами целой квартиры.

Также известны случаи, когда в обход преимущественного права на покупку, продавец оформляет продажу доли в праве договором дарения. То есть формально была осуществлена продажа с оплатой доли, но между сторонами заключен договор дарения. Такую сделку можно будет признать недействительной в суде только если доказать, что в нарушение условий договора дарения, была произведена оплата. Но в таком случае, если покупатель решит расторгнуть сделки, вернуть свои деньги у него скорее всего не получится.

 



Если Вам предстоит какое либо действие с долями в праве на недвижимое имущество в Балашихинском районе, всегда лучше получить информацию о последствиях ваших действий у практикующего юриста 8-495-941-62-10

Дата создания: 09.01.2018 16:56:04
IP Адрес: 37.192.113.152