Договора аванса при операциях с недвижимым имуществом. Сумма - удержание - возврат. Нюансы заключения и исполнения

Что такое договор аванса при покупке квартиры
Сумма аванса за квартиру
Кто может принять аванс
Плюсы и минусы авансового соглашения для продавца и покупателя
Недвижимость под авансом - совершение сделки
Удержание и возврат аванса. Форс-мажор

Процесс приобретения жилья никогда не бывает простым. Всегда возникают какие-то препятствия, задержки, непредвиденные обстоятельства. Учитывая, что на рынке недвижимости Балашихинского района всё время происходит какое-либо движение - жилые помещения продаются, снимаются с продажи, у продавцов меняются представления о стоимости их недвижимости или условий, на которых они планируют переезжать, для продавца и покупателя жилья договор аванса - инструмент для закрепления квартиры за собой, и инструмент возникновения взаимных обязательств между сторонами по исполнению последующей основной сделки.

Что такое договор аванса при покупке квартиры

Типичная ситуация при покупке квартиры в Балашихе, когда вы нашли подходящий для себя вариант жилья, но не можете купить его сразу в силу каких-либо причин внутреннего характера, например у вас нет покупателя на свою жилую площадь или производится размен жилья и необходим поиск ещё одного альтернативного варианта.

Собственник не против вас подождать, но ему требуется уверенность в том, что ваши намерения не подвергнутся изменениям в какой-либо момент в будущем, и в результате, после некоторого периода ожидания, сделка купли-продажи будет совершена.

Чтобы зафиксировать объект, стоимость и условия продажи составляется договор аванса при покупке квартиры. Договор аванса, обеспечительный платёж или авансовое соглашение это зафиксированные письменно договорённости сторон по будущей сделке купли-продажи недвижимости, накладывающие обязательства и на собственника и на покупателя, и служащие цели добросовестного исполнения ими взятых на себя обязательств. Следует учитывать что это не полная стоимость объекта а некоторая его часть (% от общей стоимости) которая будет передана до возникновения прав у нового собственника.

Договор аванса - подписание

Единого образца авансового соглашения на территории Российской Федерации не существует, но основные положения авансового соглашения должны включать в себя:
- ФИО и паспортные данные собственника (собственников). Если у жилого помещения несколько совладельцев, соглашение должно подписываться всеми сособственниками.
- ФИО и паспортные данные покупателя
- Описание объекта недвижимого имущества, включающие в себя адрес, наименование жилого помещения, его кадастровый номер и основные параметры (этаж, площадь, количество комнат)
- Документы подтверждающие право собственника на жилое помещение (свидетельство, выписка из ЕГРН)
- Общую стоимость, за которую будет приобретён объект
- Срок приобретения объекта
- Срок действия договора
- Вносимую сумму денежных средств
- Условия возврата аванса в случае несовершения сделки.

Этот перечень требований к договору аванса является минимально необходимым. Как правило, в договор добавляют пункты:
- об обязательствах Продавца и Покупателя в случае несовершения сделки,
- срок возврата денег при не исполнении продавцом своих обязательств,
- заявление собственника, что продаваемый им объект не находится под арестом или обременён правами третьих лиц,
- что сам Продавец не намеревается заявлять о банкротстве,
- о том, кто и в какие сроки должен быть выписан из жилья (юридическое освобождение)
- о сроках её физического освобождения (вывоз имущества собственника)
- какая мебель и бытовая техника водят в стоимость объекта и будут оставлены Покупателю
- кто будет оплачивать предстоящие расходы по совершению перехода права собственности (или нотариуса)
- кто будет оплачивать сбор документов и справок

Желательно чтобы все договорённости, достигнутые в ходе переговоров Покупателя и Продавца нашли своё отражение в авансовом соглашении, т.к. возникновение разногласий на любом этапе проведения сделки может быть чревато её разрывом, потерянным временем и упущенными возможностями.

Сумма аванса за квартиру

Вопрос о сумме аванса за недвижимость является предметом обсуждения на начальной стадии переговоров между Покупателем и Продавцом. Сумма обеспечительного платежа не привязывается ни к срокам приобретения объекта, ни к его стоимости.

Стороны по сделке обсуждают сумму необходимого обеспечительного взноса исходя из своих соображений о достаточности и надёжности намерений. В альтернативных сделках сумму получаемого аванса иногда привязывают к сумме, вносимой за следующий объект недвижимого имущества. Например, если продаётся квартира в Сокраменто, и её собственник собирается приобрести дом в Салтыковке, он, скорее всего, будет просить внести денежные средства в том же размере, в котором его просит внести аванс продавец дома в Подмосковье.

Аванс за квартиру может быть внесён как в наличной, так и в безналичной формах. При любом способе внесения обеспечительного платежа у лица, передающего денежные средства на руках должно остаться подтверждение перехода денежных средств Продавцу - либо в форме расписки, либо в форме платёжного поручения или операции по переводу и зачислению  денежных средств  на расчетный счёт владельца.

Сумма вносимых средств может так же зависеть от финансового состояния продавца. Иногда продавец принимает авансовые средства, чтобы из них производить оплату подготовительной части сделки, решать вопрос по физическому освобождению жилого помещения, оплачивать сборы за справки и выписки и т.д.

В некоторых случаях, когда у продавца накопилась задолженность по коммунальным или налоговым платежам связанным с владением недвижимым имуществом, передаваемая собственнику сумма привязывается к сумме образовавшейся задолженности.

При любом вмешательстве госорганов у сторон по договору должно быть письменное подтверждение получения денег, одного договора аванса будет недостаточно, потребуется подтверждённый факт передачи денежных средств.

Кто может принять аванс

В большинстве случаев при проведении переговоров об условиях совершения предстоящей сделки присутствует сам собственник. Собственником считается лицо, имеющее право распоряжения недвижимостью. Право его собственности подтверждается свидетельством, выпиской из ЕГРН или другими правоустанавливающими документами.

При внесении обеспечительных платежей любой формы лучше заручится поддержкой юриста имеющего значительный опыт работы с исками и делами связанными с недвижимостью или опытному риелтору из Регионального АН 8-495-223-02-13. Эти специалисты хорошо разбираются в практике составления договоров и их практического применения.

Если случилось так, что вам приходится принимать решение самостоятельно, то убедится, что перед вами собственник можно сверив паспортные данные и данные указанные в свидетельстве на собственность.

Внесение аванса собственнику - наиболее частый случай, однако собственников может быть несколько, а при передаче денег у собственника возникают обязательства перед потенциальным покупателем. И здесь без помощи риэлтора или юриста будет совсем не просто. Дело в том, что форма авансового соглашения будет зависеть от вида собственности. При долевой собственность используется один вид авансового соглашения, при совместной - другой.

В случае отсутствия собственника от его имени может действовать доверенное лицо, полномочия которого должны быть подтверждены нотариально заверенной доверенностью.

Если продавцом выступает юридическое лицо, то авансовое соглашение составляется на имя генерального директора, а денежные средства переводятся на расчётный счёт юрлица.

Плюсы и минусы авансового соглашения для продавца и покупателя

Для продавца подписание авансового соглашение означает с условиями продажи оговорённого в нём. Факт принятия денег подтверждает его намерение продать указанную в соглашении жилую площадь покупателю на прописанных условиях, за оговорённую сумму и в указанные сроки. Таким образом покупатель объекта недвижимого имущества считается найденным, а серьёзность его намерений подтверждена внесением денежной суммы.

Если продавец не выполняет своих обязательств он обязан вернуть аванс покупателю в полном объёме в срок, оговорённый в авансовом соглашении.

Для покупателя внесение обеспечительного платежа служит обязательством по приобретению квартиры. Внося денежные средства он закрепляет за собой понравившийся объект, и заранее определяет условия его приобретения с продавцом.

Если покупатель не приобретает указанное в договоре аванса жильё, то он теряет внесённый аванс.

Недвижимость под авансом - совершение сделки

После заключения договора и внесения обеспечительного платежа, стороны (продавец и покупатель) начинают процесс приготовления к основной сделке по переходу права собственности. Вне зависимости о того какой объект приобретается, внесённая сумма находится в распоряжении продавца квартиры. Достаточно часто продавец использует эти деньги для оплаты расходов связанных с последующим отчуждением объекта, оплаты коммунальных услуг, получением справок.

В назначенное время стороны встречаются для заключения договора купли-продажи. В этом договоре может присутствовать фраза о том что ранее покупатель объекта производил предварительный платёж в такой-то сумме. В некоторых случаях авансовую сумму не выделяют отдельно, а просто включают в общую стоимость объекта (о правовых последствиях лучше проконсультироваться с риелтором или юристом).

После перехода права собственности, обязательства сторон по авансовому соглашению считаются выполненными, т.к. сделка совершена на указанных условиях и в оговорённые сторонами сроки.

Удержание и возврат аванса. Форс-мажор

При нарушении покупателем жилого помещения своих обязательств по договору аванса у продавца возникает право на удержание авансовых средств в свою пользу. К таким нарушениям относятся отказ от совершения сделки, неспособность покупателя профинансировать приобретение в полном объёме, невозможность выйти на сделку в указанные сроки. Все эти причины дают основание к удержанию авансовых средств в пользу собственника недвижимости.

Переговоры по авансовому соглашению

Если собственник квартиры передумал её продавать, не сумел обеспечить её юридическое или физическое освобождение в установленные сроки, не смог собрать необходимый пакет документов, у него возникает обязанность по возврату денег покупателю. Иногда стороны по договору перезаключают авансовый договор с целью внести в него корректировки, если видят что своевременное исполнение обязательство по нему не представляется возможным, а намерения по продаже и покупки квартиры остаются. В этом случае составляется либо новый авансовый договор, либо пишется дополнительное соглашение к старому.

Форс-мажор - обстоятельства непредсказуемого характера, которые стороны не могли предвидеть и предотвратить. К форс-мажору можно отнести действия государственных органов по объявлению спецопераций, или карантинных мероприятий, или их отказ в обслуживании граждан, или ненадлежащем исполнении своих функций. При возникновении таких обстоятельств стороны пытаются решить возникшие затруднения путём переговоров или изменением сроков действия авансового соглашения.

Суд - крайняя мера разрешения разногласий между сторонами по договору аванса, т.к. ведение судебной тяжбы, как правило, оборачивается затратами сопоставимыми с суммами внесённого аванса.

 



* Взаимоотношения сторон по сделке с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ, по этой причине подписание каких либо договоров или соглашений лучше производить с полным пониманием их правовых последствий. Если вы недостаточно ориентируетесь в жилищном законодательстве обращайтесь к юристу по жилищным вопросам - 7-965-2-607-607 или в Региональное АН +7-495-223-02-13

Дата создания: 22.04.2022 16:22:31
IP Адрес: 95.31.30.27