Суть альтернативы
Виды альтернативных сделок
- Равноценная
- Неравноценная с доплатой
- Размен
- Цепочка
- Разрыв цепочки
Правовой порядок и этапы проведения
Налоги при альтернативной сделке
Особенности проведения альтернативной сделки
Почему лучше воспользоваться помощью при проведении альтернатив
Суть альтернативы
Альтернативные сделки с недвижимостью - когда при продаже одного объекта, например, дома, одновременно приобретается другой объект, то есть проведение операции купли продажи с обоими объектами проходит за один раз, единомоментно.
Любая альтернатива объединяет в себе три наиважнейших компонента:
Объект(ы) - квартиру, комнату, дом - любое жилое недвижимое имущество
Субъекты - владельцы недвижимого имущества
Время - временные рамки, в пределах которых возможно осуществление данной сделки
Говоря юридическим языком собственник старого жилого помещения передаёт своё право собственности покупателю его квартиры и в замен приобретает право собственности на другое жилище в Балашихинском районе. Сделка такого рода имеет своеобразный алгоритм состоящий из нескольких сторон, покупатель старого объекта —> продавец старого объекта, он же покупатель нового объекта —> продавец нового объекта. В этом случае у данной альтернативы три стороны. На сегодняшний день на рынке большую часть операций с недвижимостью занимают именно такие операции. Это связано в первую очередь с жизненными обстоятельствами большинства жителей Подмосковья, семьи которых требуют изменения жилой площади в ту или иную сторону.
Рассмотрим несколько бытовых ситуаций, которые прояснят саму суть альтернатив с жильём
1) У вас всего одна квартира, маленькая однокомнатная на второй Балашихе. Вы проживаете в ней всей своей большой семьей, со временем становится тесно и вы решаете приобрести двухкомнатную в том же районе. Но что бы купить двухкомнатную, вам сначала нужно продать свою. В данной ситуации никак не обойтись без альтернативной сделки, так как после продажи вашей недвижимости вам просто напросто негде будет жить. Вам нужно будет сразу продать свою и заехать в новую.
2) Вы проживаете в квартире, в ней же и зарегистрированы, но помимо этой у вас есть еще несколько жилых помещений, в которых находится ваше имущество. Вы решаете продать некоторые из своих объектов. С юридической точки зрения отчуждаемые объекты абсолютно чисты, в них никто не зарегистрирован, не проживает, нет задолженностей и обременений. Но заехать в новое жильё новые собственники смогут только после того, как вы вывезите свое имущество. Такая продажа называется физической альтернативой.
3) Вы являетесь владельцем двух квартир. В одной вы прописаны (зарегистрированы), а в другой живёте, и решаете продать ту, в которой вы прописаны. Да, это жилое помещение совершенно свободно (бывает и без отделки), но приобретать жильё с прописанным в нём человеком вряд ли кому-то понравится. В таком случае вы столкнётесь с юридической альтернативой - вы не сможете совершать действия по переходу права собственности пока юридически не освободите недвижимость.
Виды альтернативных сделок
- Равноценная альтернатива - при таком виде операции с недвижимостью стороны по договору предают друг другу недвижимость с приблизительно равной стоимостью, в этом случае передача доплаты денежными средствами не осуществляется. При незначительной стоимостной разнице вопрос решается передачей какой-либо мебели или бытовой техники.
- Неравноценная альтернатива с доплатой - такой вид перехода права самый распространенный, когда продавец и покупатель владеют квартирами с разной стоимостью или в разных городах Подмосковья. Тогда лицо, которое приобретает жильё большей стоимостью, вносит доплату при переходе права собственности, а продавец получает её после государственной регистрации.
- Альтернативный размен - подразумевает размен одного дорогого жилья на несколько объектов с меньшей стоимостью, или наоборот. Как правило, альтернативный размен содержит в себе цепочку сделок, объединённую единством проведения и предварительным согласованием условий всех сторон.
- Альтернативная цепочка - цепочка из объектов недвижимости участвующих в одной сделке. В этом случае возникают понятия "верхнего" покупателя | продавца который начинает всю цепочку и "нижнего" покупателя | продавца, который её заканчивает.
- Разрыв альтернативной цепочки - вид сделки при котором одна из сторон может, под отлагательные условия подтверждённые другой стороной, разорвать существующую взаимозависимость, например, путём временной регистрации в каком либо ином месте жительства, или будучи не заинтересованной в срочном заселении во вновь приобретаемый дом. Иногда такой подход даёт всем сторонам возможность манёвра и во времени и в средствах.
Правовой порядок и этапы проведения альтернатив
С правовой точки зрения альтернатива практически ничем не отличается от любой другой, главная отличительная черта заключается только числом участвующих сделке объектов и субъектов права. Все правовые действия попадают под юрисдикцию Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если вы решаете продать свою квартиру с альтернативой, лучше всего доверить составление и проведение всей цепи переходов прав практикующему, юридически грамотному риелтору, который поможет вам собрать воедино все звенья. Неподготовленному человеку иногда даже трудно понять кто и что у кого покупает и продаёт, не говоря уже о возникающих юридических нюансах
- На первом этапе необходимо разместить объявление или дать рекламу о продаже своего жилого помещения, обязательно указав про альтернативу. Вы сразу получите представление о том, на какую сумму можно рассчитывать при продаже квартиры в Балашихе.
- На втором этапе нужно найти подходящий для вас вариант и проверить недвижимое имущество на наличие обременений, задолженности, число зарегистрированных лиц в ней. Необходимо заказать выписку из домовой книги, где вы увидите кто в данной квартире зарегистрирован. Получить выписку по лицевому счёту в УК г.Балашихи, какие задолженности имеются к моменту подписания договора купли-продажи, например за коммунальные услуги. Ближе к дате подписания договора следует заказать выписку ЕГРН, с которой вы ознакомитесь и удостоверитесь что все ранее имеющиеся обременения отсутствуют, подтвердите права собственников на жилое помещение. Такой пакет документов должен быть как у продавца, так и у покупателя.
- На третьем этапе вы договариваетесь о подходящей форме расчетов. Способ передачи средств должен учитывать возможности покупателя и ваши дальнейшие действия в рамках альтернативы. В настоящий момент наиболее популярны два вида проведения взаиморасчётов при операциях с недвижимостью: аккредитив или банковская ячейка. В альтернативной сделке можно переводить денежные средства таким образом, что доступ к ним откроется после регистрации договоров и заключения сделки.
- На четвертом этапе вы можете составить Соглашение, в котором пропишите данные сторон сделки, информацию о недвижимости, условия оплаты, сроки заключения и подписания договора купли-продажи. Соглашение заключается со всеми сторонами, и с продавцом и с покупателем. Особенно важным этот документ становится, когда жильё продаётся в одном доме, а приобретается в другом.
- На заключительных этапах вам потребуется составить договор купли-продажи, который будет проходить государственную регистрацию, а следовательно содержать в своём теле все ссылки на пункты Гражданского Кодекса и другие законы РФ, например "Об ипотеке" или "О государственной регистрации перехода права собственности", требуемые Регистрационной палатой на текущий момент.
- После подписания, договора купли-продажи необходимо зарегистрироваться в Росреестре. Для регистрации понадобятся следующие документы: паспорта сторон, договоры купли-продажи, само заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на недвижимость, так же покупателям нужно оплатить госпошлину, в установленном размере и приложить квитанцию об оплате. Если вы подаёте заявление в МФЦ г.Балашихи оплатить госпошлину можно непосредственно в МФЦ банковской картой. Все перечисленные документы подаются в один день и в одно время. Если договор купли-продажи нотариально не заверен, то регистрация будет завершена через 10 дней, если заверен, тогда документы на госрегистрацию может подавать нотариус.
- Завершающий этап - получение выписки из ЕГРН, подтверждающее ваше право собственности.
Налоги при альтернативной сделке
При альтернативе так же как и при обычной купли-продажи начисляется подоходный налог. При продаже квартиры продавцу нужно будет оплатить налог, в размере 13 % с разницы между стоимостью по которой данный объект приобретался и его суммой вырученной при продаже. Для налоговых органов нет никакой разницы в виде проведённой операции. Налог начисляется на полученную в результате проведённой операции прибыль.
Но бывают исключения, когда продавец освобождается от оплаты налога:
- Если продаваемый объект недвижимости находится в собственности более 3 лет, был получен в дар, по наследству, приобретался на основании договора ренты или в результате приватизации. Так же, если находится в собственности от 5 лет, но объект недвижимости приобретался на основании ДДУ, мены или договора купли-продажи. В этих случаях продавец освобождается от налога, не зависимо от цены, продаваемого объекта.
- Если стоимость жилья составляет менее 1 000 000 рублей.
Расписать все льготы, которые предоставляются гражданам при налогообложении сделок с недвижимостью в рамках одной статьи невозможно, лучше проконсультироваться с налоговым юристом, риэлтором или в налоговой инспекции. Тут и возможность в получении налогового вычета при приобретении нового жилья и возможность не платить налог при продаже и последующей покупке единственного жилого помещения.
Особенности проведения альтернативной сделки
- Если при продаже квартиры собственником является несовершеннолетнее лицо, или у него есть доля в продаваемой квартире, тогда дополнительно нужно получить согласие на продажу у органов опеки и попечительства Балашихинского района. Так же предоставить несовершеннолетнему ребенку другое жилье в собственность. Простыми словами если опека даёт добро - то всё ок.
- Использование ипотечного кредитования в альтернативных сделках. Что бы ускорить время проведения сделки вам следует получить одобрение по ипотечному кредитованию заранее. Если вы будете брать ипотеку на погашение остатка долга по приобретаемому имуществу, тогда недвижимость будет находиться под обременением в банке, пока вы не выплатите всю сумму ипотеки. В случае если вы будете приобретаете объект, который был приобретен в ипотеку вашим продавцом, дополнительно понадобиться взять разрешение у банка-залогодержателя на осуществление перехода права собственности.
- Проведение альтернативной сделки со средствами материнского капитала. Если вы будете приобретать жильё на материнский капитал, то в обязательном порядке вам потребуется предоставить доли в наследстве на недвижимое имущество детям и супругу. Новый объект будет считаться долевой собственностью, так как был приобретен за материнский капитал. Если вы будете приобретать квартиру, которая была куплена за материнский капитал вам не зарегистрируют сделку, в случае если продавец не предоставит нотариально заверенное обязательство о предоставлении детям другого жилья. Если у продавец совершал свою куплю-продажу за материнский капитал, он обязан предоставить детям жилье, не меньше по площади предыдущего и не наименьшей стоимостью, а разрешение органов опеки будет носить обязательный характер.
- Время часто является решающим фактором, и как всегда его не хватает. Если у сторон по альтернативной цепочке подошёл к концу срок действия Соглашения, и все участвующие в ней заинтересованы в продолжении осуществления своего плана, можно составить либо новое Соглашение либо Дополнительное соглашение об увеличении сроков отведённых на сбор справок и документов по объектам участвующим в цепочке.
Всё вышеперечисленное относится и к объектам загородной недвижимости. Основным отличием является то, что в состав пакета документов входят документы по земельному участку, и часть документов которые не требуются при продаже жилого помещения в многоквартирном доме (например домовая книга). То же самое можно сказать и про часть жилого дома.
В настоящее время в Региональном Агентстве Недвижимости имеется опыт по судебному признанию дачного строения пригодным для круглогодичного проживания а следовательно являющимся местом постоянного проживания гражданина и его постоянное регистрации - прописки, но альтернативы с такими объектами пока не проводились.
Почему лучше воспользоваться помощью при проведении альтернатив
Для успешного проведения такой сделки, найти грамотного риелтора это практически 50% успеха. Учитывая сколько людей будет задействовано в этой схеме, даже назначение дня и времени подписания договоров и подачи их на государственную регистрацию потребует длительных согласований. Что уж говорить о других нюансах, например:
- какая мебель будет оставлена в продаваемой квартире,
- как будет происходить процесс выписки несовершеннолетних,
- какой комплект документов потребуется в опеку г.о.Балашиха,
- когда перевозить вещи,
- можно ли получить налоговый вычет.
Помните, в начале мы говорили о трёх важнейших компонентах проведения альтернативных сделок, так вот свести все три компонента воедино и получить положительный результат под силу не каждому.
Ещё тяжелее работа с группой объектов - цепочкой. Выпадение одного из звеньев в такой цепочке, по любым причинам, как правило, приводит к полному разрушению всей схемы.
Временная составляющая всегда играет против всех - справки имеют срок действия, желания людей изменяются (как и их финансовые возможности). Чтобы не упустить уже имеющуюся возможность, лучше заручится поддержкой надежного агентства недвижимости в Балашихе, ведь на каждом этапе согласований всегда может появиться камень преткновения, о который разобьётся вся цепочка квартир, а многомесячные усилия окажутся напрасными.
Профессиональная помощь в подборе, проверке и оформлении альтернативных квартир в Балашихе +7-495-223-02-13+7-495-223-02-13
