Покупка дорогостоящего имущества практически всегда связана с финансовыми затратами. При этом часть покупателей сталкиваются с проблемой нехватки финансовой наличности, стараясь найти способ совершить сделку наиболее выгодно. Таким покупателям не стоит забывать, что существует возможность приобрести недвижимость с рассрочкой платежа. Можно взять ипотечный кредит в Балашихинских банках, но если речь идёт о таких случаях, когда у покупателя на руках больше 50% от цены приобретаемой квартиры в Балашихе, и он имеет возможность выплатить остающуюся сумму в течение не длительного (как правило 1-3 года) периода времени - рассрочка при покупке недвижимости может стать интересным вариантом.
При этом должны быть предусмотрены все нюансы, позволяющие избежать мошеннических действий как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
Что означает отчуждение недвижимости с условиями рассрочки?
Отчуждение недвижимости с рассрочкой платежа один из способов проведения перехода прав на имущество, предполагающее приобретение недвижимости с постепенной оплатой. Гражданский кодекс не ограничивается только физическими лицами при ведении таких сделок. Данной возможностью могут воспользоваться и юридические лица.
Данный способ расчетов регламентирован российским законодательством. В частности в ст.№ 489 КГРФ рассрочка представлена особым видом расчетов за товары и услуги, при котором возможно деление суммы на части. При этом сроки и количество выплат оговариваются сторонами, после чего они и подписывают договор, гарантирующий защиту их прав и обязанностей.
Условия, при которых возможно купить недвижимость с рассрочкой
Приобретение недвижимости в рассрочку предполагает соблюдение ряда условий. Одним из них является документальное подтверждение платежеспособности покупателя. Данный момент рекомендуется оговаривать при заключении сделки и отражать в договоре.
Что касается продавцов, то ими могут быть: частные лица, различные агентства и строительные компании, целью которых является ускорение реализации продажи объектов и привлечение лиц, имеющих меньшие финансовые возможности на данный момент.
Подписывая соглашение, стороны обязуются выполнять обязательные условия: продавец - предоставлять товар в рассрочку, а покупатель — своевременно вносить платежи.
При нарушении правил возможно расторжение договора с привлечением нарушителя к ответственности в суде.
Возможные способы рассрочки
Возможными способы рассрочки:
с уплатой первоначального взноса в размере половины общей стоимости имущества на срок от 3 –х месяцев до полугода. Данный вид расчета в большинстве случаев не предусматривает начисление процентов и чаще всего применяется при купле-продаже квартир в Балашихе;
долговременная, с внесением начального платежа и погашением полной стоимости в период от 1 до 2 лет. В данном случае на остаток суммы начисляются небольшие проценты (не более 3%);
без внесения суммы вначале;
небольшими частями в течение длительного срока с процентной ставкой или без нее.
Условия рассрочки могут быть изменены по желанию сторон. Они обязательно должны быть оговорены в договоре.
При заключении сделок на покупку имущества стоимостью свыше 500 тысяч рублей, документ рекомендуется заверять нотариально.
Оформление договоров с рассрочкой платежа
Порядок при проведении договора отчуждения недвижимости при условии рассрочки следующий:
продавец и покупатель договариваются о продаже имущества;
стороны согласовывают как и когда будут внесены платежи;
осуществляется подготовка и проверка документации;
составляется договор и акт приемки-передачи;
документы подписываются сторонами.
Заключение договора требует детального уточнения условий, включая сроки внесения платежей. Порядок оплаты является основным его пунктом.
В документе обязательно указывается валюта в которой будут производиться расчеты. В соответствии с ГК РФ оплата при таких сделках должна осуществляться в рублях (статья 317 ГК РФ).
Также договор должен содержать:
полные ФИО и данные паспорта продавца и покупателя;
подробную характеристику и стоимость недвижимости;
права и обязанности сторон;
какую сумму неустойки в случае нарушения каких условий соглашения выплачивает каждый из участников;
перечень прилагаемых документов;
дату заключения и подписи сторон.
При заключении договора важным условием является подтверждение финансовых возможностей покупателя. Согласно ГК РФ Статьи 489. п1. Его можно отнести к иным условиям договора купли-продажи. Обычно от покупателя требуется предоставление выписки из трудовой книжки и справка о з/п за последние полгода. В случае неофициального трудоустройства или работы по трудовому соглашению подойдет справка о доходах или бумага, подтверждающая наличие счета в баке.
Вторичка
Если сделка ведётся с недвижимостью вторичного рынка Балашихинского района, и продавец с покупателем решили делать договор купли-продажи с наличием пунктов о рассрочке, такая сделка регламентируется Гражданским Кодексом РФ, а именно уложениями статей 549 - 558. По закону стороны имеют право обговорить когда будет внесен первоначальный платеж — до или после передачи имущества.
Если речь идет о покупке жилья, покупателю следует убедиться в отсутствии обременений. Для этого необходимо увидеть что в выписке из ЕГРП обременения не перечислены. Рекомендуется также выяснить:
что нет лиц оставшимися зарегистрированными в квартире;
оплачены ли коммунальные платёжки до момента свершения сделки;
получено ли согласие жены/мужа на отчуждение жилья.
При составлении договора купли-продажи с рассрочкой платежа покупателю потребуются сведения указанные в общегражданском паспорте. Продавцу же следует подготовить:
паспорт;
бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
техническую документацию на квартиру;
кадастровый паспорт;
домовую книгу или выписку из неё;
справку из БТИ об отсутствии проведения незаконной перепланировки;
выписку из Единого государственного реестра;
согласие второго супруга на продажу, оформленное в письменном виде и нотариально заверенное.
При обращении с документами в Росреестр предусматривается оплата госпошлины в сумме утверждённой государством на тот момент, когда документы передаются госслужащим .
Новостройка
Если оформление сделки предполагает покупку квартиры у застройщика, речь идет о процедуре заключения договора долевого участия, регламентируемого законом №214-ФЗ. Помимо основных сведений, документ должен содержать подробное описание этапов строительства, предполагаемый срок сдачи объекта в эксплуатацию и гарантийный срок на него.
При заключении соглашения застройщик должен иметь:
свидетельство о государственной регистрации;
учредительные документы;
бухгалтерскую и проектную документацию;
правоустанавливающие документы на землю;
разрешение на строительство.
Согласно условиям такого договора, размер первоначальной суммы составляет примерно 40% от всей цены инсвестируемой квартиры. Оплата последующих взносов должна осуществляться по мере завершения строительных этапов. Сведения о рассрочке, включая график предполагаемых платежей, вносятся в приложение к договору.
Необходимо ли нотариальное заверение?
Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа не обязательно заверять у нотариуса. Однако это рекомендуется делать при заключении любых дорогостоящих сделок, т.к. в случае судебного обращения нотариуса можно вызвать в качестве свидетеля.
Регистрация договора
После подписания договор следует зарегистрировать в Росеестре. Для прохождения госрегистрации имущества требуется предоставление документов, перечень которых регламентирован действующим законодательством. Сначала осуществляется проверка подлинности бумаг сотрудниками госорганов, после чего в ЕГРН вносится запись о переходе права собственности на недвижимость или ее обременении.
Когда возникает право собственности?
Право собственности у нового хозяина возникает после регистрации сделки в Россреестре. При этом передача имущества по факту оформляется актом приема-передачи. Документ является подтверждением исполнения обязательств между продавцом и покупателем.
В соглашение также может быть включен пункт о переходе прав собственности на недвижимость только после окончательного расчета.
Особенности и порядок расчета по договору
Условия и порядок внесения платежей оговаривается сторонами при составлении договора купли-продажи имущества в рассрочку. При оплате начального взноса наличными рекомендуется составить расписку. Следует также сохранять все квитанции и чеки.
В случае когда покупатель не выплачивает сумму задолженности в срок, требуется обращение в судебные органы. Если на момент разбирательства за недвижимость было внесено менее половины стоимости, продавец вправе истребовать ее обратно при условии возврата платежей (Статья ГКРФ №489 п. 2.). Также суд может обязать покупателя уплатить неустойку с последующим погашением долга ГК РФ (Статья ГКРФ статья 488 п. 4.).
Плюсы и минусы при покупке недвижимости в рассрочку
Продажа недвижимости в рассрочку является наиболее простым и быстрым способом покупки при отсутствии требуемой суммы денег. Такие сделки предполагают внесение платежей частями, минимизацию процентов и представляют очевидную выгоду для покупателей. Положительным моментом при их заключении является отсутствие необходимости получения одобрения из банка для оформления ипотечного кредита.
Данный вариант подходит также и продавцам, не стремящимся получить за недвижимость всю сумму сразу.
Возможные риски и подводные камни, пути обхода
Купля-продажа недвижимости с рассрочкой платежа представляет определенные риски как для покупателя, так и для продавца. При оформлении подобных сделок заинтересованным сторонам следует проявлять бдительность.
Для покупателя
Основной риск для покупателя заключается в сомнении о достоверности совершаемой сделки. Чтобы не попасться на уловки мошенников, необходимо убедиться, что продавец действительно является владельцем объекта недвижимости. Для этого рекомендуется проверить все документы, подтверждающие права собственности.
Специалисты не советуют оформлять договор купли-продажи, по условиям которого продавец будет оставаться собственником жилья после внесения первоначального платежа. В таком случае он сможет продать недвижимость третьему лицу.
Для продавца
Продавец в свою очередь рискует не получить полную оплату за недвижимость. Покупатель может прекратить вносить платежи в оговоренные сроки. Если при этом к нему перейдет право собственности, он может перепродать жилплощадь третьему лицу. Возвращать ее придется через суд, вовлекая в процесс нового владельца. Стоит заметить, что добиться результата при таком раскладе бывает достаточно сложно.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, в договоре должно быть указано, что право собственности на недвижимость покупатель может получить только после окончательного расчета за товар.
Иногда покупатель перестает выполнять договорные обязательства в связи с утратой платежеспособности. Полностью исключить такую вероятность не предоставляется возможным. Однако продавец может навести справки о размере з/пл покупателя, изменить условия соглашения и продлить срок его действия. Кроме того, в договоре можно предусмотреть передачу иного имущества покупателя в счет долга, например автомобиля, гаража и т. д., а так же изменение процентной ставки с учетом инфляции.
В чем отличия такой сделки от ипотеки
Ипотекой считается залог недвижимости, необходимый заемщику для получения кредита на покупку квартиры. При оформлении займа недвижимое имущество поступает в ипотеку банку и выступает для учреждения в качестве гаранта возврата заемных средств.
Купля-продажа в рассрочку не предусматривает взаимоотношений покупателя с банком, что позволяет сэкономить денежные средства на подготовку документов для получения займа.
В отличие от ипотеки или покупки товара в кредит, при оформлении сделки в рассрочку, уплата процентов либо исключается вообще, либо предусматривается минимальная ставка. Оформление страховки, необходимое при ипотечном кредите, так же не является обязательным.
Если у Вас есть вопросы по проведению сделок с рассрочкой, оформлению договора и его регистрации в го Балашиха обращайтесь в юристу +7-495-223-02-13+7-495-223-02-13
