Жилое здание ТСЖ, Champlain Towers South, было расположено на Коллинз-авеню в городе Серфсайд, к северу от Майами-Бич, в штате Флорида. Оно было построено в 1981 году группой застройщиков Champlain Towers South Associates во главе с канадским застройщиком Натаном Райбером.
Южные башни были частью комплекса из трех зданий вместе с северными башнями (их строительство было завершено в 1982 году) и восточными башнями (построены между северным и южным зданиями в 1994 году).
Весь комплекс зданий представлял собой Г-образное сооружение в 12 этажей. По состоянию на 2021 год в южном крыле было расположено большинство квартир в количестве 136, включая пентхаусы на крыше, площадью от 110 до 420 м2. Пентхаусы были спорной частью проекта Champlain Towers South, так как не входили в первоначальный проект представленный для получения разрешения на строительство.
Сразу после полуночи в четверг, 24 июня 2021 года, в Серфсайде, штат Флорида, произошла трагедия, когда 55 из 136 квартир 12-этажного кондоминиума Champlain Towers South рухнули погребя под собой спящих жильцов. Незадолго до этого страдающая бессоницей владелица квартиры на шестом этаже заметила разрыв в гипсокартоне стены шириной в два пальца и, опасаясь худшего, побежала по лестнице вниз, в то время как здание начало рушиться вокруг нее. Каким-то чудом она едва спаслась. Многим другим повезло меньше. Общее количество жертв обрушения составило 98 человек.
Камеры наблюдения зафиксировали, что внезапно начали складываться северная и центральные части здания. Их разрушение произошло в течение 12 секунд. 9 секунд спустя обрушилась и северо-восточная часть здания.
Разрушени
е зданий из железобетона происходило во Флориде не в первый раз. Предыдущий обвал здания в 1973 году привел к тому, что округа Майами-Дейд и Бровард приняли городское постановление, требующее переаттестации жилых зданий раз в 40 лет. Требование о повторной сертификации в течение 40 лет - это абсолютный максимальный период времени, в течение которого ассоциация жильцов (в России ТСЖ или ТСН) должна проверять здание на предмет конструктивных, электрических и других критических неисправностей компонентов, представляющих угрозу для безопасности жизни. Южные башни комп
лекса, построенные в 1981 году, находились в процессе переаттестации, когда произошла катастрофа.
Когда бетон подвергается воздействию влаги, это приводит к появлению ржавчины на стальной арматуре, что вызывает растрескивание бетона, окружающего арматуру, что в конечном итоге, если этот процесс не остановить, приводит к разрушению. Этот дефект обычно называют "сколом". Кроме того, когда бетон подвергается воздействию влаги, это приводит к разрушению компонентов в самом бетоне, а фильтрации воды через бетон приводит к выщелачиванию извести (кальцийсодержащего неорганического вещества). На многих балконах жилых домов можно наблюдать отслоение бетона и они требуют ремонта. То же самое происходит и с опорными колоннами и другими частями фундамента, ответственных за передачу нагрузки от веса здания на другие конструктивные компоненты. То, что мы знаем до сих пор из нескольких источников, следует из технического отчета, опубликованного 8 октября 2018 года консультантами Морабито для Ассоциации ТСЖ Champlain Towers South, в своем отчете об обследовании конструкций на местахв котором указано, что:
“Гидроизоляция под настилом бассейна и подъездной дорожкой ... исчерпали свой срок службы, и поэтому ее необходимо полностью удалить и заменить. Неисправная гидроизоляция наносит серьезный конструктивный ущерб бетонной плите фундамента под этими участками. Если не заменитьгидроизоляцию в ближайшем будущем, то это приведет к экспоненциальному увеличению степени износа железобетонабетона… Основная проблема данной конструкции здания заключается в том, что гидроизоляция подъездного пути, настила бассейна и мембраны была уложена на ровную поверхность. Поскольку железобетонная плита не имеет уклона для слива, вода остается на гидроизоляции до тех пор, пока не испарится. Это серьезная ошибка при разработке первоначальных контрактных документов, подготовленных [архитекторами и инженерами разработавших проект]… Важно отметить, что замена существующей гидроизоляции будет чрезвычайно дорогостоящей, так как удаление бетонной верхней плиты для получения доступа к гидроизоляционной мембране потребует много времени, будет сопровождаться проведением шумных демонтажных работ и создаст серьезные помехи для жильцов этого здания ТСЖ".
Пожалуйста, обратите внимание, что установка гидроизоляции настила на плоской конструкции является неустранимой проблемой для этой строительной конструкции…
Что касается обзора консультанта по парковке гаража, то он выявил признаки разрушения / усталости, как описано ниже: "в бетонных колоннах, балках и стенах наблюдаются многочисленные трещины и сколы различной степени. Несколько значительных отслоений были отмечены как на верхней стороне пандуса въездного пути, так и на нижней стороне плит бассейна / въездного пандуса / мембраны, в том числе с открытой поврежденной арматурой. Хотя некоторые повреждения незначительны, большая часть повреждений бетона нуждается в своевременном ремонте… Консультанты Морабито убеждены, что ранее проведённые инъекционные ремонтные работы с применением эпоксидных смол были неэффективны для надлежащего ремонта существующих бетонных плит с трещинами и отслоениями".
В сообщениях местных и национальных новостей указывалась следующая информация. Бассейн, построенный на крыше гаража, протекал в течение неизвестного периода времени вниз в зону гаража. Океанская вода часто попадала к конструкциям парковки низшего уровня. По крайней мере, у одного владельца на девятом этаже были неоднократные протечки из водопроводных труб. В отчете 1990-х годов указывалось, что здание оседает примерно на два миллиметра в год. Капитальный ремонт крыши велся по крайней мере в течение одного месяца до обрушения. Известь выщелачивалась из бетонного настила, нанося ущерб машинам в гараже внизу. К югу от здания Champlain Towers строилось новое здание, из-за которого жители южного крыла Champlain Towers жаловались на постоянное сотрясение их здания, вызванное взрывными и земляными работами. Бетонная гидроизоляция, связанная с фундаментом, вышла из строя, как отмечалось в техническом отчете за 2018 год. Естественно, все это в совокупности может в конечном итоге привести к ослаблению общей несущей конструкции.
Основываясь на этой информации, задайте себе важный вопрос: можно ли было предвидеть разрушение кондоминиума Champlain Towers? Хотя некоторые люди, особенно оглядываясь назад, могут полагать, что это так, имейте в виду, что есть также сообщения о том, что правление встречалось с официальными лицами города Серфсайд после публикации отчета консультантов Морабито в 2018 году. Если это так, это может быть очень показательным и повлиять на процесс принятия решений Советом директоров. Подробности таких встреч в настоящее время неизвестны. Есть ли другие инженерные отчеты, которые ещё не обнаружены, которые имеют отношение к этой проблеме? Все это может быть очень показательным и повлиять на процесс принятия решений Советом директоров. В любом случае, пока еще слишком рано делать выводы.
Несмотря на эту ужасную трагедию, из этой катастрофы необходимо извлечь уроки, к которым должен прислушаться каждый член правления ТСЖ и управляющая компания высотного здания, а именно:
- если в вашем округе нет требования к переаттестации зданий сроком в 40 лет, и даже если это так, в любом случае получайте технический отчет о переаттестации здания каждые 25 лет. Помните, что 40-летнее требование, изложенное в постановлениях Майами-Дейда и Броварда, является максимальным сроком, который ассоциация может провести, не выполнив переаттестации. 40 лет - это не минимум, что означает, что ТСЖ, безусловно, может проводить исследования типа переаттестации так часто, как это разумно необходимо при имеющихся обстоятельствах
- если нанятый ТСЖ инженер даёт рекомендации относительно фундамента здания, при техническом обслуживании или ремонту зданий, и они являются рекомендациями по безопасности жизни, своевременно их выполняйте. Не рассматривайте возможность временного наложения заплат вместо надлежащего ремонта. Другими словами, не будьте мудрыми на пенни и глупыми на фунт. Ни в коем случае не допускайте, чтобы необходимость получения голосов владельцев квартир для одобрения работы и/или необходимых оценок или обращений в госорганы для финансирования проекта была решающим фактором. Существует множество пунктов законов и правил, которые поддерживают право совета ТСЖ осуществлять ремонт и обращаться за финансовой помощью, когда это необходимо для защиты жизни и имущества собственников. Адвокат вашего ТСЖ будет необходимым компонентом этого процесса для предоставления юридических заключений, основанных на контролирующих апелляционных делах
- производите накопления на капитальный ремонт надлежащим образом и убедитесь, что у ТСЖ есть специальный резерв для ремонта и восстановления бетона. Если ТСЖ объединяет накопления с фондом, обязательно включите конкретные ремонтные работы в объединенный резерв. Даже не думайте отказываться или сокращать накопления до тех пор, пока не будет накоплена значительная резервная сумма
- обновляйте динамику резервных накоплений ТСЖ не реже одного раза в пять лет. Она должна основываться на эмпирических и объективных доказательствах
- не бойтесь или не стесняйтесь специально оценивать членство в ТСЖ на предмет необходимого технического обслуживания и ремонта. Помните, что квартиры имеют большую финансовую ценность, если здание находится в надлежащем состоянии
Как ни странно, в Уставе Флориды есть три существенных недочёта, которые могли бы помочь предотвратить обрушение жилого здания, аналогичного кондоминиуму Champlain Towers.
Соответствующие уставы конкретно не требуют, чтобы ассоциации кондоминиумов имели конкретный резерв для восстановления, хотя его следует легко включить в качестве обязательного резерва в соответствии с формулировкой “охватить все”, изложенной в § 718.112 (2)(f)(2), Устава Флориды (см. ниже).
Несмотря на то, что вы можете услышать в новостях, по прошествии определенного количества лет не требуется обязательной переаттестации жилых зданий по всему штату.
Законодательно не предусмотрено требование о регулярном проведении дополнительного обследования или инженерных изысканий.
Что касается резервов, §718.112 (2)(f)(2), Устав Флориды (2020), в соответствующей части предусматривает, что:
"В дополнение к годовым операционным расходам бюджет ТСЖ должен включать резервные счета для капитальных затрат и отложенного технического обслуживания. Эти счета должны включать, но не ограничиваться заменой крыши, покраской зданий и ремонтом дорожного покрытия, независимо от суммы отложенных расходов на техническое обслуживание или затрат на замену, а также любой другой статьи расходов, если расходы на обслуживание или замену превышают 10 000 долларов США. Сумма, подлежащая резервированию, должна быть рассчитана с использованием формулы, основанной на предполагаемом оставшемся сроке полезного использования и предполагаемой стоимости замены или отложенных расходах на техническое обслуживание каждого элемента резерва. Ассоциация может ежегодно корректировать оценки резерва на замену, чтобы учесть любые изменения в оценках или продление срока полезного использования элемента резерва, вызванные отложенным техническим обслуживанием".
Помните также, что правление ТСЖ обязано ежегодно принимать бюджет с полностью финансируемыми резервами. Только после этого правление может принять решение предоставить владельцам возможность отказаться от резервов или сократить их. Спросите себя, должным ли образом финансируются резервы вашего ТСЖ?
В результате этой ужасной трагедии Законодательное собрание Флориды в 2022 году должно рассмотреть вопрос о том, чтобы каждые 30 лет или около того требовать отчета о переаттестации для всех высотных жилых домов, а также требовать от всех общественных объединений обновлять графики резервирования средств не реже одного раза в пять лет.
Также помните, что каждый член правления ТСЖ должен проявлять свое собственное разумное деловое суждение при принятии решений, за исключением покупки страховки, где применяется гораздо более высокий стандарт “наилучших усилий”, как того требует § 718.111(11), Устав Флориды (2020). С учетом стандарта разумного делового суждения игнорирование советов инженеров и других необходимых специалистов может быть расценено другими как халатность или даже как безрассудное действие или бездействие, совершенное недобросовестно, со злонамеренной целью или способом, демонстрирующим бессмысленное и умышленное пренебрежение правами человека, безопасностью или имуществом, любое из которых может привести к ответственности. Но если ассоциация получила два разных отчета, в которых мнения резко расходятся, то в этой ситуации каждый член правления должен использовать свое разумное деловое суждение, чтобы решить, на какой отчет следует полагаться. Тот факт, что правление предпочло следовать указаниям одного эксперта, а не другого, чьи указания в конечном итоге оказались неверными, вряд ли приведет к присуждению компенсации за ущерб в результате судебного разбирательства.
Если вы живете в высотном кондоминиуме и боитесь обрушения из-за трагедии кондоминиума Champlain Towers, пожалуйста, помните, что разрушение этого здания, безусловно, не было обычным явлением и на данный момент лучше всего описывается как трагическая аномалия.
В настоящее время прошли судебные слушания относительно судьбы земельного участка на котором произошло трагическое обрушение. Борьба за то, следует ли продать место смертельного обрушения кондоминиума во Флориде для застройки или превратить его в мемориал, разгорелась в четверг на судебном заседании, когда родственники некоторых жертв умоляли дать им время, чтобы найти покупателя, который не будет строить там новую роскошную высотку.
Родственники нескольких жертв заявили, что место для серфинга, где когда-то стояли 12-этажные башни Шамплейн-Тауэрс на Юге, является священной землей. Они умоляли судью, наблюдавшего за продажей земли, позволить им найти частную партию или правительство, которые купили бы участок площадью два акра на берегу моря по приблизительной стоимости 150 миллионов долларов и пожертвовали бы его на мемориал 98 погибшим.
Раввин Лиза Шрем сказала окружному судье Майами-Дейд Майклу Ханцману, что у ее 54-летней сестры Эстеллы Хедайи из под обломков была извлечена только часть кости руки, что означает, что остальная ее часть либо была вывезена с обломками здания на свалку, либо все еще смешана с землёй на месте обрушения. "Земля не должна затраиваться", - сказал Шрем. "Мы надеемся, что сможем прийти к решению, при котором мы сможем продать землю, сделать все выплаты, и установить мемориал. Пожалуйста, мы умоляем вас, дайте нам немного времени”.
Судья Ханцман ожидает, что будет подано исков на общую сумму около 1 миллиарда долларов в связи со смертью жильцов и имущественными претензиями. Он сказал, что если недвижимость будет продана за 150 миллионов долларов в сочетании с 50 миллионами долларов страховых выплат, то 200 миллионов долларов покроют лишь часть претензий. У него есть команда юристов, которые расследуют, можно ли установить, что какая либо третья сторона совершила халатность, приведшую к обрушению, и подали в суд, чтобы получить больше денег.
Ханцман сказал, что он сочувствует тем, кто хочет построить мемориал, но его работа состоит в том, чтобы собрать как можно больше денег для всех семей погибших и 35 семей, которые выжили, но потеряли кров. Он назначил аукцион на конец февраля или начало марта и сказал, что эта дата является окончательной, потому что многим выжившим нужны деньги для покупки нового жилья.
Он сказал, что были изучены возможности продажи и обмена земли с государственными структурами и другими организациями, но ни одна из них не удалась, и он не ожидает никакого изменения ситуации.
Он сказал, что понимает, что страсти накалены. Но он добавил, что те родственники и другие люди, которые называют потенциальных покупателей земли “жадными” и пообещали всячески препятствовать застройке, снизят ставки и нанесут финансовый ущерб себе и другим. Он просит, чтобы это прекратилось.
Другие семьи заявили во время слушания, что они поддерживают продажу имущества и хотят, чтобы мемориал был построен в другом месте. Если объект будет застроен, есть предложения построить мемориал в близлежащем парке или путем изменения прилегающей к участку боковой улицы.
Елена Пазос потеряла своего 55-летнего мужа Мигеля Пазоса, свою 23-летнюю дочь Мишель Пазос и лучшую подругу своей дочери, 24-летнюю Анастасию Громову, в результате обрушения. Она сказала, что никогда не хочет заходить на оставшуюся площадке, потому что это только бередит её раны.
“Каждый раз, когда мы приходили туда, мы вспоминали, как они умерли", - сказал Пазос. Вместо этого она хочет, чтобы мемориал был рядом, но в уединении. ”Я хочу сосредоточиться на том, как они жили, какими они были, где родились, где выросли, где влюблялись, где дружили".
