Не новость, что арендуемые дома менее энергоэффективны, чем те, в которых проживают собственники. Хотя энергоэффективность жилья выгодна арендатору, у арендодателей мало стимулов для инвестиций, поскольку они будут нести расходы, не получая от этого выгоды. Таким образом, при аренде недвижимости, обогреть арендуемое помещение и труднее и дороже.
Этот факт давно известен. Однако текущие тенденции на рынке жилья делают его всё более актуальным.
Чем больше людей арендует недвижимость в Австралии, тем больше людей, в том числе имеющих меньший доход и более уязвимую социальную позицию, живут в энергонеэффективных арендуемых объектах. Кроме того, увеличение расходов на энергию означает, что энергонеэффективное арендное жилье усугубляет социальное неравенство за счет более высоких счетов за электроэнергию и ухудшения состояния здоровья.
Если посмотреть на сложившуюся ситуацию с этой точки зрения то принятие минимальных стандартов энергоэффективности для арендуемой недвижимости никогда не было более актуальными.
Всё больше арендаторов живут в энергонеэффективных домах всё дольше
Аренда это не просто переходный период между жизнью с родителями и покупкой собственного дома. Сектор аренды предлагаемый частными лицами вырос, долгосрочная аренда стала весьма распространённым явлением.
Таким образом, больше семей арендуют жилье, среди которых и пожилые австралийцы: в настоящее время в двух из пяти арендуемых жилищах проживают дети-иждивенцы, а население арендующее недвижимость стареет быстрее, чем всё население в целом. Арендовать стало гораздо большее количество людей, арендовать стали на более длительный срок и возраст арендаторов значительно вырос.
Эти люди живут в жилищах, которые гораздо менее энергоэффективны. Арендаторы в четыре раза чаще живут в доме без надлежащей теплоизоляции, и в арендуемых помещениях шторы на окнах встречаются реже, чем в остальных домах.
Столица и её пригороды, единственная австралийская юрисдикция, которая имеет обязательное обнародование информации об энергоэффективности при сдаче недвижимости в аренду, и в этом районе рейтинг одного из четырех домов для аренды недвижимости равен нулю.
В отличие от этого, только один из 20 продаваемых объектов недвижимости имеет нулевую оценку, самую низкую из возможных оценок. Люди, которые арендуют жилье, живут в другом мире: мире неэффективных, нетеплоизолированных домов, которые дорого отапливать или охлаждать.
Энергонеэффективное арендное жилье увековечивает социальное неравенство
Для некоторых арендаторов стоимость неэффективного использования энергии указана в их счете за электричество. Для других, такие расходы слишком велики и это приводит к тому что они или члены их семьи заболевают.
Люди с низкими доходами чаще становятся арендаторами и тратят большую часть своих доходов на коммунальные расходы, тем самым усугубляя своё материальное положение из-за неэффективной аренды недвижимости.
В Австралии два из пяти домашних хозяйств в социальной группе с самым низким доходом являются арендаторами по сравнению примерно с каждым четвертым в других социальных группах.
Хотя в абсолютном выражении домохозяйства с низкими доходами расходуют на топливо меньше, эти расходы съедают большую долю их доходов: недавний обзор показал, что австралийские домохозяйства в группе с самыми низкими доходами расходуют 6,4 процента своих доходов на электроэнергию и газ по сравнению с 2,8 процента домохозяйств в социальной группе со средними доходами.
Эта доля возросла за последнее десятилетие после резкого увеличения реальной стоимости электроэнергии и газа. Для семей с низкими доходами неэффективность арендуемой недвижимости ухудшает их и без того тяжелое положение.
Сочетание неэффективного жилищного строительства и растущих расходов на электроэнергию затрудняет обогрев домов и ставит под угрозу здоровье людей. Удивительно, но от холода умирает больше австралийцев, чем от жары.
Это, вероятно, является следствием низкого качества жилья, учитывая, что в Швеции гораздо более низкий уровень смертности от холода: 3,9 процента по сравнению с 6,5 процента в Австралии.
Повышение энергоэффективности домов связано с сокращением времени лечения в больнице, снижением артериального давления и сокращением выходных дней на работе или в школе. Неэффективное арендное жилье оставляет людей в опасной холодной среде, что приводит к ухудшению здоровья и смерти, которую можно было предотвратить.
Минимальные стандарты энергоэффективности могут решить эту проблему
Арендуемая недвижимость имеет такую низкую энергоэффективность из-за разделенных стимулов: для собственников мало стимулов инвестировать в энергосбережение, если все выгоды будут получаться арендаторами, а стоимость инвестиций в энергосбережение не позволит им получать более высокую арендную плату. Таким образом, вместо того, чтобы арендодатели заплатили за улучшения качества жилья, люди в арендуемой недвижимости в конечном итоге оплачивают увеличенную стоимость за проживание в неэффективном жилье.
Попытки решить эту проблему только с помощью субсидий неизменно терпели неудачу. В то время как различные австралийские программы предлагали арендодателям финансовые стимулы для повышения энергоэффективности арендуемой недвижимости, улучшение ситуации не происходило.
Подавляющее большинство собственников Австралии это "мама и папа", владеющие только одной инвестиционной собственностью, и растущее обращение к риэлторам управляющим недвижимостью говорит о том, что они все больше не хотят возится с имеющейся свободной недвижимостью. Похоже, хозяева слишком обеспечены, чтобы реагировать на финансовые стимулы.
Вместо одних лишь субсидий наилучшим вариантом является применение подхода "кнута и пряника" - предоставление стимулов посредством скидок или налоговой реформы при одновременном создании правовых и правоприменительных механизмов на основе минимально необходимых стандартов. Арендодатели должны быть обязаны привести их имущество в соответствие с минимальными стандартами энергоэффективности, прежде чем его можно будет предлагать в аренду.
Минимальные стандарты имеют аспект социальной справедливости: они гарантируют, что все арендаторы могут извлечь выгоду из энергоэффективности, а не только те, кто может позволить себе лучшее жильё.
Кроме того, минимальные стандарты сократят возможности арендодателей получать повышенную арендную плату от арендаторов. В то время как функции энергоэффективности действительно повышают арендную плату, это связано с тем, что такие объекты редки и имеют ценность дефицита. Если бы такие опции, как изоляция потолка, были повсеместными, за них не бра ли бы дополнительную плату.
Кроме того, популярны минимальные стандарты. В опросе арендаторов и арендодателей в городе Виктория введение стандартов было поддержано более чем 90 процентами арендаторов и 70 процентами арендодателей.
Опрос, проведенный в 2018 году среди 1000 австралийцев, показал, что 80% поддерживают минимальные стандарты для арендуемых домов, "чтобы гарантировать, что они безопасны, удобны и имеют низкие счета за энергию". Австралийское сообщество, включая арендодателей, понимает роль стандартов в повышении доступности жилья и благосостояния общества.
Люди, которые арендуют недвижимость достойны лучшего
Каждый австралийский штат и территория должны установить минимальные стандарты энергоэффективности для арендуемой недвижимости. Число людей, живущих в арендуемой недвижимости на всех этапах жизни, особенно людей с низкими доходами, растёт.
Энергозатраты потребляют все большую часть бюджета домашних хозяйств, особенно для наиболее уязвимых групп населения, которые с большей вероятностью арендуют жилье. И аренда недвижимости с плохой энергоэффективностью, приносит только увеличенные счета и вред для здоровья.
В то время как австралийская мечта о домовладении находится вне досягаемости для некоторого числа австралийцев, мечта о комфортном, пригодном для жизни доме не должна быть недостижимой.
Минимальные стандарты энергоэффективности помогут обеспечить, чтобы все большее число небогатых арендаторов, снимающих жилье в частном порядке, могли пользоваться правом на безопасную, достойную и комфортную жизнь в своем доме.
