При выборе квартиры в Балашихе вторичное жилье пользуется большей популярностью, нежели новостройки. Связано это, в первую очередь, с желанием сэкономить на ремонте, ведь новое жилье доступно далеко не всем, риск недостроя тоже велик. Выбор квартиры – дело ответственное, и, в большинстве случаев, на всю жизнь. На что же обратить внимание при выборе вторичного жилья? В данной статье поможем разобраться с бытовыми и юридическими тонкостями этого вопроса.
Вот бытовые вопросы, которые важно выяснить при покупке жилья:
1. Внутреннее состояние квартиры. Первым делом мы осматриваем приглянувшуюся квартиру, и хотя мы описываем действия при покупке однокомнатной квартиры или студии на рынке недвижимости Балашихинского района то-же самое относится и к другим квартирам на вторичке. Делать это надо не поверхностно, а проверять все, так сказать, «вручную», с пониманием. Открываем краны, тем самым проверяем напор воды, смываем канализацию, чтобы посмотреть, нет ли засора. Осматриваем трубы, батареи, сантехнику, чтобы нигде не было ржавчины и подтеков. У продавца необходимо выяснить состояние электропроводки, как давно она заменена, из какого материала сделана, уточнить, возможно в квартире оборудована дополнительная тепло- и шумоизоляция, спросить про качество отопления в зимний период. Кстати, продавец может скрыть проблемы с отоплением, особенно если квартиру вы присматриваете вне отопительного сезона. Но тут на помощь придут соседи, которые, наверняка, расскажут об отопительных проблемах. Если недалеко от дома есть оживленная дорога (ЖК Акварели, Свердлова, проспект Ленина), железная дорога (ЖК Жемчужина Балашихи), обязательно проверяем звукоизоляцию, а именно сравниваем уровень уличного шума с открытыми и закрытыми окнами. В новостройках устанавливают стеклопакет, но любая новостройка со временем становится вторичкой.
2. Состояние общего имущества дома. Жилищное законодательство относит к общему имуществу собственников дома лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крышу. Если в доме есть лифт. На первом этаже должна висеть информационная табличка с указанием даты ввода лифта в эксплуатацию и срока его службы. Также визуально осмотрите лифт, проедьте на нем, чтобы ощутить плавность хода, удары и вибрацию. Если выбранная квартира расположена на последнем этаже, важно убедиться в герметичности крыши. Для этого осмотрите стены квартиры на предмет подтеков. Их, как правило, выдают немного «вздувшиеся» или отошедшие от стены обои, изменение цвета побелки потолка или отшелушивание краски. Состояние потолка нужно проверять и при приобретении жилья не на последнем этаже. Во многих домах Балашихи москвичи приобретают квартиры в качестве инвестиции и сдают их. Как правило в стояке однокомнатные квартиры и студии расположены друг над другом, а купить новостройку, а затем сдать в аренду студию или квартиру уже вторичного рынка достаточно выгодно. Так что над покупаемой квартирой может находится квартира под сдачу, которую жильцы эксплуатируют соответствующим образом. Еще лучше, если в доме есть технический этаж. При покупке квартиры, расположенной на первом этаже, необходимо выяснить состояние подвала. Обойдите дом и посмотрите вентиляционные отдушины. Они должны быть закрыты металлическими сетками, в противном случае сердобольные бабушки, вместе с котами, будут кормить кучу крыс под вашими ногами. В квартире не должно быть запаха сырости либо каких-то других неприятных запахов. Также следует обратить внимание на материалы, из которых сделан сам дом. Старые пятиэтажные панельные дома считаются холодными, поэтому, скорее всего, вам придется потратиться еще и на утепление квартиры либо замену отопительных батарей. Однако, возможно, что продавец уже позаботился об этом и утеплил квартиру, не забудьте выяснить этот момент. Дома из кирпича в этом смысле выигрывают, зимой в квартире будет тепло, а летом – прохладно. Дома вторичного рынка жилья новых балашихинских районов лишены таких недостатков. В таких районах Балашихи как Балашиха-Парк, Алексеевская Роща, Авиаторы, Жемчужины Балашихи и Виктории дома строились по новым технологиям, поэтому достаточно утеплить межпанельные швы и проверить не дует ли из розеток.
3. Инфраструктура. Это тоже играет важную роль при выборе жилья. Смотрите, чтобы неподалеку от дома были супермаркеты и магазины шаговой доступности. Практически все районы Балашихи, за исключением, пожалуй, Северного, имеют достаточно развитую инфраструктуру, так что можно смело покупать там студию или однокомнатную квартиру. При определении района проживания отталкиваемся от своих интересов и потребностей. Если квартиру выбирает молодая пара, важным фактором будет наличие детской площадки, парков, скверов, а также - детского сада, школы, остановок общественного транспорта. Если же квартиру выбирают пожилые люди, неплохо, если рядом будет поликлиника, аптека, почта, пункт приема жилищно-коммунальных платежей, банк.
4. Парковка. Поскольку с каждым годом количество автовладельцев стремительно растет, особо остро стоит вопрос с парковочными местами. Чтобы жизнь на омрачали «парковочные войны» с блокировками машин, вызовом ГИБДД и эвакуатора, а также выслушиванием нотаций в стиле «я тут парковался, когда ты под стол пешком ходил», смотрите, есть ли возле дома просторная оборудованная парковка, либо неподалеку может быть платная охраняемая стоянка. Еще хороший вариант – наличие какого-нибудь пустыря за домом, где можно припарковать свой автомобиль на случай, если около дома все будет занято. Хорошо, если двор будет просторным с широкими дорогами и отгороженными тротуарами для пешеходов. В новых домах повышенной этажности запроектировано больше студий и однушек, чем двух- трёх- комнатных квартир, а это приводит к некоторому увеличению автопарка на подъезд жилого дома.
5. Соседи. О том, с кем придется соседствовать в случае покупки квартиры, в первую очередь, расскажет подъезд. Внимательно осмотрите его на наличие окурков, пустых бутылок, шприцев, тараканов, прочего мусора и т.п. На первый взгляд, все хорошо. Однако, среди соседей могут оказаться разнообразные персонажи: кошатники или собачники, «Плюшкины-накопители», которые тащат всякий хлам в квартиру, психически неуравновешенные люди, любители шумных ночных посиделок, да и мало ли кто еще. Продавцы вряд ли расскажут об этом, ведь имеется заинтересованность в сделке. В таком случае старый добрый способ – спросить у бабушек, сидящих возле подъезда, либо у других местных жителей. Это самые надежные осведомители, которые откроют все подводные камни. В качестве бонуса можно также узнать информацию и о самом продавце квартиры.
Итак, бытовые вопросы выяснили. Теперь коснемся юридического аспекта. Стоит ли нанимать риелтора или адвоката при подборе жилья, ведь это весьма накладно, а вам и без того предстоят траты в связи с покупкой квартиры. Если приобретаете студию или однокомнатную у родственника или человека, которому вы доверяете услуги риэлтора не обязательны, но если со сторону продавца есть риелтор или юрист, помните - ваши интересы будут отодвинуты в сторону под самым благоприятным предлогом - от "это не обязательно" и до "государство же проводит регистрацию". Вряд ли кто из них скажет вам как отвечают чиновники за свои ошибки, когда вы остаётесь без квартиры и без денег.
Теперь рассмотрим формальные нюансы, на которые необходимо обратить внимание при выборе жилья.
1. Проверяем продавца. Самый лучший вариант, когда продавец и собственник квартиры – это одно лицо. Во избежание каких-либо недоразумений, к примеру, относительно стоимости, способа оплаты и иных вопросов, лучше все-таки вести переговоры непосредственно с собственником жилья, а не с его родственниками или доверенными лицами. Для этого попросите показать правоустанавливающие документы на квартиру, где будет указан собственник, а, возможно, их окажется несколько. Если переговоры о покупке студии вы ведёте с риелтором, то уточните, кто будет проводить сделку - собирать документы, оформлять расчёт в банке, присутствовать при передаче денег (если такое потребуется).
2. Наличие претензий от третьих лиц, имеющих право пользования жилплощадью, или лиц, которые впоследствии могут претендовать на жилье. Это большая группа, включающая в себя следующих лиц:
• Лица, зарегистрированные («прописанные») в квартире. При покупке квартиры попросите у продавца справку о зарегистрированных лицах. Чтобы иметь гарантию снятия всех зарегистрированных лиц с учета, сначала внесите предоплату, и требуйте собственника самого сняться с регистрационного учета и снять всех членов семьи. Несмотря на то, что в договоре можно прописать условие о том, что после сделки все прописанные снимаются с учета, на практике этого может и не произойти. Впоследствии придется обращаться в суд, чтобы снять их с учета. Это лишние заморочки влетят в хорошую копеечку. Если опытный риелтор представляет Ваши интересы он подскажет как возможно минимизировать подобные риски.
Внимательно смотрим справку о составе семьи (справку о зарегистрированных лицах). Там будут указаны и сведения о лицах, временно выписанных, по различным причинам: учеба, длительная командировка, призыв в ряды вооруженных сил, отбывание наказания в местах лишения свободы и т.п. Впоследствии они могут по суду восстановить регистрацию в квартире, и также по суду придется снимать их с регистрации.
• Несовершеннолетние дети и недееспособные граждане. Итак, в справке о зарегистрированных числятся несовершеннолетние дети. Сразу уточняем у продавца, есть ли куда выписать детей и их законных представителей (желательно документальное подтверждение), иначе впоследствии они могут претендовать на пользование квартирой, и, при отсутствии иного благоустроенного жилья, выписать их в судебном порядке гораздо труднее, ведь прокуратура и органы опеки сразу встанут на защиту прав и интересов детей (это не распространяется на квартиры приобретённые в ипотеку. Закон об ипотеке позволяет залогодержателю выселить любого зарегистрированного в однокомнатной квартире, включая недееспособных, инвалидов, пенсионеров и детей). Если в квартире проживает или просто прописан недееспособный инвалид, то продавец должен предъявить разрешение органа опеки и попечительства на снятие данного гражданина с регистрационного учета.
• Наследники. В правоустанавливающем документе (свидетельство о собственности) есть графа - основание возникновение права собственности. В случае получения квартиры по наследству в качестве данного основания может быть прописано свидетельство о праве на наследство, с указанием даты его выдачи.
В эту же группу можно отнести лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением по завещательному отказу. Что такое завещательный отказ? Говоря простым языком, это тот случай, когда вместе с завещанной квартирой на наследника возлагается обязанность предоставить право проживания какому-то третьему лицу. При этом смена собственника квартиры не влечет за собой отмену завещательного отказа, то есть квартира так и будет переходить с прописанным в ней лицом. Добросовестный продавец должен предупредить покупателя о таком обременении. Если вы не были предупреждены, впоследствии можно требовать расторжения сделки, но опять же все это необходимо делать в судебном порядке. При проверки покупки студии риелтор предоставит справку из госорганов об отсутствии такого подводного валуна.
• Супруги. Если на момент приобретения студии или однокомнатной квартиры продавец был женат/замужем, потребуется нотариальное согласие другого супруга на отчуждение квартиры.Самым весёлым моментом может стать развод сособственников. При взаимной неприязне бывшие могут полностью утратить все средства коммуникации. Т.е супруг даже не сможет сказать жив-ли его бывший партнёр, без согласия которого продажа студии будет незаконна. (Если вы хотите приготовится к такому повороту событий - лучше проконсультироваться с хорошим юристом Балашихинского района.
Даже если к моменту совершения сделки супруги развелись, но квартира приобреталась одним из них в период брака, это считается их общим имуществом. Согласие бывшего супруга в данном случае также необходимо. Проверить наличие зарегистрированного и расторгнутого брака можно, попросив продавца предъявить паспорт, в котором будут соответствующие отметки. Дата приобретения квартиры будет указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Согласие супруга на отчуждение квартиры не требуется в случае, если квартира получена продавцом по наследству, в дар либо в случае приватизации квартиры только на продавца и отказе супруга от приватизации.
• Лица, отказавшиеся от приватизации. Право собственности на квартиру может возникнуть на основании договора приватизации. (Приватизация - БЕСПЛАТНАЯ передача имущества государства гражданам - не путайте с жилищными кооперативами, которые строили однокомнатные квартиры для своих пайщиков). Все лица, прописанные в квартире на момент приватизации, являются участниками данной сделки. Однако любой из прописанных вправе отказаться от приватизации, но при этом за ним может сохраняется право бессрочно пользоваться квартирой, и принудительно выселить его не получится. Это тоже определенный риск, ведь такой «родственник» может объявиться неожиданно, и придется делить с ним квадратные метры. Если на момент приватизации в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний - встречи с органами опеки Балашихи не избежать.
• Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. (сложный, но достаточно редкий случай!) Для наглядности приведем пример. Собственником квартиры является одинокий дедушка. Дедушка едва сводит концы с концами, и тут ему поступает предложение пожизненного содержания (ежемесячных денежных выплат, предоставления продуктов питания, медикаментов, гигиенических принадлежностей, ухода, оплаты лечения и пр.). Взамен, дедушка (получатель ренты) переписывает квартиру на лицо, которое обязалось его содержать (плательщик ренты). Однако этот дедушка имеет право до конца своих дней проживать в квартире. Договор пожизненного содержания с иждивением оформляется нотариально, затем право собственности переходит к плательщику ренты, одновременно, в госреестре появляется запись о наличии обременения – ипотека в силу закона в пользу получателя ренты. Посмотреть эти сведения можно, попросив продавца предъявить в свидетельство о собственности, либо самостоятельно заказав выписку из госреестра (это платная услуга, стоимость постоянно меняется - смотрите в Росреестре). Стоит отметить, что данное обременение с квартиры снимается только после смерти «дедушки» (получателя ренты). Если вы решите приобрести квартиру с таким обременением, обязанность содержать того самого дедушку ляжет на вас. Но такую квартиру можно приобрести, как правило, значительно ниже ее реальной рыночной стоимости в связи с одним нюансом. Дедушке будет достаточно заявить что вы не выполняете своих обязанномстей по его содержанию или выполняете их с недостаточным качеством или в недостаточном объёме - и всё. Балашихинский городской суд всегда будет на его стороне.
3. Обременения. По сути, это ограничение права собственности на квартиру. Наиболее распространенными обременениями в Балашихинском районе являются: залог под кредит (ипотека), арест (в связи с задолженностью собственника) и арест (в связи с тем, что продавец квартиры был поручителем по кредиту третьего лица). Проверить все ограничения и обременения можно, заказав на официальном сайте Росреестра выписку из госреестра на интересующую квартиру. Кроме того, имея данные собственника жилого помещения (ФИО и дата рождения), можно проверить его по базе судебных приставов на наличие взысканной в судебном порядке задолженности. Вдруг наш продавец решил быстро распродать свое имущество, пока оно не арестовано. Приставы при исполнении судебного решения вправе арестовывать принадлежащее должнику имущество, соответственно, ваша сделка может сорваться. Будьте внимательны, и лучше не связывайтесь с сомнительными продавцами. Судебная практика Балашихинского суда показывает, что суд в 90% случаев выносит решение в пользу банка или государственных органов. Исключения составляют только случаи, когда интересы должника отстаивает профессиональный юрист, имеющий неоспоримые доказательства добросовестности своего клиента.
4. Перепланировка. В результате упрощения законодательства к перепланировке стадли относить множество изменений в студии включая соединение санузла, объединение комнаты и кухни (разборка стены или устройство внутристенового проёма), перенос дверных и оконных проемов или изменение их размеров. Сейчас Росреестр не требует справку БТИ, поэтому продать можно и перепланированное жилье. При этом все риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой ложатся на покупателя. В случае обнаружения незаконной перепланировки контролирующим органом, нынешний собственник квартиры будет привлечен к административной ответственности, вне зависимости от того, когда перепланировка имела место. Обидно, не правда ли? Кроме того, выносится предписание о возложении обязанности привести квартиру в первоначальный вид (есть даже единичные судебные решения о лишении права собственности). Факт перепланировки может вскрыться достаточно просто: по жалобе соседей, по сообщению коммунальных служб, например, если к вам приходили специалисты из газовой службы, электрики, сантехники и заметили перепланировку. Можно, конечно, по суду признать сделку недействительной, если вы сумеете доказать, что не знали о незаконной перепланировке. Но лучше выяснить все моменты сразу, дабы потом избежать лишних проблем. Как определить, была в квартире перепланировка или нет? Просим продавца предоставить поэтажный план квартиры, и смотрим, совпадает ли фактическое расположение комнат, стен, санузла, окон и дверей этому плану. Если имеются какие-то несовпадения, опытный риелтор подскажет что делать с перепланировкой в Балашихе или Железнодорожном.
Согласитесь, что мы не так часто сталкиваемся с приобретением жилья, поэтому рискуем что-то упустить, быть обманутыми. Вооружившись нашими советами и помощью опытного специалиста, любой покупатель сможет выбрать достойный и безопасный вариант студии или однокомнатной квартиры на вторичном рынке. Главное здесь, внимательно просматривать все документы и выяснять все важные бытовые и юридические моменты. Также немаловажно, чтобы к выбранной квартире, что называется, «лежала душа».
Проконсультироваться по актуальным ценам гна квартиры в Балашихе и их оформление в собственность при покупке +7-495-223-02-13+7-495-223-02-13
